ประสบการณ์ในการลงทุนอสังหาฯ ของผม (ตอนที่ 5)

สัปดาห์นี้เรามาถึงตอนที่ 5 กันแล้ว ปัจจุบันจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีจำนวนโครงการค่อนข้างมาก เพื่อตอบสนองความต้องการของนักลงทุน นักเก็งกำไร และผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ทำให้หลายๆ ท่านก็เริ่มมีคำถาม แล้วจะเลือกซื้อโครงการไหนดี โลเกชั่นไหนดี ถึงแม้เลือกโลเกชั่นและโครงการได้แล้ว ก็ยังมีคำถามต่อมาอีกว่า แล้วจะเลือกซื้อชั้นไหนดี เอาระเบียงห้องหันไปทางทิศไหนดี แล้วตำแหน่งห้องควรจะอยู่ตรงไหนดี ฯลฯ หากผู้ลงทุนสามารถเลือกซื้อคอนโดที่มีทำเลดี ก็จะมีผู้เช่าไม่ขาดสาย และเมื่อเวลาผ่านไปห้องชุดดังกล่าวจะมีราคาสูงขึ้น ผู้ลงทุนก็ยังสามารถขายทำกำไรได้อีกทางหนึ่งด้วย ทำให้ผมลองมารวบรวมเคล็ดลับในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับอยู่อาศัยเอง หรือซื้อลงทุนและเก็งกำไร จากประสบการณ์ 1314 ปีของผมได้ 11 ข้อ ซึ่งผมได้เขียนไว้ในหนังสือ “ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน” ผมขอคัดบางส่วนมาให้ท่านผู้อ่านได้นำไปใช้ช่วยในการคัดเลือกและตัดสินใจว่าจะซื้อคอนโดโครงการไหนดี

เคล็ดลับในการเลือกซื้อคอนโดแบบมืออาชีพ 11 ข้อ มีดังต่อไปนี้

1.ถ้าจะซื้อคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้า ควรจะเลือกตึกที่มีรัศมีไม่เกิน 400 เมตรจากบันไดขึ้นลงรถไฟฟ้า เนื่องจากประเทศไทยเราเป็นเมืองร้อน เดินนิดหน่อยก็เหงื่อโทรมแล้ว ยิ่งสุภาพสตรีที่ใส่ส้นสูงด้วยแล้ว ถ้าเกิน 400 เมตร คนไทยส่วนใหญ่จะไม่เดิน ผมเห็นแต่คนญี่ปุ่น คนฝรั่งที่ขยันเดินกัน คงเป็นจากความเคยชินที่เขาต้องเดินไปขึ้นระบบขนส่งสาธารณะของบ้านเขาในระยะทางที่ค่อนข้างไกล แต่ปัจจุบันนี้ในกรุงเทพฯ ผมเริ่มสังเกตเห็นพวกฝรั่งนั่งวินมอเตอร์ไซค์เยอะขึ้น ถ้าเป็นคอนโดที่อยู่ใกล้จุดตัดของรถไฟฟ้าหลายๆ สายยิ่งน่าสนใจ เพราะยิ่งเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง ย่านดังกล่าวจะเจริญเร็วกว่าจุดอื่น รวมทั้งคอนโดที่อยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน หรือใกล้สถานศึกษาชื่อดัง ศูนย์ข้าราชการ ห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ หรือย่านออฟฟิศหนาแน่น ล้วนแล้วแต่เป็นโลเกชั่นที่น่าสนใจ เนื่องจากความต้องการที่มากเป็นพิเศษ

2.เปรียบเทียบราคาขายต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการที่อยู่ในโลเกชั่นเดียวกันและชั้นเดียวกัน โดยคำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของแต่ละโครงการ จากการเปรียบเทียบดูปริมาณพื้นที่ส่วนกลางต่อปริมาณพื้นที่ส่วนขาย เช่น จำนวนที่จอดรถเทียบกับจำนวนยูนิตที่ขายทั้งหมด จำนวนลิฟต์โดยสารเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด ขนาดของพื้นที่สีเขียว ฯลฯ และควรแยกเปรียบเทียบระหว่างตึกสูงกับตึกสูง และตึกเตี้ยกับตึกเตี้ยด้วยกัน เนื่องจากราคาต่อตารางเมตรของตึกสูงในชั้นเดียวกันกับตึกเตี้ยจะแพงกว่าตึกเตี้ย เพราะว่าค่าก่อสร้างตึกสูงจะแพงกว่าตึกเตี้ยเมื่อเทียบต่อตารางเมตรด้วยกัน ส่วนจะเลือกซื้อชั้นไหนดี ลองอ่านดูข้อ 5 นะครับ

3.ห้องประเภทสตูดิโอและประเภท 1 ห้องนอน จะปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าแบบอื่น เพราะว่าปัจจุบันสังคมไทยเป็นสังคมแบบครอบครัวเดี่ยว และจำนวนคนที่อาศัยอยู่เพียงคนเดียวหรือ 2 คน เป็นสัดส่วนที่มากที่สุด เนื่องจากคนต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ หรือแม้กระทั่งคนกรุงเทพฯ ที่บ้านอยู่ไกลจากที่ทำงานมากๆ ก็เลือกที่จะเช่าคอนโดหรืออพาร์ตเมนต์อยู่เอง แต่บางทำเลห้องประเภท 2 ห้องนอน อาจจะมี Demand มากในขณะที่ Supply มีน้อย เนื่องจากปัจจุบันส่วนใหญ่โครงการคอนโดใหม่ๆ มักทำห้องประเภทสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอนในสัดส่วนที่มาก ขณะที่ห้องแบบ 2 หรือ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนที่น้อยมากๆ และอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มักทำเป็นห้องสตูดิโอเกือบทั้งหมด ถ้าท่านทำการบ้านเสียหน่อยว่า คอนโดและอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในบริเวณนั้น ส่วนใหญ่ที่ยังว่างอยู่เป็นแบบไหน ความต้องการที่มีอุปทานที่ไม่เพียงพอ เป็นห้องแบบ 1 หรือ 2 หรือ 3 ห้องนอน ท่านก็จะขายต่อหรือปล่อยเช่าได้เร็ว

เนื้อที่หมดแล้ว เรามาต่อตอนที่ 6 ในสัปดาห์หน้ากันครับ