คดีพิพาทเกี่ยวกับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม (ตอนจบ)

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ผมได้เขียนถึงปัญหาที่ผู้บริโภคมักเสียเปรียบผู้ประกอบธุรกิจในการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม ทั้งเรื่องใบจองและสัญญาจะซื้อจะขาย โดยได้ยกตัวอย่างคดีขึ้นสู่ศาลที่เด่นๆ 2 คดีด้วยกัน คือ

1.ผู้ขายเมื่อได้รับเงินดาวน์แล้วต้องเร่งรีบลงมือสร้างบ้านทันที ซึ่งอ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408/2548

2.ผู้ขายรับเงินค่างวดไปแล้วต้องพัฒนาที่ดินและก่อสร้างบ้านไปพร้อมกัน ซึ่งอ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 779/2552

ในสัปดาห์นี้ ทนายคลายทุกข์จะพาไปติดตามกันต่อกับอีก 2 คดีตัวอย่างที่น่าสนใจกันครับ

3.ผู้ขายรับเงินค่างวดแล้วไม่ใช่ว่าจะสร้างบ้านตามอำเภอใจของตนเองได้ (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 699/2548)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 699/2548

แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะไม่มีข้อตกลงว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ตาม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยย่อมมีหน้าที่ปลูกสร้างบ้านและส่งมอบให้โจทก์ตามสัญญา ทั้งไม่ใช่ว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้เสร็จเมื่อใดก็ได้แล้วแต่ความพอใจของจำเลย

คดีนี้โจทก์ชำระเงินเฉพาะค่างวดให้จำเลยไปแล้ว 6.3 แสนบาท โดยงวดหลังสุดชำระเมื่อวันที่ 12 พ.ย. 2539 แต่นับจากวันทำสัญญาคือวันที่ 15 มิ.ย. 2539 เป็นต้นมา กระทั่งโจทก์บอกเลิกสัญญาและจนถึงปัจจุบันจำเลยก็ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้างบ้านให้โจทก์ โดยจำเลยไม่ได้ชี้แจงหรือโต้แย้งใดๆ

พฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวถือว่าจำเลยผิดสัญญาและจำเลยไม่มีเจตนาชำระหนี้ให้โจทก์ จึงไม่มีเหตุผลที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการอีก ดังนั้น โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยชอบ

4.ผู้ขายรับเงินค่างวดแล้วต้องจัดทำระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้ทันที (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2548)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2548

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน แม้มิได้กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และวันเวลาที่จำเลยจะต้องจัดทำระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้แล้วเสร็จไว้ก็ตาม แต่ก็พึงอนุมานได้ว่าจำเลยจะต้องดำเนินการจัดทำสิ่งต่างๆ ดังกล่าวให้แล้วเสร็จโดยเร็วในระยะเวลาใกล้เคียงกับระยะเวลาที่ให้โจทก์ชำระเงินตามสัญญาเสร็จสิ้น

โจทก์ชำระเงินล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามสัญญาตลอดมาจนถึงงวดที่ 17 จำเลยก็ยังไม่ดำเนินการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้แล้วเสร็จ และนับแต่วันทำสัญญาจนถึงเวลาที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้และบอกเลิกสัญญาเป็นเวลานานถึง 7 ปี จำเลยก็ยังไม่ดำเนินการให้แล้วเสร็จ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387

ฉะนั้น เมื่อคู่สัญญาเลิกสัญญาโดยชอบแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ จำเลยจึงต้องคืนเงินที่รับไว้จากโจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ได้รับเงินแต่ละจำนวนแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสอง

ทั้งนี้ ขอฝากไปยังผู้บริโภคก่อนจองบ้านหรือคอนโดมิเนียม ควรศึกษาให้ถ่องแท้และก่อนลงนามในเอกสาร ควรตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนลงนาม มิฉะนั้นท่านอาจเสียสิทธิในการเรียกค่าเสียหายในอนาคตได้ (ขอบคุณข้อมูลจากเว็บไซต์ศาลฎีกา)