คอนโดล้านต้นกระอักเก็งกำไรเทขายแข่งของใหม่

โชคชัย สีนิลแท้/สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากจำนวนยูนิตใหม่ของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวออกมาสู่ตลาดในปีที่ผ่านมากว่า 8.5 หมื่นยูนิต ยังไม่นับรวมยูนิตของโครงการที่สร้างเสร็จก่อนหน้า ได้เริ่มถูกนำมาเปิดขายแข่งกับผู้ประกอบการผ่านเว็บไซต์อสังหาฯ ในราคาเริ่มที่ต่ำกว่าคอนโดในมือผู้ประกอบการ เพื่อต้องการระบายสต๊อกที่มีอยู่ในมือจำนวนมากให้ลดลง เป็นการลดความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา และปัญหาการเมืองในประเทศที่ส่อเค้าว่าจะลากยาว

อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้มีคอนโดใหม่ออกมาสู่ตลาดจำนวนมาก ส่วนใหญ่มีระดับราคากว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต ออกมาประกาศแข่งกับผู้ประกอบการมากขึ้น ในรูปแบบการขายในราคาที่ต่ำกว่าผู้ประกอบการขาย เนื่องจากไม่สามารถโอนเป็นเจ้าของห้องชุดได้ เพราะซื้อไว้เก็งกำไรจำนวนมาก

“ปัญหาเศรษฐกิจซบเซาและการเมืองที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบอย่างมากกับกลุ่มที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร โดยเฉพาะโครงการคอนโดชานเมืองใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพราะไม่สามารถจะขยับราคาขายได้ เนื่องจากมีจำนวนยูนิตออกมาสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้วงจรซื้อเพื่อเก็งกำไรสิ้นสุดลง” อนุชา กล่าว

ทั้งนี้ หลังจากที่ผู้ประกอบการแห่เปิดตัวโครงการคอนโดที่มีราคาต่ำ 1 ล้านบาทเป็นจำนวนมาก ทำให้สภาพของตลาดเปลี่ยนไป ไม่เหมาะกับการซื้อเพื่อลงทุน เพื่อปล่อยขายเก็งกำไรเหมือนในอดีต จากก่อนหน้านั้นสามารถตั้งราคาขายได้สูง ได้กำไรสุทธิจากการขายไม่ต่ำกว่า 20% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากสถาบันการเงินนั้นต่ำมาก

นอกจากนั้น ในบางทำเลมีโครงการทาวน์เฮาส์เข้ามาแข่งขันในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่มีการขยายพื้นที่ให้ใหญ่กว่า จึงทำให้ผู้ที่ตัดสินใจซื้อเลือกโครงการแนวราบที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าแทน

สำหรับคอนโดในย่านใจกลางเมืองนั้นถือว่ายังไปได้ เนื่องจากได้กลุ่มคนซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ การซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นยังพอไปได้ แม้ในภาวะเศรษฐกิจการเมืองจะไม่เอื้ออำนวย

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า การซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่หายไปจากตลาดเมืองไทยอย่างแน่นอน เนื่องจากมองว่าได้ผลตอบที่สูงกว่าฝากเงินกับธนาคาร สำหรับการลงทุนระยะยาว เช่น การปล่อยให้เช่า ยังมองเห็นโอกาสในการลงทุน แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาจะมีปัญหาทางด้านเศรษฐกิจและการเมือง แต่ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างไม่ได้ปรับลดลง จึงมีโอกาสในการทำกำไรในอนาคต แต่อาจจะลดลงในกลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น

“ตลาดคอนโดทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ได้รับผลกระทบจากการประท้วงทางการเมือง ทำให้ต่างชาติพับแผนการซื้อไปก่อนแล้ว อย่างไรก็ตาม ในส่วนของผู้ที่จะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมระดับราคาประหยัดในย่านชานเมือง ก็ต้องใช้ความระมัดระวัง โดยเฉพาะด้านสุขุมวิทตอนปลายและบางใหญ่ ซึ่งไม่ค่อยมีเสถียรภาพ หากจะซื้อแนะนำให้ดูย่านธุรกิจชั้นนอก เช่น ย่านรัชดาภิเษก และพหลโยธินดีกว่า” พนม กล่าว

ขณะที่ วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า การที่ปลายปีที่แล้วมีปัญหาภาระหนี้คนซื้อบ้านเพิ่ม และธนาคารเข้มกับการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ลูกค้าที่เคยจองคอนโดมิเนียมไปแล้วกู้ไม่ผ่านจำนวนมาก โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับผลกระทบมากสุด กู้ไม่ผ่านเพิ่มจาก 15-20% เป็น 30% ทำให้บริษัทต้องทำห้องชุดเหล่านี้กลับมาขายใหม่ ซึ่งเลี่ยงไม่ได้ที่สินค้ากลุ่มนี้จะมาชนห้องชุดมือหนึ่ง

ตลาดคอนโดในปีนี้จึงเข้มข้นร้อนระอุจากการแข่งขันกันเองของผู้ประกอบการ และจากนักลงทุนรายย่อยที่เร่งปล่อยของในมือออกมาในราคาถูกกว่า บ่งชี้ให้เห็นสัญญาณที่ไม่ดีนักในภาวะตลาดที่กำลังซวนเซจากพิษเศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังโหมกระหน่ำอยู่ในเวลานี้