อสังหาฯ กับภาษี

ใกล้เข้าสิ้นปีมาทุกทีแล้ว เมื่อถึงเวลานี้สิ่งที่ทุกคนจะนึกถึงคงหนีไม่พ้นการลาหยุดยาวเพื่อพักผ่อนกับครอบครัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวต่างชาติที่เตรียมฉลองเทศกาลคริสต์มาสกัน สำหรับบ้านเราอากาศตอนนี้เริ่มเย็นลงแล้ว จึงทำให้บรรยากาศในการพักผ่อนตามเมืองหนาวๆ เริ่มคึกคักขึ้น

เมื่อก้าวเข้าสู่ปีใหม่ สิ่งที่หลีกหนีไม่ได้ในฐานะประชาชนชาวไทยคือการเสียภาษีเงินได้ของปีที่ผ่านมา โดยเมื่อกลางเดือน พ.ย. เราเพิ่งมีข่าวดีเนื่องจากรัฐบาลได้ประกาศปรับโครงสร้างภาษีบุคคลธรรมดาใหม่ โดยมีผลบังคับใช้สำหรับเงินได้ปี 2556 ที่จะต้องยื่นรายการในต้นปี 2557 ซึ่งโครงสร้างภาษีใหม่นี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคน ช่วยให้คนส่วนใหญ่จ่ายภาษีน้อยลง

ดังนั้น การวางแผนการจ่ายภาษีหรือการให้บริษัทหักภาษี ณ ที่จ่ายในเดือนสุดท้ายของปีจึงเป็นเรื่องสำคัญ จะเห็นได้ว่าธนาคารหรือกองทุนต่างๆ ได้เร่งทำการโฆษณาอย่างหนักให้นักลงทุนรายย่อยซื้อ LTF หรือ RMF เพื่อให้ได้สิทธิลดหย่อนในการหักภาษี ยิ่งตอนนี้ราคาหุ้นค่อนข้างปรับตัวลงอย่างมาก จึงเป็นโอกาสดีให้ผู้บริโภคอย่างเราๆ ได้กำไรสองต่อ หนึ่งคือได้ประหยัดภาษื สองคือได้ซื้อกองทุนในราคาที่ไม่สูง

เมื่อพูดถึงเรื่องภาษีแล้ว ผมเชื่อว่าส่วนใหญ่คงได้รับข้อมูลและเริ่มเข้าใจหลักเกณฑ์การลงทุนและสิทธิประโยชน์ทางภาษีกันดีอยู่แล้ว แต่ในอีกมุมหนึ่ง ผมขอแบ่งปันข้อมูลภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้ท่านผู้อ่าน โดยเฉพาะนักลงทุนรายใหม่ให้ทราบไปพร้อมๆ กัน เพราะรายได้ที่ได้จากการขายหรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องนำรายได้มาคำนวณรวมเป็นภาษีเงินได้ด้วย

สำหรับรายได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ให้นำรายได้ดังกล่าวรวมกับรายได้อื่นแล้วนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษีใหม่ได้เลย ไม่ซับซ้อน ส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ค่อนข้างซับซ้อนพอสมควร ค่าใช้จ่ายหลักๆ สำหรับผู้ขายคือค่าธรรมเนียมการโอน 2% (ปกติผู้ซื้อกับผู้ขายจะออกกันคนละครึ่ง แต่ก็แล้วแต่การตกลง) ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่านายหน้า 3% และค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะคำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง ถ้าคำนวณอย่างคร่าวๆ แล้ว ผู้ขายจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 10% ในการขาย

ดังนั้น จึงสังเกตได้ว่าพวกนักเก็งกำไรส่วนมากจะพยายามขายใบจองให้ได้ก่อนการโอน เพราะถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกิดขึ้นทันที ซึ่งทำให้นักเก็งกำไรบางคนยอมทิ้งเงินดาวน์ เพราะกลัวว่าจะไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์

นั่นหมายความว่าถ้าคุณจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร คุณต้องขายที่ราคามากกว่าราคาที่ซื้อมา 10% จะเห็นได้ว่าการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องไม่ง่าย ปัจจุบันโครงการต่างๆ เริ่มมีมาตรการในการเก็บเงินดาวน์ที่มากขึ้น เพื่อสกัดกั้นนักเก็งกำไรเหล่านี้ และไม่ให้ตลาดตกอยู่ในภาวะฟองสบู่เหมือนช่วงต้มยำกุ้งที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดี ค่าใช้จ่ายข้างต้นอาจจะลดลงได้ถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ถือครองกรรมสิทธิ์มามากกว่า 5 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน ค่าใช้จ่ายอีกอย่างที่ลดได้คือค่านายหน้า 3% ถ้าผู้ขายมีความเชี่ยวชาญและชำนาญพอในเรื่องเอกสารสำหรับการซื้อขาย การคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ และการเข้าออกกรมที่ดินในการทำธุรกรรมต่างๆ

ถ้าเป็นไปตามตัวอย่างข้างต้น ค่าใช้จ่ายในการขายก็สามารถลดได้ถึง 5.8% เลยทีเดียว แต่สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือราคาขายในอีก 5 ปี จะเป็นอย่างไร ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการดูแลอย่างดีภายใต้บริษัทบริหารและคณะกรรมการนิติบุคคลที่มีคุณภาพ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะต้องเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่ถ้าได้ทีมงานที่ไม่มีคุณภาพราคาอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่สามารถเพิ่มค่าได้อย่างที่คาดหวัง การขายอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าจะเก็บไว้อีก 5 ปีก็ได้ ทั้งนี้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คงต้องเลือกเองว่าควรจะตัดสินใจอย่างไร

ผมขอย้ำว่ารายได้ที่เราได้มาจะต้องนำไปเสียภาษี ซึ่งรายได้จากการปล่อยเช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในนั้น เราในฐานะคนไทยมีหน้าที่ที่จะต้องเสียภาษีให้ถูกต้อง เพื่อที่เงินภาษีของเราจะได้นำกลับมาพัฒนาประเทศต่อไป สุดท้ายนี้ขอให้ทุกท่านวางแผนการจ่ายภาษีให้ดี และสนุกสนานกับการพักผ่อนในช่วงปลายปี แล้วกลับมาพบกันใหม่ปีหน้าครับ