รู้ทันเจ้าของคอนโด

ผู้บริโภคสนใจเลือกซื้อห้องชุดในอาคารชุดไม่ว่าจะเป็นอาคารซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จหรือยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ผู้บริโภคควรให้ “ความสำคัญ” กับเรื่องต่างๆ ดังนี้

1.สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด หรือ อ.ช.22 (กรณียังไม่ก่อสร้างอาคาร) 2.สัญญาซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด หรือ อ.ช.23 (กรณีปลูกสร้างอาคารแล้ว) 3.โฉนดที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและภาระผูกพัน (ถ้ามี) 4.รายละเอียดของการก่อสร้างและอุปกรณ์ส่วนควบ (ถ้ามี)

5.แผนผังห้องชุดและแผนผังโครงการอาคารชุด 6.(ร่าง) ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด 7.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ชำระล่วงหน้าและค่ากองทุน 8.การจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุด (กรณีมีอาคารมากกว่าหนึ่งอาคาร) 9.รายการทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางที่จดทะเบียน

10.เรื่องอื่นๆ ได้แก่ รายการทรัพย์ส่วนกลางร่วม (ถ้ามี) ประเภทการจดทะเบียนถนนภายในโครงการ ทางเข้าออกสามารถเชื่อมสู่ทางสาธารณประโยชน์ การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม แนวทางการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดเก็บโบรชัวร์และเอกสารประชาสัมพันธ์การขายโครงการ เป็นต้น

ถ้าผู้บริโภคสามารถทำ “การบ้าน” ทั้ง 10 ข้อข้างต้นได้ครบถ้วน โอกาสที่ผู้บริโภคจะตกเป็น “เหยื่อ” ของบริษัทผู้ประกอบการโครงการ ถือว่าปิดประตู (ความเสียหาย) ได้ (ครบ) เกือบร้อยเปอร์เซ็นต์ ขณะที่ผู้ซื้อห้องชุดบางรายเมื่อซื้อห้องชุดในอาคารชุดแล้วกลายเป็นทุกข์มากกว่าเป็นสุข ก็เพราะขาดการทำการบ้าน (ที่ควรจะทำ)

ข่าวสารซึ่งปรากฏให้เห็นตามสื่อสิ่งพิมพ์ สื่อออนไลน์ทางอินเทอร์เน็ตในระบบอาคารชุดมีให้เห็นอยู่บ่อยครั้ง อาทิ วัสดุ อุปกรณ์ขาดมาตรฐาน การปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับถนนภายในโครงการ หรือถนนเชื่อมออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ อัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไม่ตรงกับข้อเท็จจริงกับงบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคาร เป็นต้น

กว่าที่ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อหรือเจ้าของร่วมจะทราบ “ข้อเท็จจริง” ข้างต้นอาจสายเกินกว่าแก้ไข เพราะผู้ขายหรือบริษัทผู้ประกอบการโครงการได้ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกไปหมดแล้ว ภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินการซ่อมแซม ปรับปรุง บำรุงรักษาทั้งทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง อาจตกหรือเป็นภาระของผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม หรือนิติบุคคลอาคารชุดในที่สุด

เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการมีหน้าที่ดำเนินการขอจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด หรือ อ.ช.10 และหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หรือ อ.ช.13 กับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”

ความสำคัญของเรื่องดังกล่าว ได้แก่ การแจ้งรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง และ/หรือทรัพย์ส่วนกลางร่วมจำนวนมากกว่าหนึ่งที่ใช้ร่วมกันกับทุกอาคารไว้ในรายการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ถือเป็นเอกสารหลักฐานสำคัญซึ่งผู้จะซื้อควรต้องรู้และต้องทราบ ก่อนการจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับบริษัทผู้ประกอบการโครงการ

เพราะที่ผ่านมาเคยมีกรณีที่โครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งจดทะเบียนทรัพย์สินประเภท “สระว่ายน้ำ” เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งผู้จะซื้อหรือผู้เป็นเจ้าของร่วมอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้

สำหรับ “องค์ประกอบ” ซึ่งเป็นปัจจัยหลัก (สำคัญ) ของการให้บริการหลังการขาย หรือการกำหนดแนวทางการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลให้คงไว้ซึ่งความน่าอยู่น่าอาศัย เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย และคงไว้หรือมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต ผู้เขียนเห็นว่าจำเป็นต้องมีหรืออาศัย “องค์ประกอบ” ดังต่อไปนี้

1.ความเป็นมืออาชีพของบริษัทผู้ประกอบการโครงการ 2.การวางระบบการบริหารงานและการกำหนดแผนงานการบริหารให้เหมาะสม 3.อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่มีเพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นจริง 4.กฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด 5.บุคลากรรองรับการบริหารจัดการอาคารและทรัพย์ส่วนกลาง 6.ความเอาใจใส่และความรับผิดชอบของคณะกรรมการ ผู้จัดการ 7.การรับฟังความคิดเห็นและการสร้างความมีส่วนร่วมให้เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยมีกิจกรรมร่วมกันตามที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดขึ้น

นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งประสบปัญหาด้านการบริหารจัดการหลายด้านทั้งรายรับไม่เพียงพอกับรายจ่าย อันเนื่องจากมีอัตราค่าส่วนกลางไม่เหมาะสม เงินกองทุนถูกนำมาใช้ในการปรับปรุง แก้ไขทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายแต่ไม่เรียกเก็บกลับคืนสู่จำนวนเงินตามปกติ

การขาดความเข้มงวดต่อกฎระเบียบข้อบังคับและกฎหมายของผู้บริหารอาคารหรือพนักงาน หรือการขาดการเอาใจใส่ของตัวแทนเจ้าของร่วม ในฐานะ “คณะกรรมการ” และ “ผู้จัดการ” การละเลยไม่สนใจต่อการรักษาความสะอาด ความปลอดภัยในพื้นที่ส่วนกลางของบริษัทให้บริการ

เชื่อผมเถอะครับว่าในอนาคตอาจแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นด้วยความลำบาก เพราะกลายเป็นความเคยชินของเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย ซึ่งอาจส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางด้อยมูลค่า ดังนั้น การจะนำห้องชุดให้เช่าหรือเพื่อขาย อาจกระทำด้วยความยากลำบาก เพราะสภาพที่เกิดขึ้น ย่อมทำให้ผู้สนใจเช่าหรือซื้อเกิดความรู้สึกไม่ปลอดภัย และเห็นว่าการขายหรือระบายทรัพย์สินของตน คงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะกระทำต่อไปได้ในอนาคต

ในทางตรงกันข้าม หากโครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดแห่งใดมีความเข้มงวดในกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมาย มีผู้บริหารทั้งพนักงานลูกจ้าง คณะกรรมการ และผู้จัดการที่คอยเอาใจใส่ ดูแลการบริหารจัดการอาคารและทรัพย์สินเป็นอย่างดี โครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดแห่งนั้นย่อมเป็นทางเลือก (ที่ดี) ของผู้สนใจเช่าหรือต้องการซื้อทรัพย์หรือห้องชุดมือสองได้ง่ายขึ้น