อสังหาฯแปรปรวนในปลายปี 2556

อีก 4 เดือนก็จะครบปี 2556 ทุกครั้งที่ปิดปลายปี เราก็จะมีการวิเคราะห์สรุปผลเศรษฐกิจ เพื่อมองไปข้างหน้าอีก 1 ปี

ช่วงต้นปีเศรษฐกิจขาขึ้นแรง เป็นผลจากจิตวิทยาด้านการลงทุน ทำให้หุ้นใกล้แตะ 1,500 จุด แต่มาถึงไตรมาส 3 เริ่มแผ่วลงเหลือ 1,300 จุด แต่ก็คาดกันว่าอีกไตรมาสก็อาจจะกระเตื้องใกล้ 1,500 จุดได้อีกครั้ง เพราะฉะนั้นพื้นฐานเศรษฐกิจเรายังดีพอ

ปลายปี 2556 แรงกดดันและผลกระทบภายนอกค่อนข้างรุนแรงแปรปรวน เริ่มด้วย 1.QE อเมริกายังชักเข้าชักออก ต้องแต่งตั้งประธานธนาคารกลางคนใหม่ 2.ยุโรปหลายประเทศบริหารหนี้สาธารณติดลบน่ากลัว เช่น สเปน โปแลนด์

3.อเมริกากำลังหิวกระหายสงครามที่จะโจมตีซีเรียที่ใช้อาวุธเคมีแก้ไขปัญหาภายใน อเมริกาก็ชอบที่จะแทรกแซงทั้งๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องมากนัก แต่ต้องการเพิ่มการบริโภคสินค้าอาวุธและครอบครองแหล่งน้ำมันจากตะวันออกกลาง ต้องคอยดูว่าอเมริกาจะขยี้ลูกแกะหรือไม่

4.ญี่ปุ่นกำลังปั๊มเงินเยนเป็น QE ญี่ปุ่นกระตุ้นเศรษฐกิจ เงินร้อน เงินเฟ้อ ก็เพิ่มเข้ามาในตลาดโลก และ 5.การเมืองไทยรุนแรงมากขึ้น ทุกอย่างในประเทศเป็นการเมืองไปหมด ทั้งๆ ที่ 3 จังหวัดภาคใต้ก็ยังไม่มีทางออก

ผลกระทบจากภายนอกที่แปรปรวนและภายในที่ยังคุกรุ่นก็ส่งผลกระทบเข้ามา เศรษฐกิจสังคมภายในประเทศที่เราเริ่มเปิดประเทศมากขึ้น ค้าขาย ส่งออกนำเข้าใน AEC ที่กำลังจะเปิด Asia กับจีน ญี่ปุ่น เกาหลี การเงินก็เปิดมากขึ้น เงินร้อนทั่วโลกก็บินเข้าบินออกระยะสั้นในประเทศ และหนีไม่พ้นคือ ตลาดหุ้นไทย ซึ่งก็ยังไม่แข็งแรง เงินต่างประเทศกระตุ้นซื้อขายในตลาดร่วม 6 หมื่นล้านบาท เวลาเงินร้อนบินออกก็ออกเร็วมาก ออกทีละ 1 หมื่นล้านบาท บางครั้งก็เกือบ 2 หมื่นล้านบาท ตลาดหุ้นก็ตกเร็ว คนก็เกิดวิตกจริตขายตาม

แล้วก็ไหลต่อมายังอสังหาฯ ของไทยที่เป็นตลาดที่หอมหวนรองจากตลาดหุ้น ตลาดอสังหาฯ ของเราโตจนน่ากลัว ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วต่อมาครึ่งปี 2556 บริษัทยักษ์ในตลาดหุ้นเริ่มครองตลาดแบบ Monopoly ถึง 65% ของตลาดทั้งหมดไล่กวาดไปต่างจังหวัดเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เมืองชายแดน จน SME ไทยเริ่มหนีตกทะเล ไม่พอใจที่รัฐเอาใจคนรวย บริษัทรวยๆ SME ซึ่งเป็นตลาดผู้ประกอบการระดับกลาง รัฐไม่เคยเหลียวแล กู้ก็แพงกว่า ลดภาษีก็ไม่ได้ ไม่เหมือนบริษัทในตลาดหุ้น

ธุรกิจนี้ 60% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีนี้จะก่อสร้างร่วม 11.3 แสนยูนิต มี Condo เป็นพระเอกประมาณ 60% ของที่อยู่ทุกประเภท ตลาด Condo ได้อานิสงส์จากการขยายรถไฟฟ้าเปิดพื้นที่และเปิดตลาดให้กว้างขึ้น คนซื้อเพื่ออยู่จริงมีแค่ 45% อีก 50% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า และอีก 5% เป็นการเก็งกำไร แบงก์แข่งขันกันปล่อยกู้จนจะเป็นจะตาย คนชั้นกลางกู้มากเหมือนกับ SubPrime อเมริกา เข้าทุกที

ที่ดีอยู่อย่างเดียวคือ รัฐเร่งลงทุน Infra 2.5 ล้านล้านบาท รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เรื่องน้ำ ทั้งต้น กลาง ปลายน้ำ ก็จะกระตุ้นเศรษฐกิจ คนมีรายได้มากขึ้นมีการใช้จ่ายมากขึ้นและมาซื้ออสังหาฯ มากขึ้น แต่โครงการลงทุนก็ยังช้ามากและจะช้าต่อไป เพราะ พ.ร.บ.ร่วมทุน (ฉบับแก้ไข) ที่มัดขาของรัฐบาลเอง

ดังนั้น ปลายปีอสังหาฯ แปรปรวนแน่ จากผลกระทบภายนอกและภายใน และจะเป็นอย่างไรมากแค่ไหนยังประเมินไม่ได้ ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ทั้งสถาบันการเงินควรลดความเสี่ยง มีแผน 2 รองรับความเสี่ยงกันเอาไว้บ้าง