เล็งคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวขายดี-บางซื่อบางใหญ่หืดจับ

ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ายังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยจะเห็นได้ว่าส่วนต่อขยายเติบโตทุกเส้นทาง แม้ในเวลานี้จะต้องเผชิญกับปัจจัยลบเศรษฐกิจ และภาระหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ที่จะมาฉุดกำลังซื้อลง

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ระบุว่า แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคตจะยังขยายไปตามแนวรถไฟฟ้ากว่า 10 สาย ซึ่งอยู่ระหว่างการสร้างและกำลังจะก่อสร้างเป็นเทรนด์เดียวกับทั่วโลก จะเห็นได้ว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การเปิดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ามีอัตราเพิ่มแบบก้าวกระโดด จากช่วงปี 2552 ถึงกลางปี 2556 มีจำนวนคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ารวมทั้งสิ้น 54,630 ยูนิต ส่วนใหญ่อยู่บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้า 4 สายหลัก คือ บีทีเอสสายสีเขียวอ่อน สายสีเขียวเข้ม เอ็มอาร์ทีสายสีม่วง และเอ็มอาร์ทีสายสีน้ำเงิน

ทั้งนี้ เชื่อว่าอีก 5 ปีนับจากนี้ การพัฒนาหลักของผู้ประกอบการยังจะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่ขยายออกไปนอกเมืองมากขึ้น จากข้อจำกัดของราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นและที่ดินในการพัฒนา

สำหรับเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนามากที่สุด คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยเฉพาะบางใหญ่บางซื่อ มีซัพพลายเกิดใหม่ค่อนข้างมาก อัตราเพิ่มแบบก้าวกระโดด เฉพาะปีที่แล้วเปิดตัว 15,600 ยูนิต และ 6 เดือนที่ผ่านมาเปิดอีก 3,000 ยูนิต อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6070% แม้ว่าขณะนี้การขายยังไม่น่าเป็นห่วง แต่หากยังมีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมต่อเนื่อง อาจจะทำให้ซัพพลายล้นตลาดได้

อย่างไรก็ดี พบว่าราคาห้องชุดขยับขึ้น 32% จากช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จาก 4.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มาอยู่ที่ 67 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.

อีกเส้นทางที่น่าเป็นห่วง คือ ช่วงอ่อนนุชแบริ่ง เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวแบบอัตราเร่ง มีจำนวนยูนิตใหม่เปิดตัวในช่วง 4 ปี รวม 1.6 หมื่นยูนิต ขายออกไปเกือบหมื่นยูนิต เหลือ 4,700 ยูนิต การขายออกถือว่าไม่เร็วมาก ถ้ามีซัพพลายใหม่เติมเข้ามาเรื่อยๆ อาจจะเป็นปัญหาได้ในอนาคต ส่วนราคาที่ดินก็สูงขึ้นมากในช่วง 5 ปี จาก ตร.ม.ละ 1 แสนบาท ขึ้นมาอยู่ที่ 2.53 แสนบาทต่อ ตร.ม.

“ที่ดินช่วงอ่อนนุชแบริ่ง เริ่มหายาก เชื่อว่าแนวโน้มการพัฒนาโครงการจะขยายไปถึงสำโรง ซึ่งปัจจุบันมีจำนวนแค่ 597 ยูนิต” พนม กล่าว

นอกจากนี้ มองว่าการเปิดเออีซีจะมีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมใน 2 ส่วน คือ 1.กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในไทย โดยเฉพาะชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง มาเลเซีย ซึ่งใช้ไทยเป็นฐานขยายตลาดอาเซียน แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเน้นซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเป็นหลัก อีกกลุ่มหนึ่ง คือ 2.กลุ่มที่เข้ามาทำงานจากพม่า ลาว กัมพูชา ซึ่งยังประเมินไม่ได้ว่าจะมีกำลังซื้อแค่ไหน สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2554 รวมถึงผลการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ทำให้มีความต้องการอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอเป็นตลาดที่มีความต้องการสูงสุด โดยล่าสุดอัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 88.02% จากพื้นที่ทั้งหมดในปัจจุบันของสำนักงานที่มีอยู่รวม 4,628,564 ตร.ม. หากย้อนไปในช่วง 3 ปี อัตราการเช่าอยู่ที่ 82% ทั้งนี้คาดว่าในปี 2557 จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 200,529 ตร.ม.

“อาคารใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจะเป็นทำเลธุรกิจใหม่อย่างย่านถนนรัชดาภิเษก พหลโยธิน และวิภาวดี เพราะเป็นพื้นที่จุดเชื่อมกับทางด่วนและระบบขนส่งมวลชนอื่นได้” พนม กล่าว

ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ กล่าวว่า จากการเปิดเออีซี เชื่อว่าธุรกิจอสังหาฯ กลุ่มสำนักงาน ออฟฟิศ คอนโด และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคค่อนข้างมาก เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรจากแหล่งงานต่างๆ ความต้องการที่อยู่อาศัยชั่วคราวประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดปล่อยเช่า ก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามมา ในส่วนของภาคธุรกิจความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น และพื้นที่ค้าปลีกบริการเพิ่มมากขึ้น และสุดท้ายราคาที่ดินก็จะเพิ่มสูงขึ้น

“นอกจากการเปิดเออีซีจะทำให้ธุรกิจอสังหาฯ เติบโตคึกคักแล้ว ยังมีปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครที่สูงขึ้น คือ ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ สนามบิน ศูนย์กลางธุรกิจ และแนวโน้มรายได้ประชากรที่สูงขึ้นจากการลงทุนในไทยมากขึ้น” ดลพิวัฒน์ กล่าว

แม้ว่าบรรดาผู้ประกอบการต่างโหมเปิดตัวโครงการ จนหลายฝ่ายต่างเกรงว่าจะเกิดภาวะล้นตลาด หรือโอเวอร์ซัพพลาย รวมทั้งอาจมีการเก็งกำไรเป็นฟองสบู่ จะกระทบซ้ำให้เศรษฐกิจทรุดหนัก เป็นเรื่องที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่