เจาะอสังหาฯเมียนมาร์ขุมทองทุนต่างชาติ

โดย...สุกัญญา สิทธิ์ถิรศักดิ์

เมียนมาร์ เป็นหนึ่งในประเทศแถบอาเซียนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกมากที่สุดในเวลานี้ ซึ่งล้วนมองเห็นโอกาสการเติบโตในทุกประเภทธุรกิจ ด้วยความเป็นตลาดใหม่ แม้ว่ารัฐบาลเมียนมาร์จะเชิญชวนนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น แต่ทุกอย่างไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะความไม่ชัดเจนของกฎหมาย นับเป็นอุปสรรคสำคัญที่มีต่อการลงทุนในเมียนมาร์ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์

อลัน หลิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ฮาริสัน ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตอนนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมาร์ได้รับความสนใจมากที่สุด เพราะไม่ว่าธุรกิจใดจะเข้ามาลงทุนล้วนต้องมาหาสำนักงานก่อนเป็นอันดับแรก หลังจากนั้นก็ต้องหาที่อยู่ ซึ่งเวลานี้ตลาดโตเร็วเกินกว่าที่ซัพพลายเหล่านี้จะเกิดทัน แต่การจะเข้ามาลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานในเมียนมาร์ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

เมียนมาร์ยังไม่มีกฎหมายที่ชัดเจนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของรัฐบาล ต่างชาติไม่มีสิทธิซื้อ หรือหากเป็นคนสัญชาติเมียนมาร์เอง การซื้อขายที่ดินก็ไม่ใช่ง่าย เพราะที่ดินมากกว่า 90% ยังเป็นของรัฐ ทำให้การพัฒนาโครงการทั้งหมดต้องเจรจาตรงกับภาครัฐ โดยระยะเวลาที่รัฐบาลเมียนมาร์จะให้เช่า แม้กฎหมายระบุไว้ว่า 50 ปี แต่ท้ายที่สุดก็ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของรัฐ เพราะบางโครงการก็ได้สิทธิน้อยกว่า หรือมากกว่า 50 ปี เช่น โครงการขนาดใหญ่ของนักลงทุนชาวเวียดนาม ที่มีทั้งค้าปลีก อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนโดมิเนียม ได้รับสิทธิเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการดังกล่าว 60 ปี

นักลงทุนต่างชาติบางรายเลือกใช้วิธีร่วมทุนกับคนท้องถิ่นเพื่อดำเนินโครงการ หรือบางรายใช้วิธีอาศัยคนท้องถิ่นขอสัมปทานในที่ดินก่อนไปเช่าช่วงต่อ ซึ่งปัจจุบันสามารถทำได้ ไม่มีกฎหมายห้ามขายสิทธิต่อให้ต่างชาติ ส่วนราคาที่ดินที่มีการนำมาเสนอขายในตลาด ค่อนข้างหลากหลาย บางแปลงในย่างกุ้ง เสนอขายกันสูงถึง 8 แสน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งถือว่ายังไม่มีมาตรฐานทางด้านการประเมินว่าราคาในย่านนี้มันควรจะเป็นเท่าไร

เหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะคนท้องถิ่นยังไม่มีความเข้าใจว่าราคาที่ดินที่ถูกต้องเป็นอย่างไร ราคานี้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้หรือไม่ พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่ เพราะผู้ถือที่ดินในย่างกุ้งเวลานี้ มองว่าเป็นโอกาสการขายในราคาสูงที่สุดเท่าที่จะเสนอได้ เพราะความต้องการสูงนั่นคือเหตุผลที่ทำให้ราคาที่ดินในเมียนมาร์แพงขึ้นอย่างไร้พื้นฐาน

นอกจากประเด็นเรื่องราคาที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่ายแล้ว ยังมีค่าสัมปทานในการพัฒนาโครงการ และต้องจ่ายค่าธรรมเนียมก่อสร้างให้กับภาครัฐ ซึ่งล้วนเป็นต้นทุนที่สูงมาก แต่นักลงทุนต่างชาติบางรายมองว่ายังคุ้ม เพราะปัจจุบันเมียนมาร์ยังไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร จะสร้างกี่ชั้นก็ได้ ความสูงเท่าไรก็ได้ ซึ่งในมุมของนักลงทุนหมายความว่าสามารถสร้างได้คุ้มที่สุดเท่าที่จะทำได้ แต่ในเชิงสิ่งแวดล้อมของเมืองแล้ว แน่นอนว่าอาจไม่ใช่เรื่องที่ดีนัก

สำหรับประเด็นเรื่องเม็ดเงินลงทุน การกู้ในเมียนมาร์ ต้นทุนดอกเบี้ยจะสูงถึง 17% โดยในส่วนของนักลงทุนไทย ปัจจุบันมีทางเลือกที่ดีขึ้น หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ไทยปล่อยกู้นิติบุคคลไทยที่จะไปลงทุนในอาเซียนได้ ทำให้นักลงทุนไทยจะเลือกใช้วิธีกู้เงินของแบงก์ไทยที่มีสาขาที่เมียนมาร์ และไปรับเงินที่นั่นแทนการกู้เงินที่เมียนมาร์ เพราะจะได้อัตราดอกเบี้ยเช่นเดียวกับการลงทุนในไทย ซึ่งถูกกว่ากันเกือบ 50% ซึ่งแบงก์ไทยที่เปิดสาขาที่เมียนมาร์ จะให้บริการได้เฉพาะนิติบุคคลไทยเท่านั้นไม่ใช่การได้รับใบอนุญาตธนาคารจากรัฐบาลเมียนมาร์

แม้ว่าเมียนมาร์จะมีข้อจำกัดในหลายประเด็น และบรรยากาศการลงทุนอาจกล่าวได้ว่ายังฝุ่นตลบ แต่ปัจจุบันยังคงมีนักลงทุนทั่วโลกติดต่อเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เมียนมาร์ต่อเนื่อง ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากกำไรในการลงทุนที่เมียนมาร์สูงมาก เฉลี่ยผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 22% ขณะที่ไทยเฉลี่ยอยู่ที่ 15% นั่นคือสิ่งที่จูงใจนักลงทุนให้เข้าไปยังขุมทองแห่งใหม่ของเอเชีย