อสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย(ตอนจบ)

แต่หากสร้างบนที่ดินที่ได้มาตามสิทธิการสร้าง (Right to Build) ผู้ที่จะเป็นเจ้าของห้องชุดได้อาจเป็นคนอินโดนีเซีย

โดย...สัมมา คีตสิน

แต่หากสร้างบนที่ดินที่ได้มาตามสิทธิการสร้าง (Right to Build) ผู้ที่จะเป็นเจ้าของห้องชุดได้อาจเป็นคนอินโดนีเซีย หรือนิติบุคคลอินโดนีเซีย รวมทั้งนิติบุคคลต่างชาติ หรือนิติบุคคลอินโดนีเซียซึ่งจดทะเบียนมีที่ตั้งในประเทศอินโดนีเซีย ซึ่งรวมถึงบริษัทลงทุนของชาวต่างชาติซึ่งจดทะเบียนมีที่ตั้งในประเทศอินโดนีเซียด้วย คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในอินโดนีเซียเป็นการสร้างตามสิทธิการสร้างนี้

หากคอนโดมิเนียมใดสร้างโดยสิทธิการใช้ (Right to Use) ผู้ครอบครองห้องชุดอาจเป็นคนอินโดนีเซีย คนต่างชาตินิติ บุคคลอินโดนีเซีย หรือนิติบุคคลต่างชาติที่มีสำนักงานผู้แทนในอินโดนีเซีย แต่คอนโดมิเนียมที่สร้างในลักษณะนี้มีน้อยมากหรือแทบไม่มี

กล่าวโดยสรุป ชาวต่างชาติในอินโดนีเซีย ไม่มีสิทธิซื้อบ้านแนวราบหรือที่ดินในอินโดนีเซียได้ รวมทั้งไม่สามารถซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรได้ (ต่างจากในประเทศไทยที่ให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ตราบเท่าที่พื้นที่รวมซึ่งชาวต่างชาติทุกรายซื้อนั้นไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ขายทั้งหมด) ชาวต่างชาติซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรจึงยังต้องใช้วิธีกระทำผ่านตัวแทน หรือ Nominee

หากจะอาศัยการสมรสก็ไม่ใช่หนทางที่ง่าย เพราะกฎหมายการสมรสของอินโดนีเซียเป็นมรดกตกทอดมาตั้งแต่สมัยที่ยังเป็นเมืองขึ้นของดัตช์ ซึ่งระบุว่าลูกที่เกิดมาต้องยึดตามสายเลือดหรือสัญชาติของพ่อ เช่น ผู้หญิงอินโดนีเซียแต่งงานกับผู้ชายออสเตรเลีย ลูกที่เกิดมาจะเป็นคนออสเตรเลีย แต่หากผู้ชายอินโดนีเซียแต่งงานกับผู้หญิงออสเตรเลีย ลูกที่เกิดมาจึงจะเป็นคนอินโดนีเซีย กฎหมายเช่นนี้ถูกยกเลิกไปนานแล้วในประเทศเนเธอร์แลนด์ต้นกำเนิด แต่ในอินโดนีเซียยังไม่ยกเลิก แต่กำลังมีการเรียกร้องมากมายให้เปลี่ยนแปลง

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันไม่มีกฎหมายใดที่จำกัดสิทธิชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติในการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอินโดนีเซีย และไม่มีการจำกัดสัดส่วนการถือหุ้นในการดำเนินธุรกิจลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น บริษัทต่างชาติซึ่งจดทะเบียนในอินโดนีเซียก็สามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้ตามสิทธิการสร้าง (Right to Build) ด้วย และคนต่างชาติซึ่งรวมถึงบริษัทต่างชาติซึ่งจดทะเบียนในอินโดนีเซียก็สามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้ด้วย ตามสิทธิสูงสุด 30 ปี และต่ออายุได้อีก 20 ปี

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียมีทั้งแนวราบและแนวสูง บริษัทที่มีขนาดใหญ่ที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ ซิปุตรา ดิเวลลอปเมนต์ (Ciputra Development) อากุง โพโดโมโล แลนด์ (Agung Poadomolo Land) และลิปโป้ คาราวาซิ (Lippo Karawaci) อนึ่ง ผู้ประกอบการในอินโดนีเซียมีการรวมกลุ่มตั้งเป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่า Real Estate Indonesia (REI) เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลและองค์ความรู้

ราคาที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียถือว่ามีการปรับตัวรวดเร็วมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จนในบางขณะก่อให้เกิดความกังวลว่าจะเกิดฟองสบู่ ทางการอินโดนีเซียจึงตั้งเกณฑ์ LTV สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไว้ค่อนข้างเข้มงวดที่ร้อยละ 70 (จากเดิมไม่มีเกณฑ์ LTV อย่างเป็นทางการ แต่มีการกำหนดให้ผู้ซื้อต้องวางเงินจอง หรือ Booking Fee ประมาณ 2,500 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 7.5 หมื่นบาท โดยผู้จองซื้อจะได้รับเงินจองดังกล่าวคืนเมื่อมีการวางเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20 ของราคา ซึ่งปัจจุบันปรับเป็นร้อยละ 30 ของราคา)

ราคาห้องชุดคอนโดมิเนียมไม่ต่างจากราคาในกรุงเทพฯปริมณฑลมากนัก ห้องชุดระดับแพงห่างออกจากใจกลางเมืองจาการ์ตาเล็กน้อย ราคาอยู่ที่ประมาณ 5,000 เหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก ราคาห้องชุดใหม่จึงมักแพง กว่าราคาห้องชุดมือสองที่ผู้ซื้อนำขายใหม่ (Resale)

สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานในจาการ์ตามีปริมาณน้อยกว่าในกรุงเทพฯ ขณะที่ความต้องการเช่ามีมากขึ้น ถึงกระนั้นราคาค่าเช่าในปัจจุบันก็ยังถือว่าไม่ห่างจากราคาในกรุงเทพฯ มากนัก เช่น อัตราค่าเช่าในอาคาร World Trade Center ใจกลางกรุงจาการ์ตาอยู่ที่ประมาณ 25 เหรียญสหรัฐ หรือ 750 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับในเมืองบาหลี ซึ่งเป็นเมืองชายทะเลและเขตวัฒนธรรม ไม่พบโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีกฎหมายจำกัดความสูงของอาคารที่ค่อนข้างเข้มงวด โครงการที่พบนอกจากวิลลาราคาแพงแล้ว ยังมี Condotel ซึ่งก็คือโรงแรมซึ่งเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยผู้ซื้ออาจมาอยู่อาศัยจริงเพียงปีละ 1-2 สัปดาห์ ส่วนอีก 50 สัปดาห์นั้น ผู้จัดการโครงการนำไปปล่อยเช่าเป็นห้องพักโรงแรม และนำส่งดอกผลให้เจ้าของห้อง โดยอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอาจสูงกว่าร้อยละ 10 โครงการเหล่านี้เมื่อแรกเปิดขายจะโฆษณาว่าเป็น Condotel แต่เมื่อขายหน่วยหมดแล้ว จะนำชื่อ Condotel ออก เรียกเป็นโรงแรมธรรมดา

แม้อสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียจะน่าสนใจ แต่ปัจจัยลบสำคัญของอินโดนีเซียคือความขาดแคลนสาธารณูปโภคประเภทการจราจรขนส่ง ในขณะนี้ทางการอินโดนีเซียยังอยู่ในขั้นตอนวางแผนก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและยังไม่มีระบบขนส่งมวลชนระบบรางเปิดใช้เลย นอกจากรถเมล์ด่วน ที่เรียกว่า APTB แบบเดียวกับที่เรียกว่า BRT ในกรุงเทพฯ ดังนั้น ใครไปจาการ์ตาจะต้องเผชิญกับปัญหารถติดเช้า กลางวัน เย็น ค่ำ ทำให้ชีวิตไม่บรรเจิดเท่าไรนัก