ไฮไลต์อสังหาฯ ปีมังกรวิกฤตน้ำท่วมป่วน-เปลี่ยนตลาด

ผ่านไปอีก 1 ขวบปีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องราวความเคลื่อนไหวที่ผันแปรไปตามปัจจัยแวดล้อมที่สำคัญๆ อยู่หลายเรื่อง ซึ่งล้วนแล้วแต่สะท้อนถึงภาวะธุรกิจและการปรับตัวของผู้ประกอบการตามเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเป็นอย่างดี

น้ำท่วมตามหลอนบ้านแนวราบ

ไฮไลต์แรกของปี 2555 คงหนีไม่พ้นภาวะตลาดหลังได้รับผลกระทบจากมหาอุทกภัยในปลายปี 2554 ซึ่งมีผลคาบเกี่ยวมาถึงปี 2555 โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักทั้งด้านกายภาพและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจนทำให้ตลาดชะลอตัวยาวตลอดทั้งปี แม้ว่าหน้าฝนปีนี้จะผ่านไปได้ด้วยดีน้ำไม่ท่วมซ้ำเหมือนที่หวดกังวลกัน แต่ตลาดบ้านแนวราบก็ยังไม่กลับมาเต็มตัว ผู้ประกอบการทั้งค่ายเล็ก ใหญ่ จึงได้แต่วาดหวังว่าปีหน้าฟ้าใหม่ตลาดน่าจะปรับตัวดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ กลับได้อานิสงส์จากคนที่หาซื้อบ้านเพื่อหนีน้ำท่วมจึงเป็นอีกหนึ่งปีทองของคอนโดมิเนียม โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินตัวเลขว่า ปีนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งปี 6.4 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับปี 2553 ส่วนตัวเลขบ้านจัดสรรเปิดใหม่เพียง 3.6 หมื่นหน่วย ลดลงจากปีที่แล้วที่มี 4 หมื่นหน่วย และลดลงจากปี 2553 ที่มีโครงการเปิดใหม่มากถึง 4.6 หมื่นหน่วย

บิ๊กอสังหาฯ แห่ภูธรต่างประเทศ

อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวที่ชัดเจนในวงการอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ต้องยกให้กับการขยายการลงทุนของผู้ประกอบการไปยังตลาดในต่างจังหวัด เพื่อหลีกหนีการแข่งขันที่รุนแรงในกรุงเทพมหานคร (กทม.)ทั้งบ้านแนวราบ คอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากน้ำท่วมปลายปีที่แล้วทำให้ความต้องการบ้านหลังที่สองพุ่งกระฉูด ผนวกกับการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดกทม. บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จึงต้องขยายการลงทุนออกไปสู่ตลาดภูธรที่วันนี้มีศักยภาพมากขึ้น โดยทำเลฮอตฮิตในการลงทุนคงหนีไม่พ้นหัวเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยว

นอกจากนี้ ยังมีหลายบริษัทที่ก้าวไกลไปลงทุนยังต่างแดน ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เข้าไปลงทุนที่รัฐแคลิฟอร์เนีย สหรัฐอเมริกา กลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ไปซื้อคิโระ สกีรีสอร์ตบนเกาะฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น และกลุ่มพฤกษา ที่ยังลงทุนต่อเนื่องที่อินเดียและเวียดนาม

วิกฤตแรงงานขาดปัญหายังเรื้อรัง

นอกจากเรื่องผลกระทบจากน้ำท่วมแล้ว ปัญหาหนักอกของผู้ประกอบการอีกเรื่องหนีไม่พ้นปัญหาแรงงานขาดแคลนอย่างหนักที่กลายเป็นปัญหาใหญ่ในภาคการก่อสร้าง อันเนื่องมาจากการย้ายแรงงานกลับบ้านเกิดหลังมีแนวโน้มที่ราคาสินค้าเกษตรปรับตัวสูงขึ้น รวมไปถึงนโยบายเปิดประเทศของรัฐบาลพม่า ทำให้แรงงานต่างด้าวจากพม่ากลับไปหางานทำในบ้านเกิด จนกลายเป็นปัญหาให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่การก่อสร้างที่ล่าช้าและคุณภาพที่ถดถอย รวมไปถึงต้นทุนที่สูงขึ้นด้วย

ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังเดินหน้านโยบายค่าแรง 300 บาท ที่เริ่มปรับค่าแรงในบางจังหวัดตั้งแต่เดือนเม.ย.ทำให้แรงงานในกทม.ขาดหายไปอีกเป็นจำนวนมาก กลายเป็นปมปัญหาที่ยังแก้ไม่ตก แม้ว่าในขณะนี้ภาครัฐจะพยายามเปิดประเทศเพื่อรับแรงงานต่างด้าวเข้ามาทำงานในไทยมากขึ้น และการเร่งพัฒนาฝีมือแรงงานกรรมกรให้มีศักยภาพมากขึ้น แต่เชื่อว่าปัญหาแรงงานคงจะเรื้อรังไปอีกยาวทีเดียว

ที่ดินพุ่งบ้านคอนโดแพงเวอร์

อีกปัญหาที่หนักอกหนักใจเหล่าผู้ประกอบการในปีนี้คือ ราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะที่ดินในเมืองที่ถูกข้อจำกัดทางกฎหมายทำให้เหลือที่พัฒนาได้น้อย และการแข่งขันของผู้ประกอบการจนทำให้ราคาบ้านปรับสูงขึ้นตามไปด้วย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ราคาที่ดินในปี 2555 ปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3.7% แต่พื้นที่ที่ปรับขึ้นสูงสุดอยู่บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุชแบริ่ง 14.9% ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินหัวลำโพงบางแค ปรับเพิ่มขึ้น 14% ส่วนรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อบางใหญ่ ปรับเพิ่มขึ้น 11.5%

เมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยขยับตามในปีนี้ได้มีปรับขึ้นโดยเฉลี่ย 510% ซึ่งเป็นไปตามต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองขยับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าที่ราคาวิ่งไปแตะถึงหลัก 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ในขณะนี้ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เริ่มเห็นยากขึ้นทุกวัน

ร่างผังเมือง กทม.ป่วนคอนโด

ในปีนี้กระบวนการยกร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่เริ่มชัดเจนเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมาก และที่โดนธุรกิจอสังหาฯ แบบเต็มๆ คือ การกำหนดประเภทอาคารตามขนาดความกว้างถนน ที่ทำให้คอนโดมิเนียมเกิดขึ้นลำบากจนกลายเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการคอนโด มิเนียมเดินสายเรียกร้องให้แก้ไขร่างผังเมืองจนคณะอนุกรรมการผังเมืองยอมผ่อนปรนให้ในบางพื้นที่ และที่สุดร่างผังเมืองก็ได้ผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการผังเมืองไปชนิดที่ต้องลุ้นกันตัวโก่งตัวงอ เหลือแค่กระบวนการออกกฎหมายเพื่อให้ทันได้ใช้ในเดือน พ.ค.ปีหน้า

ปล่อยกู้ 0% บ้านหลังแรกไม่โดนใจ

เป็นนโยบายที่รัฐบาล ปูยิ่งลักษณ์ ชินวัตร หาเสียงเอาไว้และคลอดออกมาในช่วงแรกๆ ของการเป็นรัฐบาล ทั้งการให้กู้ดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 3 ปี สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และให้นำเงินมาหักภาษีได้ 10% สำหรับบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่เหมือนรัฐจะแกล้งเกาไม่ถูกที่คันหรืออย่างไรก็ไม่ทราบได้ เพราะจนสิ้นสุดมาตรการปล่อยกู้ 0% ยังได้ไม่ถึงครึ่งของวงเงินที่ตั้งไว้ 2 หมื่นล้านบาท จนต้องขยายเวลาออกไปถึงเดือน มี.ค.ปีหน้า ส่วนหักภาษีบ้าน 5 ล้านบาท จนป่านนี้ก็ยังไม่รู้ว่าเวิร์กหรือไม่เวิร์ก

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในปีนี้อาจเคยเกิดขึ้นซ้ำหรือเพิ่งเกิดขึ้นใหม่ และหลายๆ เหตุการณ์เป็นเหมือนละครภาคต่อที่จะมีภาคสองในปีหน้าให้คอยเตรียมตัวรับมือไว้ให้ดีๆ ก็แล้วกัน