อสังหาฯ รับศึกปีงูเล็ก ดิ้นหนีวิกฤติแรงงาน/ดีมานด์หาย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินทางสู่โค้งสุดท้ายของปีมังกร 2555 แล้ว แม้ว่าปีนี้จะไม่เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่เหมือนปลายปีที่ผ่านมา แต่ผลพวงของน้ำท่วมที่กระทบกำลังซื้อทำให้บรรยากาศโดยรวมของปีนี้ไม่ได้หวือหวามากนัก โดยเฉพาะบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลบริเวณที่น้ำเคยท่วมได้รับผลกระทบหนักสุด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมกลายเป็นพระเอกแห่งปี

ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ที่แม้ว่าจะเจ็บตัวจากวิกฤตน้ำท่วม แต่ต่างก็ฟื้นตัวในเชิงยอดขายและรับรู้รายได้อย่างรวดเร็ว ด้วยการปรับกลยุทธ์กระจายไปยังทำเลอื่นๆ และการขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด ทำให้ยอดขายและรับรู้รายได้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มพฤกษาที่ปีนี้อาศัยช่องว่างตลาดในจังหวะที่ค่ายอื่นหันไปบุกหนักคอนโดมิเนียมและต่างจังหวัด พฤกษา ซุ่มเงียบลุยตลาดบ้านแนวราบ จึงกวาดยอดขายบ้านแนวราบ 9 เดือนแรกไปเต็มๆ 1.8 หมื่นล้านบาท สิ้นปีคาดว่าจะปิดยอดรับรู้รายได้ตามเป้าที่ 2.6 หมื่นล้านบาท

ทางด้านผู้ท้าชิงตำแหน่งเบอร์หนึ่งอย่างแสนสิริ ปีนี้ประกาศปิดยอดรับรู้รายได้ทั้งปีที่ 2.8 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดขายคาดว่าจะทะลุเป้าที่ 4.1 หมื่นล้านบาท ขณะที่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คาดว่าปีนี้จะปิดยอดรับรู้รายได้อยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท และนับจากนี้จะเน้นกระจายพอร์ตการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ทำกำไรได้ดีไม่แพ้ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และศูนย์การค้า

ส่วน ศุภาลัย เป็นอีกหนึ่งค่ายที่ลุยตลาดต่างจังหวัดไม่แพ้ค่ายอื่นๆ พร้อมวางเป้าหมายยอดขายรวมทั้งหมดอยู่ที่ 2.1-2.2 หมื่นล้านบาท และรายได้อยู่ที่ 1.1-1.2 หมื่นล้านบาท ขณะที่ค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปีนี้เติบโตแบบเงียบๆ จากโครงการที่อยู่อาศัยโซนตะวันออก และการรุกตลาดคอนโดมิเนียมราคาล้านต้นๆ ภายใต้แบรนด์ “ไอ คอนโด” โดยปีนี้ตั้งเป้ารับรู้รายได้อยู่ที่ 1.1-1.2 หมื่นล้านบาท

สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้า ยักษ์ใหญ่หลายค่ายต่างประเมินว่าจะเติบโตประมาณ 7% โดยแต่ละค่ายเตรียมบุกหนักเต็มสูบ ที่ชัดเจนแล้วคือกลุ่มพฤกษา ประกาศกลับมารุกเปิดตัวโครงการใหม่อย่างหนักอีกครั้ง จากปีนี้เปิดตัวโครงการใหม่ได้ประมาณ 35 โครงการ ปีหน้าจะเปิดใหม่เพิ่มเป็น 78 โครงการ คิดเป็นมูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท

วิกฤตแรงงานปัญหาที่แก้ไม่ตก

ขณะที่หลายค่ายเตรียมแผนปรับตัวเรื่องการผลิต โดย วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ปีหน้าไม่น่ากังวลเรื่องกำลังซื้อ แต่น่าเป็นห่วงเรื่องภาคการผลิตมากกว่า เพราะปัญหาแรงงานขาดแคลนจะยังวิกฤตต่อเนื่องถึงปีหน้า หรืออาจจะรุนแรงขึ้นด้วย เพราะแม้ว่าทุกอุตสาหกรรมจะพูดถึงประเด็นนี้อย่างจริงจัง แต่ยังไม่เห็นแนวทางแก้ปัญหาที่เป็นรูปธรรมจากภาครัฐเลย

ในส่วนของเพอร์เฟคเอง เตรียมเพิ่มกำลังการผลิตชิ้นส่วนบ้านสำเร็จรูปแบบพรีแฟบมากขึ้น โดยปัจจุบันมีโรงงานที่รัตนาธิเบศร์ 3 ไลน์การผลิต ปีหน้าจะขยายเพิ่มอีกหนึ่งแห่งที่ย่านชัยพฤกษ์ พร้อมกับเร่งหาพันธมิตรผู้รับเหมาที่ทำพรีแฟบรายใหม่ๆ เพิ่มอีก จากปัจจุบันมีด้วยกัน 2 ราย

ส่วนบ้านแพง ยังคงใช้งานก่อสร้างแบบเดิม โดยแม้ว่าปีหน้าจะต้องเผชิญหน้ากับปัญหาขาดแคลนแรงงาน แต่ยังเชื่อว่า ตลาดหลักยังคงเป็นบ้านพร้อมอยู่ หรือบ้านที่ใกล้เสร็จมากแล้ว และยังต้องเป็นบ้านพร้อมอยู่ที่เสร็จแล้วทั้งโซนด้วย ไม่ใช่เสร็จเพียง 12 หลัง เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ ไม่นิยมบ้านขายกระดาษ หรือบ้านที่มองไม่เห็นภาพรวมของสิ่งแวดล้อมแล้ว

หวั่นรถคันแรกฉุดกำลังซื้อบ้าน

สำหรับปัจจัยเรื่องรถคันแรกที่กำลังถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักว่าอาจจะกระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปีหน้า วงศกรณ์ กล่าวว่า คาดว่าจะกระทบเพียงเล็กน้อย และในช่วงเวลาสั้นๆ เพราะรถคันแรก กระตุ้นคนซื้อได้เฉพาะกลุ่มที่วางแผนจะซื้อรถอยู่แล้ว ซึ่งคนกลุ่มนี้ อาจจะขยับแผนการซื้อจากเดิมจะเป็นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเป็นปีนี้แทน

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ประเมินว่า มีความเป็นไปได้ที่รถคันแรกจะกระทบกับกำลังซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มคนเพิ่งเริ่มทำงาน อายุไม่เกิน 30 ปี ซึ่งก่อนหน้านี้กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมราคาล้านต้นๆ แต่ด้วยนโยบายรถคันแรกที่จูงใจกว่ามาก ทำให้ความสนใจอาจจะเปลี่ยนไปที่การซื้อรถมากกว่าบ้านหลังแรก

ปัจจัยดังกล่าวทำให้เสนาฯ ต้องปรับกลยุทธ์การทำตลาดในปีหน้า โดยแม้ว่าจะยังคงเน้นทำคอนโดมิเนียม แต่จะขยับไปยังตลาดระดับกลาง ราคาประมาณ 2 ล้านบาทขึ้นไป ภายใต้แบรนด์ เดอะ นิช โมโน มากขึ้น ซึ่งกลุ่มเป้าหมายจะเป็นคนอายุ 35 ปีขึ้นไป เป็นกลุ่มที่เคยผ่านการซื้อรถและผ่อนรถไปแล้ว จึงพร้อมที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม

หวังเมกะโปรเจกต์ดันอสังหาฯ

สำหรับการประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหน้า เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังคงเติบโตต่อเนื่อง แต่อาจจะลดความร้อนแรงลงเล็กน้อยจากปัจจัยเรื่องร่างผังเมืองรวม กทม. ที่ยังไม่ประกาศอย่างชัดเจน ซึ่งกลุ่มผู้ประกอบการมองว่า หากรัฐมีความชัดเจนเรื่องการลงทุนเมกะโปรเจกต์ เช่น รถไฟฟ้า จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้มาก อีกทั้งยังช่วยเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้กระจายไปยังรอยต่อของ กทม. มากขึ้น

ทั้งนี้ เนื่องจากปัจจุบันการที่โครงการดังกล่าวยังไม่ชัดเจน ทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมกระจุกตัวอยู่แต่ตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันเท่านั้น เพราะผู้บริโภคเองจะเชื่อมั่นโครงการรถไฟฟ้าที่เห็นงานก่อสร้างแล้ว ส่งผลให้ราคาที่ดินในเมืองขยับขึ้นไปเร็วมากและทำให้ราคาคอนโดมิเนียมในเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสูงเกินกว่าที่คนชั้นกลางจะเอื้อมถึงได้ แต่ถ้ารัฐบาลประกาศนโยบายชัดเจน มั่นใจว่าราคาที่ดินในเมืองจะลดความร้อนแรงลง

ปีหน้าถ้าไม่มีเรื่องร้ายๆ จนเกินไปนัก เชื่อว่าตลาดจะเริ่มขยายตัวมากขึ้น แต่คุณภาพและการส่งมอบบ้านเป็นประเด็นที่ต้องจับตา เพราะจะเป็นปัญหาใหญ่จากวิกฤตแรงงานที่ขาดแคลน ซึ่งยังแก้กันไม่ตกนั่นเอง