การเช่าอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันมีการทำสัญญาเช่าบ้านและอาคาร หรือสถานที่ติดตั้งป้ายโฆษณาหรือแผงสินค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากผู้ประกอบธุรกิจไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะซื้อทรัพย์สินเป็นของตนเอง ดังนั้นจะทำให้มีกรณีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าเป็นจำนวนมากในชั้นศาล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องกำหนดระยะเวลาการเช่า การบอกเลิกสัญญาเช่า การเช่าช่วง การทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการการจดทะเบียน เป็นต้น

ทนายคลายทุกข์จึงขอนำตัวอย่างคดีที่พิพาทเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านและที่ดิน มานำเสนอต่อท่านผู้อ่านโพสต์ทูเดย์ เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานในการทำนิติกรรมสัญญาที่เกี่ยวกับการเช่าต่อไป

หลักกฎหมายเกี่ยวกับการเช่า

ป.พ.พ. มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี

1.การเช่าช่วง

เมื่อจำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์แต่อย่างใด และไม่ปรากฏว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่า จำเลยจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6275/2551)

2.คำมั่นจะให้เช่า

“ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปี และเมื่อแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบแล้วก็มีสิทธิเช่นนี้ในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว” (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490)

กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่า ข้อ 2 (ก) ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปี ยินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี ย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วย ดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 563/2540)

คำมั่นด้วยวาจา

คำมั่นที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม ซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7386/2548)

คำมั่นเป็นลายลักษณ์อักษร

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนด 1 เดือนนับแต่วันสัญญาเช่านี้ครบกำหนด

ดังนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก (พิพากษาศาลฎีกาที่ 1925/2517)

การตกลงยกเลิกคำมั่น

ผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 3079/2552)

3.การทำสัญญาเช่าโดยมีเจตนาเลี่ยงกฎหมาย

จำเลยทำสัญญาเช่าขึ้นพร้อมกัน 2 ฉบับ ลงวันที่ในสัญญาและระยะเวลาที่เช่าติดต่อกันรวมได้กว่า 3 ปี เท่ากับทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเกิน 3 ปี ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี และการฟ้องร้องให้บังคับคดีดังกล่าว หมายความรวมถึงการที่ยกขึ้นกล่าวอ้างต่อสู้ ให้บังคับคดีไปตามข้อกล่าวอ้างนั้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2676/2528)

4.การทำสัญญาเช่ากันใหม่ในขณะที่สัญญาเช่าเดิมยังไม่สิ้นสุดเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย

ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 5 ปี ต่อเจ้าพนักงานกรมการอำเภอหลังจากวันทำสัญญาฉบับแรกได้ 1 ปี คู่สัญญาได้ตกลงกันทำสัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่ง มีข้อความว่าเมื่อครบกำหนด 5 ปี แล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี สัญญาฉบับหลังทำกันเองและเขียนไว้หลังสัญญาฉบับแรก

ดังนี้ ถือว่าสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปรวมกันเป็น 8 ปีนั้น เป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงกันใหม่จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้ไม่ได้ (พิพากษาศาลฎีกาที่ 416/2492)