ราคาประเมินที่ดินขึ้นยกแผง โซนน้ำท่วมขายถูกจ่ายภาษีแพง

แม้ว่าราคาประเมินที่ดินในรอบปี 2555-2558 จะถูกเลื่อนใช้ไปอีก 6 เดือน แต่เมื่อดูจากราคาใหม่ที่ประกาศออกมาแล้ว

เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อการโอน การซื้อขายที่ดินในอนาคตอันใกล้นี้อย่างแน่นอน

ราคาประเมินที่ดินรอบนี้ได้ปรับขึ้นโดยเฉลี่ย 21.34% เฉพาะในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ปรับขึ้นโดยเฉลี่ย 17.13% บริเวณที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดของประเทศอยู่ในพื้นที่ กทม. บริเวณถนนสีลม ตารางวา (ตร.ว.) ละ 8.5 แสนบาท หรือเพิ่มขึ้น 31%

แม้ว่าราคาประเมินจะใช้เฉพาะการจดทะเบียนสิทธินิติกรรมเท่านั้น แต่การปรับขึ้นของราคาประเมินย่อมมีผลทางอ้อมต่อการปรับขึ้นราคาซื้อขายอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะในภาวะที่ความต้องการซื้อมีสูง เจ้าของที่ดินย่อมตั้งราคาขายที่สูงขึ้นโดยอ้างเหตุจากการขึ้นของราคาประเมินได้

ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม หรือในเขตเมืองที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้น และมีความต้องการสูงจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีความเป็นไปได้ที่ราคาที่ดินจะขยับขึ้นไปอีก โดยที่ราคาประเมินที่ดินที่ปรับขึ้นจะมีส่วนผลักดันให้เจ้าของที่ดินตั้งราคาขายสูงขึ้น

อย่างเช่น ถนนพระราม 9 ในเขตห้วยขวาง ที่ราคาประเมินขยับขึ้นไปจาก 2-2.2 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 2-2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับขึ้น 13.64% บริเวณถนนรัชดาภิเษก ปรับจาก 2.7 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 3.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับขึ้น 29.63%

ถนนบางนา-ตราด ราคาประเมินขยับจาก 1.3 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 1.4-1.7 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับขึ้น 7.69-30.76% ถนนพระราม 3 ราคาขยับขึ้นจาก 1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 1.7-2.3 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับขึ้น 13.3-315% ถนนพระราม 4 ราคาประเมินขยับจาก 1.7-2.2 แสนบาทต่อ ตร.ว. เป็น 33.3 แสนบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 50-76.47% เป็นต้น

พื้นที่ดังกล่าวซึ่งเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการต่างหมายปองสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยที่จะได้รับความนิยมสูงขึ้นหลังเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปีที่ผ่านมา จะมีราคาสูงตามไปด้วย และแน่นอนว่าภาระต่างๆ จะถูกส่งต่อมายังผู้บริโภค ทำให้ซื้อคอนโดมิเนียมในราคาที่สูงขึ้น หรือได้ห้องที่มีขนาดเล็กลง

ในทางตรงกันข้าม สำหรับทำเลที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมอย่างหนัก ซึ่งเชื่อว่าจะมีการขายบ้านในทำเลเหล่านี้ออกมาจำนวนมาก ซึ่งนอกจากราคาขายจะลดลงแล้ว ราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นจะเพิ่มภาระให้กับผู้ขายในการจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ จ.นนทบุรี ที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยอย่างหนัก โดยเฉพาะในเขต อ.บางบัวทอง ราคาประเมินโดยเฉลี่ยทั้งจังหวัดเพิ่มขึ้น 27.41% ในพื้นที่ อ.บางบัวทอง และไทรน้อย ราคาประเมินปรับขึ้นเฉลี่ย 26.94% อ.บางกรวย บางใหญ่ ราคาประเมินปรับขึ้น 29.92%

หากแยกย่อยเป็นถนนสายหลักจะพบว่าบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ ราคาประเมินเพิ่มขึ้นจาก 5.27 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 8 หมื่น-1.2 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับขึ้น 53.85-71.43% ถนนนครอินทร์ ราคาประเมินปรับจาก 3.5-5 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 6-8 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 60-71.43% ถนนราชพฤกษ์ ราคาประเมินปรับจาก 5 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 6.5 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. หรือปรับเพิ่ม 30% เป็นต้น

ขณะที่ จ.ปทุมธานี ราคาประเมินปรับขึ้นโดยเฉลี่ย 5.09% อ.คลองหลวง ปรับขึ้น 11.83% อ.ลำลูกกา ปรับขึ้น 6.30% อ.ธัญบุรี ปรับขึ้น 4.25% ส่วนถนนสายหลักๆ ที่ปรับขึ้น เช่น ถนนนนทบุรีบางบัวทอง (สาย 345) ราคาขึ้นจาก 1.3-2.5 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 1.53 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เพิ่มขึ้น 15.38-20% ถนนรังสิตปทุมธานี ราคาปรับขึ้นจาก 2.5-3.8 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. เป็น 2.54 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. หรือเพิ่มขึ้น 5.26% เป็นต้น

เมื่อผู้ขายจำเป็นต้องขายบ้านในราคาที่ถูกลง เพราะอยู่ในทำเลที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม แต่กลับต้องมาจ่ายภาษีโอนมากขึ้น จากราคาประเมินที่เพิ่มขึ้น เท่ากับผู้ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมต้องเสียถึง 2 ต่อ ทั้งราคาบ้านที่ลดลง และภาษีที่เพิ่มขึ้น ซึ่งไม่รู้ในเวลา 6 เดือนที่ยืดการใช้ราคาประเมินใหม่ออกไปนั้นจะเพียงพอแล้วหรือไม่