ที่สุดแห่งปี..อสังหาฯ2554

บรรยากาศส่งท้ายปีเก่า ต้อนรับปีใหม่รอบนี้ เกือบทุกธุรกิจคงไม่คึกคักเท่าไรนัก

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์

บรรยากาศส่งท้ายปีเก่า ต้อนรับปีใหม่รอบนี้ เกือบทุกธุรกิจคงไม่คึกคักเท่าไรนัก หลังจากต้องเผชิญกับวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ในรอบเกือบ 70 ปี นอกจากนี้ยังมีอีกหลายเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ทั้งที่ส่งผลบวกและผลลบในรอบปี 2554 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป

อสังหาฯ ฝ่ามหาอุทกภัย

มหาอุทกภัยครั้งนี้ ได้ส่งผลให้บ้านเรือนประชาชนเสียหายจำนวนมหาศาลกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเมินกันว่ามีบ้านที่ได้รับผลกระทบกว่า 1 ล้านหลังคาเรือน โดยเฉพาะในพื้นที่ฝั่งตะวันตกและตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล ที่ล้วนเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสำหรับตลาดบ้านแนวราบทุกระดับมาก

การซื้อขายบ้านจะหยุดชะงักไปชั่วคราว จนกว่าจะมีความชัดเจนของการจัดการเรื่องน้ำอย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพที่ดีพอ ถึงจะทำให้ความมั่นใจของผู้ซื้อกลับคืนมา น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้จึงถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่งอย่างแน่นอน

‘บ้านหลังแรก’ สำลักน้ำ

ในรอบปีที่ผ่านมา หากไม่มีน้ำท่วมครั้งใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะมีสถานการณ์พลิกกลับไปอีกแบบ เพราะจริงๆ แล้วเป็นปีที่คนซื้อบ้านได้รับการเอาอกเอาใจจากฝ่ายการเมืองเป็นอย่างดี เริ่มต้นด้วยการอัดฉีดเงินกู้ดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 2 ปี ในวง 2.5 หมื่นล้านบาท ให้กับคนซื้อบ้านราคา 13 ล้านบาท ของรัฐบาลประชาธิปัตย์ในช่วงก่อนเลือกตั้ง

หลังจากนั้นเมื่อพรรคเพื่อไทยชนะการเลือกตั้ง ก็ได้คลอดมาตรการบ้านหลังแรก โดยให้นำเงินซื้อบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มาทยอยหักภาษีได้ 10% เป็นเวลา 5 ปี และการปล่อยกู้ 0% 3 ปีให้คนซื้อบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท แต่ยังไม่ทันไรน้ำก็พัดถล่มจนมาตรการแทบไม่ได้ใช้จนบัดนี้

ตื่นแผ่นดินไหวเขย่าคอนโด

ก่อนที่จะเกิดน้ำท่วมใหญ่ช่วงปลายปีในเดือน มี.ค. ประเทศไทยต้องเผชิญกับภัยจากแผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในประเทศพม่าระดับความแรง 6.7 ริกเตอร์ แรงสั่นสะเทือนส่งผลอย่างชัดเจนกับผู้ที่อยู่อาศัยบนอาคารสูงหลายแห่งใน กทม. ถือเป็นเหตุการณ์เขย่าขวัญผู้บริโภคที่มีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม

อาการหวั่นวิตกของผู้บริโภคได้ส่งผลให้ยอดขายอาคารพักอาศัยแนวสูงชะลอตัวไปในช่วงสั้นๆ แต่กว่าจะฟื้นกลับมาได้ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมต่างพยายามชี้แจงกันอย่างหนักว่า โครงสร้างคอนโดมิเนียมนั้นปลอดภัย มีความแข็งแรงทนทาน รองรับแผ่นดินไหวได้ในระดับหนึ่ง ผนวกกับระยะเวลาได้ทำให้อาการวิตกของผู้บริโภคเลือนหายไป

ที่ดินเพลินจิตตร.ว.ละ 1.5 ล้าน

เป็นหนึ่งในทอล์ก ออฟ เดอะ ทาวน์ของปี ก็คือการซื้อขายที่ดินย่านใจกลางเมืองอย่างเพลินจิต ที่ได้ทุบสถิติการขายในราคาสูงสุด 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. โดยเริ่มจากกลุ่มแสนสิริที่ซื้อที่ดินขนาด 800 ตร.ว. บริเวณถนนวิทยุ ด้านหลังธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักเพลินจิต เดิมเป็นสถานทูตสเปนของตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา ในราคา ตร.ว.ละ 1.5 ล้านบาท

เช่นเดียวกับกลุ่มโนเบิล ที่ได้ซื้อที่ดินเพลินจิตอาเขตด้วยสนนราคา 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เช่นกัน ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมจนคาดว่าที่ดินในย่านนี้จะขยับขึ้นถึง ตร.ว.ละ 2 ล้านบาทในเวลาอีกไม่นานนี้

ธปท.เริ่มคุมสินเชื่อคอนโด

ปลายปี 2553 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการแตะเบรกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังจากเห็นว่าการซื้อขายเป็นไปอย่างผิดปกติและอาจจะก่อให้เกิดปัญหาได้ในอนาคต โดยเฉพาะในประเด็นของการปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อได้ในวงเงินเต็ม 100% จึงเริ่มออกมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อคอนโดมิเนียมให้กู้ได้ไม่เกิน 90%

มาตรการดังกล่าว มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 เป็นต้นไป ซึ่งส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มลดความร้อนแรงลงในระดับหนึ่ง บทบาทของ ธปท.ครั้งนี้จึงเป็นการตัดไฟที่ต้นลม เพราะเกรงปัญหาจะลุกลามกลายเป็นวิกฤตเหมือนที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่อีกมุมหนึ่ง ธปท.กลับถูกมองว่าเป็นกระต่ายที่ตื่นตูมจนเกินเหตุ

เข็น ‘เอสโครว์’ ใช้ซื้อบ้าน

เป็นความพยายามอีกครั้งที่ผลักดันให้ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือที่รู้จักกันในนามกฎหมาย“เอสโครว์” ให้มีการบังคับใช้จริง หลังจากมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 20 พ.ค. 2551 แต่ไม่มีสัญญาณว่าหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือภาคเอกชนจะให้ความสำคัญกับกฎหมายนี้อย่างจริงจัง

จนที่สุดสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะเจ้าภาพของกฎหมายดังกล่าว ได้เป็นโต้โผในการทำโครงการนำร่องระหว่างธนาคารกสิกรไทยกับบริษัทพัฒนาที่ดิน 6 ราย คือ บริษัท กานดา เดคคอร์ บริษัท เฉลิมนคร บริษัท ซื่อตรงกรุ๊ป บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ บริษัท ธนาสิริกรุ๊ป และบริษัท ศุภาลัย แม้ว่าจะยังไม่เริ่มใช้แต่ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี

แก้ผังเมืองกทม.คุมตึกในซอย

ในปีนี้เป็นปีที่ผังเมืองรวม กทม. หมดวาระการใช้งานในเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา แต่ทางสำนักผังเมืองได้ขอต่ออายุผังเมืองออกไปอีก 2 ปี เพื่อจัดทำร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ ให้เสร็จสิ้นก่อนบังคับใช้ในเดือน พ.ค. 2556 และได้เริ่มคิกออฟเปิดร่างฉบับใหม่ในปีนี้นี่เอง

ร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ เป็นการปรับปรุงจากผังที่ใช้อยู่ โดยการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินตามความจำเป็น และยังคงข้อกำหนดเดิมเอาไว้เป็นส่วนใหญ่ แต่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เดือดร้อนที่สุด คือ กฎการคุมประเภทอาคารตามความกว้างของถนนที่เข้มงวดขึ้น เพราะถือเป็นจุดพลิกผันการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นหลังผังเมืองบังคับใช้

ตลาดอสังหาฯ หล่นวูบ 30%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554 คงจะต้องปิดฉากลงด้วยความชอกช้ำ อันเป็นผลมาจากอุทกภัยครั้งใหญ่ทำให้ตลาดชะลอตัวลงไปในไตรมาส 4 และคาดว่าตลาดรวมทั้งปีจะตกลงจากปีที่แล้วถึง 2530% เลยทีเดียว

แต่จะว่าไปแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ไตรมาสแรกเองก็ไม่ได้หวือหวาเหมือนปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องหลังจากหมดมาตรการกระตุ้นจากรัฐ เมื่อมาถูกน็อกด้วยมหาอุทกภัย จึงกลายเป็นจุดตกต่ำของธุรกิจครั้งใหญ่ ครั้งที่นับจากวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา