เปิดแผนฟื้นกิจการ รฟท.พลิกพื้นที่ทองคำในมือ

รัฐวิสาหกิจที่ขาดทุนต่อเนื่อง เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.)

โดย...วงศ์สุภัทร

รัฐวิสาหกิจที่ขาดทุนต่อเนื่อง เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ยังคงมีทรัพย์สินเป็นทางออกที่จะช่วยพลิกวิกฤตเป็นโอกาส และสร้างมูลค่าเพื่อกอบกู้สภาพองค์กรให้ดีขึ้นได้ ซึ่งเรื่องนี้ ยุทธนา ทัพเจริญ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร.ฟ.ท.ได้ว่าจ้างที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมของที่ดินแปลงใหญ่ๆ ในเมืองไว้แล้ว อาทิ ที่ดินย่านโรงงานมักกะสัน ที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำ และที่ดินบริเวณ กม.11 หลังตึกเอ็นโก้ และจะนำเสนอต่อที่ประชุม ครม.เพื่อพิจารณาอนุมัติในการดำเนินการ

ปัจจุบันที่ดินแปลงใหญ่เหล่านั้นเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา หรือส่งเสริมกิจการเชิงพาณิชย์อย่างเป็นรูปเป็นร่าง ซึ่งไม่เหมือนที่ดินส่วนอื่นๆ ในกทม.ที่มีหน่วยงานราชการ และเอกชนเช่าพื้นที่ไปแล้ว ดังนั้น หาก ร.ฟ.ท.นำที่ดินทั้งหมดมาพัฒนา จะสร้างรายได้ให้แก่ ร.ฟ.ท.อย่างมหาศาล ทั้งยังช่วยลดภาระของภาครัฐได้อีกด้วย

จากผลการศึกษาที่ดินในแต่ละพื้นที่จะมีความแตกต่างกันในด้านการพัฒนา อีกทั้งหากมีการลงทุนจริง มูลค่าที่ดินทุกแห่งเกินกว่า 1,000 ล้านบาท จึงจำเป็นต้องเข้าสู่ขั้นตอนของ พ.ร.บ.ร่วมทุน ครั้งนี้ถือเป็นอำนาจการตัดสินใจของฝ่ายนโยบายว่า ต้องการให้ ร.ฟ.ท.ดำเนินการไปในทิศทางใด

 

ทั้งนี้ จากการศึกษารูปแบบและข้อเสนอด้านการลงทุนแบ่งเป็น 3 ลักษณะ คือ 1.ให้สิทธิสัมปทานทั้งหมดกับผู้ลงทุน 2.จัดตั้งบริษัทร่วมทุน พัฒนาที่ดินโดย ร.ฟ.ท.ถือหุ้นทั้งหมด และ 3.จัดตั้งบริษัทพัฒนาที่ดินภายใต้การกำกับดูแลของ ร.ฟ.ท. ซึ่งรูปแบบการลงทุนทั้งสามลักษณะมีข้อดีเสีย แตกต่างกัน

“การลงทุนโดยให้การรถไฟฯ ตั้งบริษัทลูก พร้อมถือหุ้น 100% มีความเป็นไปสูง อีกทั้งยังทำให้การทำงานคล่องตัวมากขึ้น ได้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้เช่าพื้นที่โดยทั่วไป โดยอาจเก็บค่าธรรมเนียมแรกเริ่มหรือค่าธรรมเนียมรายปี หรือเก็บค่าธรรมเนียมบางส่วนและแปลงเป็นหุ้นบางส่วน หรือแปลงเป็นหุ้นทั้งหมด ซึ่งผลดีอีกอย่างคือ ยังสามารถเลือกพัฒนาที่ดินตามขั้นตอนที่ต้องการทำได้”

สำหรับพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสัน แบ่งออกเป็น 4 โซน ได้แก่ พื้นที่ A อยู่ทางด้านทิศตะวันออกของพื้นที่ ติดสถานีแอร์พอร์ตลิงก์ และโรงงานมักกะสันมีพื้นที่กว่า 139 ไร่ จะพัฒนาเป็นส่วนธุรกิจการค้า การพาณิชยกรรมและการบริการ โดยกิจกรรมภายในประกอบด้วย รถไฟเชื่อมต่อสถานีท่าอากาศยาน ร้านค้าปลอดภาษี ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุมสัมมนา อาคารสำนักงาน อาคารที่จอดรถ

พื้นที่ B อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ติดกับบึงมักกะสัน และเชื่อมกับพื้นที่ A ในทิศตะวันออก มีพื้นที่กว่า 117 ไร่ จะพัฒนาเป็นธุรกิจสำนักงาน ซึ่งพื้นที่นี้มีความโดดเด่นเหมาะที่จะพัฒนาที่ดินแบบผสมผสาน ทั้งอาคารสูงขนาดใหญ่ เป็นแลนด์มาร์กของโครงการและกรุงเทพมหานคร ช่วยส่งเสริมกิจกรรมที่เป็นการแสดงสินค้า ธุรกิจการค้า อาคารสำนักงาน ที่ทำการขององค์การการค้าเอกชน ธนาคารศูนย์ข้อมูลธุรกิจ และอุตสาหกรรมของรัฐ

พื้นที่ C อยู่ทางตอนล่างของพื้นที่ด้านทิศใต้ ติดกับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มีพื้นที่กว่า 151 ไร่ จะพัฒนาเป็นส่วนแสดงสินค้าถาวร บริการชุมชน เช่น ศูนย์รวมด้านการแพทย์ ทุกแขนง โรงพยาบาล สถานีอนามัย ศาลาประชาคม อาคารสโมสรเพื่อบริการชุมชนภายในโครงการ และพื้นที่ข้างเคียง เพื่อให้เกิดการบริการที่ดี

พื้นที่ D อยู่ทางทิศตะวันตกของพื้นที่ติดกับสถานีราชปรารภ มีพื้นที่กว่า 88 ไร่ จะจัดเป็นส่วนบางกอกแฟชั่น เหมาะกับการทำกิจกรรมต่อเนื่องกับย่านการค้าประตูน้ำ โดยมีกิจกรรมหลายประเภท อาทิ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่จอดรถ ฯลฯ

“หากรัฐให้โอกาสในการพัฒนาโครงการ มั่นใจว่าจะมีนักลงทุนทั้งไทยและชาวต่างชาติสนใจเข้าร่วมค่อนข้างมากเพราะโครงการขนาดใหญ่มีจุดเด่นในการสร้างงาน เพิ่มผลตอบแทนทางเศรษฐกิจนำรายได้เข้าประเทศ ประกอบกับพื้นที่โรงงานมักกะสัน มีแอร์พอร์ตลิงค์เป็นส่วนหนึ่ง ซึ่งสามารถเชื่อมระบบขนส่งมวลชนได้อย่างดีอีกด้วย”

สำหรับพื้นที่ที่น่าสนใจอีก 2 แห่งคือ พื้นที่บริเวณสถานีแม่น้ำ และพื้นที่บริเวณ กม.11 ยุทธนา กล่าวว่า ได้ศึกษาข้อมูลเบื้องต้นแล้ว โดยพื้นที่บริเวณสถานีแม่น้ำ 270 ไร่ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนามากที่สุด จะทำให้เป็นศูนย์กลางย่านเศรษฐกิจใหม่ ประกอบด้วย อาคารสูงขนาดใหญ่ โรงแรมระดับ 6 ดาว พื้นที่สำนักงาน ศูนย์ประชุมสำนักงาน ที่พักอาศัย ศูนย์กลางพาณิชยกรรม ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว มีพื้นที่ลานกิจกรรมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ฯลฯ

นอกจากนี้ ร.ฟ.ท. ยังมีพื้นที่บริเวณ กม.11 กว่า 359 ไร่ แวดล้อมด้วยแหล่งชุมชน ทั้งตลาดนัดจตุจักร สถานีขนส่งผู้โดยสาร ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว บริษัท ปตท. ฯลฯ ซึ่งมีเชื่อมถนนเข้าออกหลายสาย อาทิ ถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว วิภาวดีรังสิต ถนนรัชดาภิเษก ถนนกำแพงเพชร และยังสามารถต่อยังเชื่อมทางด่วนศรีรัช ทางด่วนขั้นที่ 12 ทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์ ฯลฯ ดังนั้น แนวคิดจะต้องเชื่อมโยงขนส่งที่เกี่ยวเนื่องอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดปัญหาการจราจร ซึ่งในเบื้องต้นได้วางแผนจัดกลุ่มพื้นที่ใช้สอยแบ่งเป็นส่วนๆ อาทิ พื้นที่เพื่อรองรับพนักงานการรถไฟฯ และที่ทำการของส่วนราชการ อาคารสำนักงานด้านพลังงานแห่งชาติ พื้นที่อาคารสำนักงานและอาคารพาณิชย์ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จากผลการศึกษาและข้อมูลชี้ชัดว่า หากรัฐสนับสนุนให้ ร.ฟ.ท.เดินหน้าพัฒนาที่ดินในส่วนต่างๆ แล้ว เชื่อว่าอนาคต ร.ฟ.ท.จะลดการขาดทุน และแปรสภาพหันมายืนหยัดด้วยลำแข้งตัวเอง เพราะมูลค่าการลงทุนบวกกับศักยภาพของที่ดินแต่ละแห่ง สะท้อนให้เห็นแล้วว่าจะทำรายได้กลับคืนมาเป็นแสนๆ ล้านบาท ถ้าเริ่มลงมือทำตั้งแต่วันนี้