แบริ่ง-สมุทรปราการ ซื้ออนาคต 3 สถานีแรกบูมสุด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แน่นอนว่าทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ เป็นหนึ่งโซนที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ เพราะนอกจากจะมีความคืบหน้าในการก่อสร้างมากกว่า 50% แล้ว ยังเป็นเส้นที่ขยายต่อจากรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันที่เปิดให้บริการแล้ว และวิ่งตรงเข้าเมืองทองหล่อ เอกมัย สยาม ได้ทันที โดยไม่ต้องเปลี่ยนขบวนรถไฟฟ้า

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากแบริ่งไปยังสถานีสุดท้ายที่สถานีเคหะสมุทรปราการเริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น จึงส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางการก่อสร้างมีการขยายตัวค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปจับจองที่ดิน และเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันหลายโครงการในปีที่ผ่านมา

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ เป็นอีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในปี 2557 ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก คือประมาณ 8,997 ยูนิต
ขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมา พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีการขยายตัวมากอย่างเห็นได้ชัด และได้รับความสนใจพอสมควร คือ มีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 55% โดยเฉพาะในโครงการที่อยู่ใกล้กับสถานีสำคัญ เช่น สถานีสำโรง สถานีปู่เจ้าสมิงพราย และสถานีสมุทรปราการ เป็นต้น เพราะเป็น 3 สถานีที่ใกล้เมืองมากที่สุด

เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายนี้เชื่อมต่อเข้าถึงกรุงเทพฯ ชั้นในได้สะดวก และปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่ากรุงเทพฯ ชั้นในมาก โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5-5.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือยูนิตละไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับราคาที่คนส่วนใหญ่ยังสามารถจับจองได้ และยังคงไม่ได้สูงกว่าราคาขายของบ้านจัดสรรในบริเวณนั้น

ผู้ซื้อส่วนใหญ่คือคนที่ทำงานในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่ไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีราคาสูงได้ รวมทั้งคนที่ทำงานในพื้นที่ที่อาจจะเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่อาศัยมาก่อน ขณะที่คอนโดมิเนียมสะสมทั้งหมดที่เปิดขายมาในช่วง 5-6 ปีนี้ อยู่ที่ประมาณ 1.4 หมื่นยูนิต

สำหรับราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้ มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก โดยราคาขายของที่ดินเฉลี่ยรอบๆ สถานีสำโรงจะอยู่ที่ประมาณ 2–2.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในขณะที่พื้นที่ไกลออกไปก็จะลดหลั่นลงไปตามระยะทางที่ไกลออกจากเขตกรุงเทพฯ เช่น รอบๆ สถานีเอราวัณจะอยู่ประมาณ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. เป็นต้น โดยราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับขึ้น 10–30% จากช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ทำเลนี้เป็นทำเลใหม่ เป็นทำเลอนาคต หรือที่เรียกว่าอิมเมจจิ้ง โลเกชั่น การซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้เหมือนเป็นการซื้ออนาคตที่สามารถนำโมเดลในปัจจุบันมาวิเคราะห์ได้ ยกตัวอย่าง ทำเลอ่อนนุช ประมาณปี 2553 เอพีเปิดตัวโครงการ ริทึ่ม อ่อนนุช ในราคาเริ่มต้น 8-9 หมื่นบาท ในเวลานั้นก็ถือว่าแพงแล้ว แต่เวลานี้ ริทึ่ม อ่อนนุช รีเซลสูงถึง 1.5 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่สถานีส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการได้ระยะหนึ่งแล้ว เช่น ปุณณวิถี อุดมสุข ราคาแตะหลักแสนบาท/ตร.ม.แล้ว โดยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ 3 สถานีแรกจะมีความต้องการมากที่สุด เพราะใกล้เมือง

ภาพรวมที่อยู่อาศัยย่านนี้ ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ติดริมถนน ติดสถานี ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 7-7.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ถ้าเป็นบ้านแนวราบ จะเข้าซอยลึกมากๆ โดยช่วงต้นๆ ซอยจะเป็นหมู่บ้านเก่าๆ หมู่บ้านใหม่ๆ จะเข้าซอยลึก โดยเฉพาะซอยที่เชื่อมระหว่างถนนสุขุมวิทกับถนนศรีนครินทร์ จะมีโครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพงเปิดขายจำนวนมาก เช่น บ้านเดี่ยว 4-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระมัดระวังในย่านนี้แม้จะมีศักยภาพมาก ทั้งการเดินทางและแหล่งงานขนาดใหญ่ แต่กำลังซื้อของคนย่านนี้ไม่ได้สูงมาก ดังนั้น ถ้าของเริ่มแพงจะขายไม่ได้ คอนโดมิเนียมที่จะไปได้ดีคือ 6-7 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือประมาณ 1.8-1.9 ล้านบาท/ยูนิต แต่ถ้าราคาที่ดินที่ปรับขึ้นไปมาก ถือเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการ

ในด้านการขาย ก็ยังขายได้แต่ไม่ได้ถือว่าหวือหวามาก เพราะเป็นการซื้ออนาคต แต่คาดว่าเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ พร้อมกับตึกเสร็จจะเป็นทำเลที่ค่อนข้างฮอต เหมือนอ่อนนุช-แบริ่งในอดีต ช่วงแรกขายยาก แต่พอรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว กลายเป็นทำเลฮอตไปในทันที ซึ่งจากการลงพื้นที่สำรวจทำเลย่านนี้ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นแล้ว โดยเฉพาะของกลุ่มออริจิ้นฯ เรียกได้ว่าเกือบจะเป็นเจ้าตลาดย่านนี้ ส่วนรายใหญ่ๆ เวลานี้ก็มีทั้งกลุ่มเอพี กลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ กลุ่มอนันดาฯ ซึ่งการแข่งขันถือว่าดุเดือดมาก

ด้านตลาดเช่า ปัจจุบันเป็นคนทำงานในย่านนี้ อัตราค่าเช่าไม่สูงมาก ซึ่งผู้ที่สนใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่าต้องประเมินสถานการณ์รอบด้าน เพราะคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าตั้งแต่สถานีอ่อนนุชเป็นต้นมา มีซัพพลายปล่อยเช่าจำนวนมาก ในขณะที่ต้นทุนห้องชุดใหม่ๆ ถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ อาจจะได้อัตราผลตอบแทนที่ไม่สูงนัก แต่โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาในอนาคต หรือแคปิตอลเกนยังมีแนวโน้มที่ดี เพราะราคามีโอกาสขยับขึ้นไปได้อีกเมื่อรถไฟฟ้าแบริ่ง-สมุทรปราการ เปิดให้บริการ