รถไฟฟ้าสายสีทอง พลิกโฉม 'เจริญนคร'

โดย..สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ในที่สุดโครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง 3 สถานีแรก ช่วงสถานีกรุงธนบุรี-โรงพยาบาลตากสิน ระยะทาง 1.7 กิโลเมตร (กม.) ก็ได้รับไฟเขียวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) เป็นที่เรียบร้อย โดยล่าสุด กทม.ได้ลงนามสัญญากับกลุ่มไอคอนสยามให้เข้ามาลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเป็นเงินราว 2,000 ล้านบาท จำนวน 3 สถานี ได้แก่ สถานีกรุงธนบุรี (G1) สถานีเจริญนคร (G2) และสถานีคลองสาน (G3) และให้เอกชนได้สิทธิการโฆษณาในบริเวณสถานีเป็นเวลา 30 ปี คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปลายปี 2560 ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงที่ไอคอนสยามเปิดให้บริการ

ขณะที่ภาพรวมโครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นรถไฟฟ้าขนาดเบาหรือโมโนเรล มีระยะทางทั้งหมด 2.7 กม. มีด้วยกัน 4 สถานี โดยสถานีที่ 4 หรือ G4 คือ สถานีประชาธิปก ซึ่งตามแผน กทม.จะเป็นผู้ลงทุน โดยรถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 3 สาย คือ รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวที่สถานีกรุงธนบุรี (เปิดให้บริการอยู่แล้ว) เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง-บางบอน-มหาชัย) ที่สถานีคลองสาน และเชื่อมต่อกับสายสีม่วงส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ที่สถานีประชาธิปกในอนาคต

แม้ว่าการประกาศลงทุนโครงการไอคอนสยาม บิ๊กโปรเจกต์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของ 3 ยักษ์ใหญ่ คือ กลุ่มสยามพิวรรธน์ กลุ่มแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (ในเครือซีพี) และเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) บนเนื้อที่กว่า 50 ไร่ มูลค่าเงินลงทุน 5 หมื่นล้านบาท พร้อมกับดึงผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่จากญี่ปุ่น “ทากาชิยาม่า” (Takashimaya) มาเป็นหนึ่งในแม่เหล็กสำคัญ จะเป็นตัวแปรที่ทำให้ทำเลย่านเจริญนครจะถูกพลิกโฉม แต่ต้องยอมรับว่ารถไฟฟ้าสายสีทองเป็นพลังบวกที่ส่งผลในวงกว้างมากกว่า

สำหรับเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มต้นสถานีกรุงธนบุรี (G1) เชื่อมต่อกับบีทีเอสสถานีกรุงธนบุรี โดยแนวเส้นทางจะมุ่งหน้าไปทางทิศตะวันออก บนเกาะกลางถนนกรุงธนบุรี แล้วเลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนเจริญนคร จากนั้นมุ่งหน้าเข้าสู่สถานีเจริญนคร (G2) ตั้งอยู่บริเวณสะพานข้ามคลองวัดทองเพลง แล้วมุ่งหน้าต่อไปยังแยกคลองสาน เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนสมเด็จเจ้าพระยา เพื่อเข้าสู่สถานีคลองสาน (G3) ซึ่งตั้งอยู่บริเวณเยื้องกับโรงพยาบาลตากสิน ส่วนสถานีประชาธิปก (G4) ตั้งอยู่บริเวณซอยสมเด็จเจ้าพระยา 6 กับซอยสมเด็จเจ้าพระยา 8

จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมย่านเจริญนครที่ผ่านมา ฝั่งติดริมแม่น้ำมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ราคาขายประมาณ 1.2-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เกิดขึ้นต่อเนื่อง จนเมื่อกลุ่มแมกโนเลียฯ ผุด 2 คอนโดมิเนียมในพื้นที่โครงการไอคอนสยามด้วยราคาเริ่มต้นร้อนแรงถึง 2.3-3.5 แสนบาท/ตร.ม. บางห้องราคาทะลุ 4 แสนบาท/ตร.ม. นับจากนี้เจริญนครฝั่งริมแม่น้ำจะก้าวขึ้นสู่ทำเลคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่ราคาขายไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม.

ด้านการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล พบว่า สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสกรุงธนบุรี ซึ่งจะเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสาย สีทอง เปิดให้บริการในปี 2552 ซึ่งมีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนั้นมาก่อนหน้านั้น 2-3 ปีแล้ว มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตามแนวถนนกรุงธนบุรีหลายโครงการ และมีบางส่วนที่เปิดขายบนถนนเจริญนครทั้งสองฝั่ง โดยเฉพาะฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ไกลออกไปจากสถานีกรุงธนบุรี แต่ก็ไม่ได้คึกคักมากนัก เมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวถนนกรุงธนบุรี

ในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองมีความชัดเจนมากขึ้น จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทร ไปทางคลองสานมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น โดย ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมทั้งหมดในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 3,640 ยูนิต มีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2543 และ 54% เปิดขายหลังจากปี 2552 ที่สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการ อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ก็ค่อนข้างสูงคือประมาณ 94% เพราะว่าโครงการส่วนใหญ่เปิดขายก่อนหน้านี้หลายปี และสร้างเสร็จเกือบทุกโครงการแล้ว ยกเว้นโครงการที่เพิ่งเปิดขายปี 2558

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 1.45 แสนบาท/ตร.ม. แต่ราคาขายมีความแตกต่างกันมาก เพราะโครงการเก่าๆ ที่เปิดขายมาหลายปีแล้วมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 7.7 หมื่นบาท/ตร.ม.เท่านั้น แต่โครงการที่เปิดขายหลังปี 2543 เป็นต้นมามีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 1.33 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโครงการที่เปิดขายในปี 2557-2558 มีราคาขายเฉลี่ย 2.705 แสนบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ราคาที่ดินได้ปรับขึ้นค่อนข้างมากในช่วง 2-3 ปี โดยราคาซื้อขายในปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 2.65 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) หรือปรับขึ้น 240% และในปี 2557 มีที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีการซื้อขายไปในราคาประมาณ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. หรือปรับขึ้นกว่า 70% จากปี 2554 ซึ่งที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาริมถนนเจริญนครอาจจะปรับขึ้นไปค่อนข้างมาก แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาอาจจะปรับขึ้นน้อยกว่า

การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีทองจะพลิกโฉมทำเลในย่านเจริญนครให้กลายเป็นอีกหนึ่งในทำเลที่โดดเด่นอีกทำเลหนึ่งของกรุงเทพมหานคร