กรณี Evergrande ตอกย้ำความกังวลฟองสบู่อสังหาฯ จีน

วันที่ 28 ก.ย. 2564 เวลา 13:50 น.
กรณี Evergrande ตอกย้ำความกังวลฟองสบู่อสังหาฯ จีน
นักวิเคราะห์เตือนการล้มของยักษ์ใหญ่อย่าง Evergrande อาจทำให้ฟองสบู่อสังหาฯ จีนแตก

การเข้ามาปราบปรามตลาดอสังหาริมทรัพย์ของทางการจีนส่งผลให้ชะตากรรมของหนึ่งในยักษ์ใหญ่อย่าง Evergrande แขวนอยู่บนเส้นด้าย โดยนักวิเคราะห์เตือนว่าการล่มสลายของ Evergrande อาจทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จีนที่ก่อตัวมากว่า 2 ทศวรรษแตก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจจีน เนื่องจากนโยบายปรับปรุงคุณภาพชีวิตประชาชนของรัฐบาลจีนด้วยการสร้าง “บ้านใหม่” กระตุ้นให้เกิดโครงการก่อสร้างครั้งใหญ่

ชนชั้นกลางของจีนซึ่งมีหลายร้อยล้านคนมองว่าอสังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สมบัติสำคัญของครอบครัวและยังเป็นเครื่องแสดงสถานะทางสังคม

การก่อสร้างบ้านครั้งใหญ่ของจีนเริ่มขึ้นหลังจากการปฏิรูปตลาดครั้งใหญ่ในปี 1998 บวกกับการเร่งสร้างสังคมเมืองและการสั่งสมความมั่งคั่ง ทว่าในขณะที่ราคาบ้านกำลังทะยานขึ้น รัฐบาลจีนก็เกิดความกังวลว่าจะเกิดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนรวยกับคนจนและแนวโน้มที่อาจเกิดความไม่สงบทางสังคม

จากข้อมูลของ E-House China พบว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นต์ในจีนสูงกว่ารายได้หลังหักภาษีถึง 9.2 เท่า ซึ่งทำให้หลายคนเอื้อมไม่ถึง

นอกจากนี้ บรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่กู้เงินจำนวนมหาศาลมาลงทุนก็เริ่มทำให้รัฐบาลกลัวว่าจะเกิดความไม่มั่นคงทางการเงิน ส่งผลให้เมื่อปีที่แล้วรัฐบาลออกมาตรการจำกัดอัตราส่วนหนี้ที่เรียกว่า “เส้นแดงสามเส้น” รวมทั้งคุมเข้มการวางเงินดาวน์จองบ้านก่อนที่จะลงมือสร้างซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำคัญของบริษัทก่อสร้าง

ดินนี แม็คมาฮอน จากบริษัทที่ปรึกษา Trivium มองว่า มาตรการดังกล่าวของรัฐบาลจีนออกมาเพื่อลดความเสี่ยงของบริษัทที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งจะเป็นกลไกบังคับให้บริษัทที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดให้ลดระดับหนี้ ส่วนบริษัทที่อยู่ในกลุ่มเสี่ยงน้อยก็จะได้มีโอกาสเติบโตต่อไป

และหนึ่งในบริษัทที่ขยับขยายอย่างรวดเร็วเป็นอันดับต้นๆ คือ Evergrande ที่ก่อตั้งโดยสวี่เจียอิ้นเมื่อปี 1996 ซึ่งปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างใน 280 เมืองของจีน รวมทั้งอาณาจักรธุรกิจที่รวมถึงน้ำแร่ ผลิตภัณฑ์สร้างความมั่งคั่งทางการเงิน หรือแม้แต่ทีมฟุตบอล

การปฏิบัติตามกฎใหม่ของทางการจีนทำให้ Evergrande ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของจีนกำลังจมอยู่กับหนี้ก้อนโตกว่า 300,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

ขณะนี้สายตาทุกคู่กำลังจับจ้องว่ารัฐบาลปักกิ่งซึ่งยังคงเงียบกริบจะรับมือกับวิกฤตของ Evergrande อย่างไรท่ามกลางความกังวลเรื่องความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อ่อนแอลง

แม็คมาฮอนเผยกับ AFP ว่า สิ่งที่เริ่มขึ้นจากปัญหาของ Evergrande โดยเฉพาะในวันนี้อาจสะสมกลายเป็นปัญหาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่เล็กกว่า Evergrande ในวันพรุ่งนี้

นักวิเคราะห์มองว่ามาตรการเส้นแดงสามเส้นของรัฐบาลจีนแสดงให้เห็นถึงความตั้งใจอันยาวนานของจีนในการรื้อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่หนี้ที่สูงท่วมหัวของ Evergrande อาจบีบบังคับให้รัฐบาลจีนต้องยื่นมือเข้ามาค้ำยันเซคเตอร์นี้

Evergrande คือบริษัทอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่มีหนี้สูงที่สุด แต่มีการผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรอย่างน้อย 2 ครั้งจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในปีนี้ ในขณะที่บริษัทอื่นๆ ประสบปัญหาในการระดมเงินสดมาชำระหนี้ ซื้อที่ดิน หรือขายโครงการที่ยังไม่ดำเนินการก่อสร้างที่เป็นตัวขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน

สำหรับ Evergrande ในสัปดาห์นี้มีกำหนดจ่ายดอกเบี้ยพันธบัตรอีกหนึ่งก้อนหลังจากมีแววว่าจะผิดนัดชำระก้อนแรกที่ครบกำหนดเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว

นอกจากนี้ จำนวนประชากรที่ลดลงยังส่งผลกระทบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์

มาร์ก วิลเลียม หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์เอเชียจาก Capital Economics เผยว่า รากเหง้าของปัญหาของ Evergrande คือ ความต้องการที่อยู่อาศัยในจีนเข้าสู่ยุคขาลงอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งราคาที่ลดลงอย่างรุนแรงจะทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่เว้นแม้แต่บริษัทที่มีสถานะทางการเงินดี หาเงินมาหมุนโครงการก่อสร้างให้แล้วเสร็จยากขึ้น

ทอมมี วู จาก Oxford Economics มองว่า หากค่อยๆ พิจารณา Evergrande ความเสี่ยงส่วนใหญ่ของบริษัทสามารถแยกออกเป็นส่วนๆ ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงการขายทรัพย์สินของบริษัทแบบเลหลังได้ โดยมีรายงานว่ารัฐบาลเข้ามารับช่วงก่อสร้างโครงการที่ชะงักกลางคันของบริษัทแล้ว

วูยังบอกอีกว่า หากปัญหายังขยายวงกว้างออกไป รัฐบาลอาจต้องผ่อนปรนมาตรการเส้นแดงสามเส้นและหาทางลงที่นุ่มนวลกว่านี้

ทว่า นอกจาก Evergrande แล้ว สถานะทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ดีขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาทิ Country Garden บริษัทสร้างบ้านที่ใหญ่ที่สุดของจีนในแง่ของยอดขาย ที่ทำกำไรได้ในช้วงครึ่งปีแรกเมื่อเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา เนื่องจากยอดขายในเมืองเล็กเพิ่มขึ้น

Capital Economics เผยว่า เมื่อช่วงฤดูร้อนที่ผ่านมา 8 บริษัทจาก 12 บริษัทที่อยู่ภายใต้มาตรการเส้นแดงสามเส้น ฝ่าฝืนกฏอย่างน้อย 1 ข้อ ขณะนี้มีเพียง 2 บริษัทเท่านั้นคือ Evergrande และ Greenland ในเซี่ยงไฮ้

จากข้อมูลของบริษัทวิเคราะห์ข้อมูล China Beige Book พบว่า ยอดขายและราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาซึ่งเป็นช่วงเดียวกับที่ Evergrande กลายเป็นข่าวใหญ่

ไอริส แพง จาก ING เผยว่า รัฐบาลท้องถิ่นบางที่บังคับใช้มาตรการกำหนดราคาขั้นต่ำเพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านร่วงลง

นอกจากนี้ หากคนที่ต้องการจะซื้อบ้านกลัวแล้วเลือกกำเงินไว้ก่อน ยอดขายจะตกลงอีก และในกรณีนี้ โจนาส โกลเทอร์แมน จาก Capital Economics มองว่า รัฐบาลอาจเข้ามาแล้วลดอัตราดอกเบี้ย หรือลดเงินดาวน์ในการซื้อบ้าน

“เรามองว่าภาพที่น่าจะเป็นไปได้ที่สุดคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเผชิญช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนและราคาตกบ้าง แต่ราคาบ้านจะไม่ตกฉับพลัน ซึ่งหมายความว่าการขาดทุนมีนัยสำคัญ และสถานการณ์เช่นนี้คาดเดาไม่ได้”

Photo by Hector RETAMAL / AFP