ลงทุนอสังหาฯ ผ่านกองทุน สร้างรายได้สม่ำเสมอจากปันผล

 

เรื่อง พูลศรี เจริญ

ในภาวะที่ตลาดการลงทุนได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายสหรัฐ (เฟด) และสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีน แต่โดยรวมเศรษฐกิจโลกยังคงขยายตัว เนื่องจากเศรษฐกิจสหรัฐฯ ที่ยังคงเติบโตได้ดีจากการลดภาษี นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าจะดีไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2562

สำหรับประเทศไทยเอง นักวิเคราะห์คาดว่า เศรษฐกิจยังคงเติบโตได้จากเสถียรภาพที่แข็งแกร่ง แม้ว่าดุลการค้าจะเริ่มขาดดุล แต่เงินทุนสำรองระหว่างประเทศยังอยู่ในระดับสูง หนี้ต่างประเทศและเงินเฟ้ออยู่ในระดับต่ำ และสภาพคล่องในระบบยังสูง อีกทั้งยังมีปัจจัยสนับสนุนจากสัญญาณการเลือกตั้งที่ชัดเจนขึ้นทำให้มองว่าสามารถทยอยเข้าลงทุนเพื่อสร้างรายได้จากเงินปันผลได้

ไทยแจก 5.75%

ต่อปีหนึ่งในช่องทางการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ระหว่างทางจากเงินปันผล คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผ่านกองทุนรวมทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (อินฟราสตรัคเจอร์ฟันด์)

บุญชัย เกียรติธนาวิทย์ กรรมการผู้จัดการบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)ธนชาต เชื่อว่า ยังมีปัจจัยบวกที่สนับสนุนการลงทุนในอสังหาฯ หลายประการ ดังนี้

ประการแรก ผลตอบแทนจากอัตราเงินปันผลของกองทุนอสังหาฯ ในไทยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.75% (ณ วันที่ 24 ก.ย. 2561, บลูมเบิร์ก) ซึ่งยังสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 1 ปี ที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 1.74% (ณ วันที่ 24 ก.ย. 2561, สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย)

ประการที่ 2 กำลังซื้อของประชาชนในภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในไตรมาส 2 ยังคงเติบโตต่อจากไตรมาสแรกได้อย่างต่อเนื่อง

ประการที่ 3 ความต้องการเช่าสำนักงานศูนย์การค้า และโรงแรมยังคงมีอยู่มาก เห็นได้จากอัตราการเช่าที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 6.8% ในไตรมาสที่ 2 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2560 (ณ วันที่ 24 ก.ย. 2561, CBRE)

ประการที่ 4 ไทยได้รับการจัดอันดับจาก Global Real Estate Transparency Index 2018 ให้เป็นตลาดอสังหาฯ ที่มีความโปร่งใสอยู่ในอันดับที่ 3 ของอาเซียน ยิ่งตอกย้ำถึงความน่าสนใจของอสังหาฯไทย (ณ วันที่ 29 มิ.ย. 2561, GRETI)

หลุมหลบภัยลดเสี่ยง

นอกจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนรวม ซึ่งจะได้รับเงินปันผลระหว่างทางแล้ว นักลงทุนยังสามารถใช้เป็นแหล่งหลบความผันผวนเพื่อหนีความเสี่ยง และเพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้กับพอร์ตการลงทุนอีกด้วย

พจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ มีมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่มกองทุนอสังหาฯ และรีท เนื่องจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังคงอยู่ในระดับที่ดีในภาวะที่ตลาดหุ้นผันผวนจากหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบ เช่น ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน และเงินทุนที่ไหลออกจากตลาดหุ้นเกิดใหม่

ทั้งนี้ แม้ทิศทางดอกเบี้ยจะเป็นขาขึ้นและกดดันให้ส่วนต่างอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยระหว่างพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีแคบลง มองว่ากลุ่มรีทยังน่าสนใจในแง่มุมของอัตราผลตอบแทน โดยเฉพาะตัวที่มีอัตราผลตอบแทนเติบโตต่อเนื่อง ประกอบกับในภาวะที่ตลาดหุ้นปัจจุบันอาจจะมีความผันผวนเป็นระยะๆ ตามการเคลื่อนไหวของปัจจัยภายนอกประเทศ มองว่าการกระจายการลงทุนในกองรีท อาจช่วยลดความผันผวนจากผลตอบแทนในระยะสั้นได้

อินฟราฟันด์โรงไฟฟ้าก็มีดี

สำหรับกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ให้ผลตอบแทนดี มีตัวอย่างกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้าอมตะ บี.กริมเพาเวอร์ (ABPIF) สำหรับรอบผลการดำเนินงาน 6 เดือนที่ผ่านมา (1 ม.ค. 2561-30 มิ.ย. 2561) กองทุนมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยที่ 8.96% และมีการจ่ายปันผลนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุนแล้วทั้งสิ้น 10 ครั้ง รวมเป็นเงิน 3.7277 บาท/หน่วย

ทั้งนี้ กองทุน ABPIF เป็นการลงทุนในสัญญาโอนผลประโยชน์จากการประกอบกิจการไฟฟ้าของโรงไฟฟ้าอมตะ บี.กริมเพาเวอร์ 1 และ 2 ซึ่งตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี ที่มีรายได้หลักมาจากการทำสัญญาระยะยาวในการจำหน่ายกระแสไฟฟ้าให้กับการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.) และโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร ซึ่งสัญญาโอนผลประโยชน์ของโรงไฟฟ้าอมตะบี.กริม เพาเวอร์ 1 จะสิ้นสุดลงในเดือนก.ย. 2562 ในขณะที่สัญญาโอนผลประโยชน์ของโรงไฟฟ้าอมตะ บี.กริม เพาเวอร์ 2 จะมีอายุคงเหลือจนถึงปี 2565

วิทวัส อัจฉริยวนิช รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.กสิกรไทย ในฐานะบริษัทจัดการกองทุน ABPIF คาดว่า การดำเนินงานในครึ่งปีหลัง 2561 จะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีอย่างต่อเนื่อง พิจารณาจากแนวโน้มความต้องการใช้พลังงานที่เพิ่มสูงขึ้นของภาคอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของโรงไฟฟ้าอมตะ บี.กริม เพาเวอร์ ตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยคาดการณ์การขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยทั้งปีไว้ที่ 4.2–4.7% ตามการประมาณการของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ แต่ปัจจัยภายนอกที่อาจกระทบต่อผลการดำเนินงานในปี 2561 ได้แก่ ต้นทุนก๊าซธรรมชาติ ซึ่งแปรผันตามการเปลี่ยนแปลงของราคาตลาด และมีความผันผวนค่อนข้างสูง จึงเป็นตัวแปรที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด