โลจิสติกส์ โอกาสทอง กองรีท

 

เรื่อง สุนทรียา ช่างดำ

เร็วๆ นี้ ทางทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART จะมีการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ซึ่งน่าจะเป็นโอกาสให้นักลงทุนที่สนใจกระจายความเสี่ยงในกองรีท และรับปันผลเป็นกระแสเงินสดระหว่างทาง

ปิยะพงศ์ พินธุประภา กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHART ระบุว่า บริษัทฯ ได้ยื่นแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพิ่มทุนครั้งที่ 3 เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมมูลค่าไม่เกิน 4,464.50 ล้านบาท ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) แล้ว

การลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มครั้งนี้ เป็นเงินที่มาจากการกู้ยืมเงิน 1,700 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 29.10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และอีก 70.90% เป็นเงินจากการระดมทุนจากนักลงทุนจำนวน 299.18 ล้านหน่วย และเงินประกันการเช่าและบริการบางส่วน ซึ่งจะจำหน่ายหน่วยทรัสต์ในเดือน พ.ย. นี้

เพิ่มทุนครั้งที่ 3 นำเงินลงทุนอะไรบ้าง

สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 ของ WHART เป็นการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 4 โครงการ ดังนี้

โครงการของบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) จำนวน 2 โครงการ

โครงการที่พัฒนาภายใต้บริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่มเซ็นทรัล จำนวน 1 โครงการ

โครงการที่พัฒนาภายใต้บริษัทร่วมทุนระหว่าง WHA และกลุ่มเคพีเอ็น อีก 1 โครงการ ซึ่งประกอบด้วย

1) โครงการ WHA Mega Logistics Center (พระราม 2 กม. 35) มีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 14,084 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินที่เช่าประมาณ 17 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวา

2) โครงการ Central WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 63) พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 86,223.61 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 96 ไร่ 1 งาน 44 ตารางวา

3) โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23) พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 39,607 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินที่เช่าประมาณ 43 ไร่ 3 งาน

4) โครงการ DSG HSIL จังหวัดสระบุรี พื้นที่เช่าอาคารประมาณ 16,620 ตารางเมตร ซึ่งมีเนื้อที่ดินรวมประมาณ 15 ไร่

ทั้ง 4 โครงการ จะมีพื้นที่เช่าอาคารประมาณ 156,534.61 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 172 ไร่ 1 งาน 94 ตารางวา แบ่งเป็นพื้นที่ส่วนที่จอดรถ 13,822 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคา 35,212 ตารางเมตร ซึ่งเป็นอาคารที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) สัดส่วน 86% และแบบคลังสินค้าทั่วไป (General warehouse) สัดส่วน 14%

กองทุน WHART โตทะลุ 3 หมื่นล้าน

ภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งนี้ จะส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ WHART เติบโตแตะระดับ 32,800 ล้านบาท จากเดิมที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวม 28,192 ล้านบาท

ในขณะที่ขนาดพื้นที่เช่าคลัง/โรงงาน จะเพิ่มขึ้นแตะระดับ 1,128,000 ตารางเมตร จากเดิม 971,000 ตารางเมตร

ความโดดเด่นของทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ คือ พื้นที่ส่วนใหญ่ของโครงการที่กองทรัสต์ WHART จะเข้าลงทุนประมาณ 86% เป็นโครงการคลังสินค้า ในรูปแบบสร้างตามความต้องการของลูกค้าแต่ละราย ซึ่งพัฒนาขึ้นตามมาตรฐานระดับสากล ตอบโจทย์ผู้เช่าศักยภาพ

ขณะที่ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว ทั้งผู้ประกอบการชั้นน􀄞ำในไทยและต่างประเทศ เช่น บริษัทในเครือเซ็นทรัล และดีเอสจี (DSG) เป็นต้น

อายุสัญญาเช่าและบริการเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งนี้ อยู่ที่ประมาณ 7.5 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้น สร้างความมั่นคงให้กับรายได้ในระยะยาว

ทรัพย์สินอยู่ในทำเลทอง

ทำเลที่ตั้งของคลังสินค้า ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนยังเป็นแหล่งยุทธศาสตร์ทำเลทองสำหรับการลงทุนด้านโลจิสติกส์ เช่น โซนบางนา-ตราด พร้อมทั้งมีการขยายการลงทุนไปยังทำเลแห่งใหม่หนึ่งโครงการเพื่อขยายการเติบโตและลดการกระจุกตัวของรายได้ของกองทรัสต์ ในบริเวณพระราม 2 กม. 35 จังหวัดสมุทรสาคร ซึ่งเป็นคลังสินค้าประเภทห้องเย็น

ดังนั้น การเพิ่มทุนครั้งนี้ถือเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีเสถียรภาพ พร้อมรับศักยภาพในการการเติบโตของค่าเช่า

จ่ายผลตอบแทนปีละ 4 ครั้ง

กองทรัสต์ WHART ได้ประมาณการอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 0.79 บาทต่อหน่วย มีนโยบายการจ่ายผลตอบแทน ไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี อีกทั้งกองทรัสต์ WHART ยังสามารถรักษาสัดส่วนทรัพย์สินประเภทฟรีโฮลด์ หรือประเภทที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ต่อลีสโฮลด์ หรือสิทธิการเช่าระยะยาว ในระดับใกล้เคียงเดิมประมาณ 70% ต่อ 30% ช่วยลดความเสี่ยงจากการลดมูลค่าของทรัพย์สินของกองทรัสต์ในอนาคต และสามารถรักษาระดับอัตราการเช่า ได้ประมาณ 90% อย่างต่อเนื่อง ด้วยประวัติของผู้เช่าพื้นที่ของกองทรัสต์ ซึ่งส่วนมากเป็นผู้เช่ารายใหญ่และมีความมั่นคง

ดังนั้น การเพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART ถือเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างมีเสถียรภาพ

ผู้บริหารทรัพย์สินกองนี้เป็นอย่างไร?

บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้กับกองทรัสต์ ปัจจุบันมีธุรกิจ 4 กลุ่มหลัก ประกอบด้วย โลจิสติกส์ พัฒนานิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจให้บริการด้านสาธารณูปโภค และพลังงานและดิจิทัล ความเชี่ยวชาญของ WHA คือทำธุรกิจสร้างคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าระดับพรีเมี่ยมตามความต้องการของลูกค้า

วิสัยทัศน์ของ WHA เป็นผู้นำธุรกิจในเอเชียทางด้านการพัฒนาอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า โรงงาน (logistics facilities) ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมแบบครบวงจร สาธารณูปโภค พลังงาน และการให้บริการระบบฐานข้อมูลดิจิทัลด้วยคุณภาพที่ครอบคลุม การให้บริการในทุกระดับ ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ และปลายน้ำ