พลิกโฉม ‘สีลม-พระราม 4’ ปั้นแลนด์มาร์คกลางเมือง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

หากเอ่ยถึงทำเลทองในเชิงพาณิชย์ในเวลานี้ ไม่มีที่ดินแปลงไหนจะฮอตเท่ากับโปรเจกต์ยักษ์ที่รอวันอวดโฉม ตั้งแต่ถนนสีลมถึงถนนพระราม 4 โดยเฉพาะถนนสีลมถือเป็นถนนสำคัญทางเศรษฐกิจของไทยมาช้านาน แต่เมื่อถึงเวลาที่เมืองถึงคราวเปลี่ยนแปลงจึงทำให้โครงการเก่าต้องเร่งปรับโฉมให้ทันกับการเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจเทียบเท่ากับอภิมหานครระดับโลก 

จุดเปลี่ยนที่สำคัญเกิดขึ้นเมื่อ นายณ์ เอสเตท จับมือ ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล เซ็นสัญญาเช่าที่ดินผืนงามกลางสีลมจากบริษัท สิวะดล เตรียมขึ้นโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส อาคารสำนักงานและร้านค้าปลีก มูลค่ากว่า 1.6 หมื่นล้านบาท เพื่อหวังปลุกย่านสีลมให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังไม่เคยมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มานาน โดยเมื่อช่วงต้นเดือน ก.พ. 2559 ได้มีพิธีลงนามสัญญาเช่าที่ดินบริษัท สิวะดล ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 6 ไร่ เป็นเวลา 50 ปี ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของตึกสีบุญเรือง 7 อาคาร

ความคึกคักของที่ดินสีลมเห็นได้ชัดเมื่อกลุ่มดุสิตธานีประกาศลงนามในสัญญากับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณหัวมุมถนนสีลมและพระราม 4 ซึ่งเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ต่อไปอีก 30+30 ปี บนเนื้อที่รวม 24 ไร่ พร้อมจับมือกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ร่วมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมขนาดใหญ่ประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก มูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท

เนื่องจากพื้นที่ตรงนี้เป็นจุดศูนย์กลางของเมือง โดยเป็นทั้งจุดศูนย์กลางทางธุรกิจ ศูนย์กลางค้าปลีก และจุดศูนย์กลางที่เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนหลักของกรุงเทพฯ ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ที ตลอดจนเป็นย่านที่ตั้งของโครงการที่พักอาศัยระดับบนมากมาย อีกทั้งยังตั้งอยู่ติดกับสวนลุมพินี พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ

ขณะที่ถนนสายสำคัญที่เชื่อมต่ออย่างพระราม 4 ก็กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าไปเช่นกัน โดยที่ดินบริเวณนี้ตั้งแต่โซนสามย่านยาวไปถึงแยกคลองเตย ส่วนใหญ่เป็นของสำนักงานทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และนำมาออกมาประมูลหาผู้เช่าพัฒนาครบเกือบทุกแปลงแล้ว และผู้ที่ได้สิทธิในการเช่าส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทในเครือข่ายของเจ้าสัว “เจริญ สิริวัฒนภักดี”

ที่ดินแปลงใหญ่ที่สร้างความฮือฮาที่สุดในเวลานี้ คือแปลงสวนลุม 104 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเก่าของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นอีกแปลงที่ถือเป็นไฮไลต์ที่สุดของถนนสายนี้ โปรเจกต์นี้จะเป็นจิ๊กซอว์ตัวสำคัญที่จะทำให้ถนนพระราม 4 ก้าวสู่ความเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หลังจากกลุ่มบริษัท ทีซีซี และกลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ได้ร่วมกันพัฒนาโครงการ “วัน แบงค็อก” โครงการบนที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดถนนพระราม 4 มูลค่าการลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท

โครงการวัน แบงค็อก เป็นโครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 50 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมดของโครงการที่ 104 ไร่ พื้นที่อาคารรวม 1.83 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งภายในโครงการแบ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ จำนวน 5 อาคาร โรงแรมหรู จำนวน 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับอัลตราลักซ์ชัวรี่ จำนวน 3 อาคาร ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรม พื้นที่กิจกรรมและศิลปวัฒนธรรม ขนาด 1 หมื่นตารางเมตร รวมไปถึงพื้นที่สีเขียวรอบโครงการ จะเริ่มก่อสร้างในปลายปี 2560 จะเริ่มเสร็จปี 2564

สำหรับที่ดินเอกชนที่นำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้จะมีราคาขายที่สูงมาก ปัจจุบันราคาที่ดินที่ซื้อขายได้จริงแตะตารางวาละ 1 ล้านบาท ตั้งแต่ปี 2557 ส่วนคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จริง (ฟรีโฮลด์) ที่เปิดขายใหม่ๆ หากเป็นโซนสามย่านไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโซนใกล้สวนลุมพินี 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม.

นอกจากความเปลี่ยนแปลงในเชิงการพาณิชย์แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องจับตามองบนทำเลพระราม 4 นับจากนี้คือ คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) จะเป็นทางเลือกใหม่ให้กับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ เพราะที่ดินซื้อขายได้จริงหาได้ยากมากแล้ว ซึ่งราคาคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์จะถูกฟรีโฮลด์ราว 30% ตลาดดังกล่าวจึงมีโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคตอันใกล้นี้