เกาะติดเลือกตั้ง ดันอสังหาฯ

เปิดฉากการหาเสียงเลือกตั้งอย่างเป็นทางการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยแต่ละพรรคการเมืองต่างชูนโยบายประชานิยมออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด หวังดึงดูดความสนใจของภาคประชาชน ซึ่งในส่วนของภาคที่อยู่อาศัย

ก่อนหน้านี้ นโยบายที่มีผลทางอ้อมกับภาคอสังหาฯ มากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นเรื่องโครงการเมกะโปรเจค การก่อสร้างระบบคมนาคม สาธารณูปโภคต่างๆ

แต่การหาเสียงครั้งนี้มีการหยิบยกเรื่องบ้านหลังแรก และการเข้าถึงที่อยู่อาศัยต่างๆ มาเป็นหนึ่งในนโยบายหาเสียงมากขึ้น โดยทางฝั่งของพรรคประชาธิปัตย์ ที่คลอดนโยบายบ้านหลังแรก โดยให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ย 0% คงที่ 2 ปี ให้กับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภายใต้วงเงิน 2.5 หมื่นล้านบาท

จากเดิมประกาศจะปล่อยวงเงินให้กับโครงการดังกล่าวสูงถึง 5 หมื่นล้านบาท ท้ายที่สุดก็กั๊กไว้เป็นนโยบายหาเสียงเลือกตั้งครั้งใหม่ ด้วยการโปรยยาหมอ จะกลับมาปล่อยอีกครึ่งหนึ่ง หากได้รับการเลือกตั้ง
ทางฝั่งผู้ท้าชิงที่หวังจะทวงเก้าอี้รัฐบาลคืนอย่างพรรคเพื่อไทย ก็เกาะกระแสบ้านหลังแรก เพื่อเอาใจคนชนชั้นกลางเช่นกัน แต่ปรับวิธีการให้แตกต่าง หันมาชูเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอน คล้ายกับที่เคยทำในยุคที่นั่งเป็นรัฐบาลในนามไทยรักไทย พร้อมกับเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรกให้เป็น 5 แสนบาท จากในอดีตที่เคยมีนโยบายลักษณะนี้มาก่อนแล้ว แต่สามารถหักลดหย่อนได้ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อปี

นโยบายสนับสนุนบ้านหลังแรกที่ออกมาอย่างหวือหวา ล้วนแล้วแต่เป็นนโยบายระยะสั้น คล้ายแคมเปญการตลาดที่หวังปลุกกระแสเพียงชั่วคราว

อธิป พีชานนท์

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า นโยบายบ้านหลังแรกที่เป็นเพียงนโยบายระยะสั้น ไม่ได้มีประโยชน์มากนัก รัฐบาลควรสร้างนโยบายที่ให้ประโยชน์ทั้งปัจจุบันและอนาคต โดยหากเลือกใช้วิธีปล่อยสินเชื่อเพื่อบ้านหลังแรก จะเห็นได้ว่าผู้ที่ได้ประโยชน์ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยมาได้ระยะหนึ่งแล้ว รอยื่นสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว ไม่ได้เป็นการกระตุ้นความต้องการใหม่ให้กับตลาดเลย
นอกจากนี้ การใช้วิธีการนี้ ยังทำให้รัฐสูญเสียเงินส่วนหนึ่งไปกับส่วนต่างดอกเบี้ย และการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ แต่หากเลือกใช้วิธีการปรับโครงสร้างค่าธรรมเนียมการโอน หรือลดค่าจดจำนองใหม่ เป็นการลดลงให้แบบถาวร รัฐไม่จำเป็นต้องหางบประมาณมาจ่ายค่าส่วนต่างๆ เพียงแต่ไม่มีการจัดเก็บรายได้ส่วนนี้

นายมานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า เห็นด้วยกับนโยบายสนับสนุนบ้านหลักแรกของภาครัฐ แต่อยากให้ภาครัฐออกนโยบายที่ชัดเจนว่า ปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร หรือหลังจากนั้นผู้กู้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราเท่าไร ไม่ควรนำเรื่อง 0% มาจูงใจเพียงระยะสั้น อีกทั้ง ควรทำเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 5 ปี มากกว่าการทำดอกเบี้ย 0% เพียงช่วงเวลาสั้นๆ หรือให้กำหนดอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบขั้นบันไดที่ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม การออกนโยบายเฉพาะเจาะจงให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรกเป็นสิ่งที่ดีกว่าการออกนโยบายให้กับทั้งตลาด เพราะผู้ที่มีบ้านหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 ไม่ควรได้รับสิทธิ์เท่ากับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เพราะเป็นผู้มีรายได้สูงอยู่แล้ว รวมถึง มาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ก็เช่นเดียวกัน ควรให้สิทธิ์กับผู้ซื้อบ้านหลังแรกเท่านั้น 

ด้าน ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป กล่าวถึงนโยบายหาเสียงของพรรคการเมือง ด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น ขณะนี้ยังไม่มีพรรคการเมืองใดออกแนวทางในการสนับสนุนอย่างชัดเจน มีแต่เพียงนโยบายกว้างๆ เนื่องจากแนวทางในการสนับสนุนหให้คนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนั้นถือว่าเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งแต่การเข้าถึงได้ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นเรื่องยาก 

“แนวทางการสนับสนุนของรัฐ ต้องยกเลิกมาตรการบางส่วน อย่างเช่น ค่าธรรมเนียมการโอน1%  และค่าจดจำนอง 1% ออกไป เพราะเป็นภาระอย่างมากสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย  ขณะที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร หรืออาคารชุดนั้นต้องเสียค่าเงินกองทุน  ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง  เบี้ยประกันอัคคีภัย และต้องซื้อประกันชีวิตพ่วงด้วย  ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมีภาระสูงขึ้นจนต้องไปกู้เงินนอกระบบ เพื่อมาโป๊ะ แต่ก็กลายเป็นหนี้สินพอกพูน” นายธำรงกล่าว               

ขณะที่ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ มีความคึกคักขึ้นจากการที่รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นผ่านโครงการบ้านหลังแรกของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปี ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาจับมือกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ออกแคมเปญดอกเบี้ย 0% ระยะสั้นๆ รวมถึงให้ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองเป็นต้น

ด้านนโยบายเกี่ยวกับการพัฒนาสาธารณูปโภค การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ อย่างระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งเป็นนโยบายที่ขาดเสียไม่ได้สำหรับการหาเสียงของพรรคการเมืองในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็น พรรคประชาธิปัตย์ ประกาศไว้แล้วว่า จะเดินหน้าโครงการรถไฟความเร็วสูง ไทย-จีน เชื่อมคุณหมิง ภาคอีสานสู่ภาคใต้เชื่อมต่อไปยังมาเลเซียเพื่อพัฒนาการค้าการลงทุน และการท่องเที่ยวต่อไป รวมถึงสร้างรถไฟรางคู่ไปสู่ทุกภูมิภาคของประเทศเพื่อการขนผู้โดยสารและสินค้าด้วยต้นทุนที่ถูกลง ส่วนระบบ ขนส่งมวลชนต่างๆ และระบบรถไฟ จะมีทั้งระบบรางบนดิน และใต้ดิน ระบบรถเมล์ด่วน BRT ระบบรถเมล์ (ขสมก.) และระบบรถเมล์เล็ก ที่เชื่อมโยงกัน เพื่อการขนผู้โดยสารอย่างเป็นระบบที่สะดวก รวดเร็วปลอดภัยและทันสมัย 

ส่วนพรรคเพื่อไทยก็ไม่ยอมน้อยหน้า ประกาศจะสร้างรถไฟฟ้าให้ได้ 10 สาย ภายใน 10 ปี และกำหนดค่าโดยสารไว้ที่ 20 บาท ตลอดสาย เป็นการเกทับ พรรคการเมืองคู่แข่ง นอกจากนี้ในทุกสถานีจะสร้างเมืองที่มีความพร้อมในตัวเองทั้งการสร้างคอนโดมิเนียมหรือแฟลต เพื่อให้คนรุ่นใหม่ หรือคนจากต่างจังหวัดที่ไม่มีที่อยู่ สามารถเช่าในราคาถูก ประมาณเดือนละ 1 พันกว่าบาทส่วนระบบรางอื่นๆ พรรคเพื่อไทยเสนอโครงการรถไฟรางคู่เชื่อมชานเมือง ทำรถไฟความเร็วสูง ไปเชียงใหม่ โคราช และระยอง และขยายแอร์พอร์ตลิงค์ ไปให้ถึงจังหวัดฉะเชิงเทรา-ชลบุรี และพัทยา แต่ที่ฮือฮาที่สุด คือนโยบาย สร้างเขื่อนลึกลงไปในทะล 10 กม. ความยาวประมาณ 30 กม. เพื่อป้องกันนำท่วมกทม. ไล่ตั้งแต่สมุทรสาคร จนถึง ปากน้ำ เมื่อสร้างเขื่อนแล้วจะถมทะเลตรงบริเวณที่สร้างเขื่อนเพื่อให้ได้พื้นที่ใหม่อีกประมาณ 300 ตารางกม. หรือเกือบ 2 แสนไร่ ทำเป็นเมืองใหม่ขึ้นมาอีก 1 เมือง 

ถือเป็นแนวคิดที่อลังการมาก แต่จะทำได้จริงหรือไม่นั้น ต้องรอดูว่า ถ้าเพื่อไทยได้เป็นรัฐบาลจะดำเนินการเรื่องนี้อย่างไร

ส่วนพรรคการเมืองอื่นๆ นโยบายที่เกี่ยวข้องและส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนนั้น ยังเห็นไม่ชัดเจนนัก จะมีอีกพรรคก็เห็นจะเป็น พรรคชาติพัฒนาเพื่อแผนดินที่จะสร้างมอเตอร์เวย์ 5 สาย 5 ภูมิภาคระยะทางไม่น้อยกว่า 800 กิโลเมตร  และขยายเส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟรางคู่ รถไฟความเร็วสูงทั่วประเทศ เชื่อมโยงทุกภูมิภาค สำหรับพรรคอื่นๆ ก็คงต้องรอดูกันต่อไปว่าจะเข็นนโยบายอะไรออกมาสู้พรรคใหญ่กันบ้าง แต่ทั้งหมดทั้งปวงนี้ ประชาชนที่มีสิทธิ์เลือกตั้ง ก็ต้องใช้วิจารณญาณ ในการตัดสินใจ ดูนโยบาย ดูความจริง ประกอบกันไป  

เพราะเห็นแต่ละพรรคเข้ามาเป็นรัฐบาลทีไร นโยบายที่ว่ากันไว้ ก็ทำกันบ้างไม่ทำกันบ้าง อยู่เป็นประจำ

 

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์  กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร  กล่าวว่า อยากให้นโยบายของบรรดาพรรคการเมืองที่ออกมาเป็นนโยบายที่ชัดเจนและปฏิบัติได้จริง เนื่องจากที่ผ่านนโยบายของพรรคการเมืองเป็นเพียงแค่แนวคิด แต่ในทางปฏิบัติไม่สามารถทำได้จริง  โดยแนวทางปฏิบัติควรจะเร่งทำโครงการระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่นระบบถนน และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งจะส่งผลดีกับการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ถือว่ายังไปได้ โดยมีแรงกระตุ้นจากโครงการบ้านหลังแรก 0% นาน 2 ปี  โดยตลาดที่มีการแข่งขันกันรุนแรงคือ คอนโดมิเนียมเนื่องจากมีที่อยู่อาษศัยออกมาสู่ตลาดจำนวนมากทำให้การแข่งขันมีสูง แต่ก็มีกลุ่มลูกค้าที่เร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย  

ด้านน.ส.เกษรา ต้องการรัฐบาลที่แข็งแกร่ง ซึ่งเชื่อว่าปัจจัยเรื่องการเลือกตั้งจะมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจในช่วง 3 เดือนก่อนการเลือกตั้งอย่างมากจากการที่มีเงินสะพัดเข้าสู่ระบบ และความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ รวมถึง ความคึกคักของตลาดหุ้นด้วย

ความสวยหรูของนโยบายที่ประกาศไว้ในช่วงหาเสียง จะเป็นไปได้มากน้อยเพียงใด คงต้องรอให้ผ่านพ้นการเลือกตั้งไป และมีการจัดตั้งรัฐบาล ซึ่งในวันที่ 3 ก.ค. ที่จะถึงนี้ ประชาชน คือ ผู้ตัดสินใจ ว่านโยบายจากพรรคใด โดนใจกว่ากัน