เปิดวิสัยทัศน์ นายกฯ จัดสรรสมัย 2 ชู นวัตกรรมก่อสร้างอุ้มรายกลาง

ผ่าแนวคิด "อิสระ บุญยัง" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมัยที่ 2 กับภารกิจดันนวัตกรรมก่อสร้างรูปแบบใหม่ หนุนผู้ประกอบการรายกลาง สู้ รายใหญ่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ก้าวเข้าสู่วาระที่ 2 ของการนั่งเก้าอี้นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ภารกิจของ "อิสระ บุญยัง" ในครั้งนี้ยังคงอยู่ภายใต้กรอบ ประสานงานภาครัฐ งานวิชาการ และกิจกรรม แต่สิ่งที่เป็นภารกิจพิเศษเพิ่มเข้ามาในรอบนี้ คือ การให้ความรู้กับผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลางเกี่ยวกับนวัตกรรมการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็น ระบบพรีแฟบ หรือระบบต่างๆ ที่ช่วยให้การก่อสร้างรวดเร็วขึ้น รองรับการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น

อิสระ บุญยัง

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แนวโน้มค่าจ้างแรงงานมีความชัดเจนแล้วว่าต้องสูงขึ้นต่อเนื่อง จากนโยบายของภาครัฐที่จะปรับค่าแรงขั้นต่ำของแรงงานไทยให้สูงขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ต้องหาแนวทางในการลดต้นทุนในหลายๆ ด้าน เพราะไม่เพียงแต่ค่าจ้างแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่ทั้งวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างยังปรับสูงขึ้นอีก

"ยิ่งใช้เวลาในการก่อสร้างนานขึ้น เท่าไร ยิ่งทำให้ต้นทุนสูงขึ้น แต่หากสามารถร่นระยะเวลาก่อสร้างลงได้ ก็ลดต้นทุนต่างๆ ได้ไม่น้อยแล้ว" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวพร้อมอธิบายต่อว่า

นวัตกรรมการก่อสร้างอาจไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างปรับตัวกันไปเกือบทุกค่ายแล้ว ด้วยเพราะมีเงินทุนในการหานวัตกรรมก่อสร้างเข้ามาลดต้นทุนขององค์กร แต่รายกลางและรายเล็กหลายรายที่มีความสนใจในวิธีการก่อสร้างแบบใหม่ยังขาดความรู้

ดังนั้น ในปีนี้ทางสมาคมจะให้ความรู้เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว เพื่อให้รายกลางและรายเล็กมีโอกาสในการเข้าถึงวิธีการก่อสร้างรูปแบบใหม่ๆ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่

นอกจากประเด็นเรื่องนวัตกรรมการก่อสร้างที่จะต้องเร่งให้ความรู้กับสมาชิกของสมาคมแล้ว เรื่องการผลักดันกฎหมายต่างๆ และการทบทวนกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเป็น สิ่งที่ต้องสานต่อ โดยในส่วนแรกจะเป็นการร่วมกับ 3 สมาคม ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อนำเสนอต่อภาครัฐเกี่ยวกับมาตรการสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

แม้ว่าขณะนี้ภาครัฐเตรียมจะออกนโยบายสินเชื่อ 0% ระยะเวลา 2 ปี เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่ในบางมุมก็เป็นสิ่งที่เห็นต่าง เพราะนโยบายดังกล่าวเป็นเพียงนโยบายระยะสั้น โดยสิ่งที่ 3 สมาคมจะนำเสนอคือ นโยบายระยะยาวที่ช่วยสนับสนุนผู้ซื้อมีรายได้น้อยและ ปานกลางกับการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกจริงๆ

"ที่ผ่านมาจะเห็นว่า เวลาที่รัฐออกนโยบายใดก็ตาม จะถูกวิพากษ์อย่างหนัก เพราะรัฐเหมารวมทั้งตลาด เท่ากับว่ารัฐไปช่วยคนรวยด้วย รัฐจึงต้องมีนโยบายเฉพาะเจาะจงสำหรับกลุ่มคนมีรายได้น้อยและปานกลาง"

นอกจากนี้ หากรัฐมีเป้าหมายที่จะผลักดันให้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกิดแล้ว รัฐควรทบทวนโครงสร้างภาษีเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยอื่นๆ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ที่จะทับซ้อนกันแน่นอน หากมีการใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดย 3 สมาคมมองว่า การทบทวนดังกล่าวไม่ใช่การออกนโยบายชั่วคราวเหมือนในอดีต แต่ต้องทบทวนเพื่อปรับโครงสร้างทางภาษีที่อยู่อาศัยใหม่

อิสระ กล่าวว่า ทุกครั้งที่มีการซื้อขายบ้าน เปลี่ยนมือที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้าน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจด จำนอง และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะใหม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้องนัก เพราะหากศึกษาจากโมเดลที่อยู่อาศัยในต่างประเทศแล้ว ล้วนมีความชัดเจนในเรื่องการเสียภาษีให้กับที่อยู่อาศัย และมีความทับซ้อนน้อยมาก ซึ่งภาครัฐสามารถที่จะหยิบโมเดลต่างๆ เหล่านี้มาปรับใช้กับตลาดที่อยู่อาศัยใน ไทยได้

ด้านการผลักดันกฎหมายที่อยู่อาศัยที่ค้างคามานาน ในปีนี้มีด้วยกัน 4 ประเด็น ประกอบด้วย ประเด็นที่ 1 การเร่งให้การแก้ไขกฎหมายจัดสรร ซึ่งกรมที่ดินเป็นแม่งาน แล้วเสร็จเร็วขึ้น ประเด็นที่ 2 เร่งแก้กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมการก่อสร้างแนวราบให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน

ประเด็นที่ 3 กฎหมายสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ในหลายประเด็นสามารถกำหนดเป็นกฎกระทรวงที่ชัดเจนได้ จากปัจจุบันกฎหมายดังกล่าวเป็นไปตามการพิจารณาของคณะกรรมการแต่ละชุด ซึ่งไม่มีแนวทางที่ชัดเจน ทำขั้นตอนการยื่นขออีไอเอใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน

ประเด็นที่ 4 เรื่องการปรับผังเมืองให้สอดคล้องกับการเติบโตของเมือง ควรปรับให้ศูนย์กลางของเมืองมีหลายแห่ง ไม่ใช่กระจุกตัวเฉพาะในเมือง จากการที่ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้ขีดความสามารถของที่ดินในเมืองพัฒนาได้มากกว่าชานเมือง

ขณะที่ในอนาคตจะมีการขยายรถไฟฟ้ากระจายไปยังรอยต่อของเมือง จึงเป็นสิ่งที่ภาครัฐจะต้องทบทวนการกำหนดใช้ผังเมืองพื้นที่เกาะแนวรถไฟฟ้าชานเมืองให้เหมาะสม เพราะหากมีรถไฟฟ้าขยายไปยังบริเวณดังกล่าว ความเจริญเติบโตต้องเกิดขึ้นอยู่แล้ว

ดังนั้น ภาครัฐจึงควรใช้ผังเมืองเข้ามาคุมการเติบโตให้เป็นไปอย่างมีทิศทางที่เหมาะสม โดยมีหลายพื้นที่ที่สามารถใช้ผังเมืองกำหนดให้เป็นศูนย์กลางของย่านชานเมืองได้ เช่น บางกะปิ มีนบุรี บางขุนเทียน ตลิ่งชัน ลำลูกกา บางบัวทอง เป็นต้น แต่ปัจจุบันบริเวณรอยต่อของเมืองหลายแห่งถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ที่มีความหนาแน่นต่ำ จึงจะเห็นว่าย่านชานเมืองมีการเลี่ยงกฎหมาย เพื่อพัฒนาโครงการต่างๆ รองรับการเติบโต

สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ทางสมาคมประเมินว่า จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่หากรัฐผลักดันมาตรการดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 2 ปี สำหรับผู้มีบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้สำเร็จผ่านธนาคารรัฐ คงจะกระตุ้นความต้องการของตลาดได้อีกครั้ง และคาดว่านโยบายดังกล่าวจะกดดันให้ธนาคารพาณิชย์ลุกขึ้นมาแข่งขันอัดโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำสู้กับธนาคารของรัฐ

จากหลายนโยบายที่นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมัยที่ 2 อย่าง อิสระ บุญยัง กล่าวถึง ไม่ใช่เรื่องใหม่เลย ล้วนเป็นสิ่งที่ภาคเอกชนส่งเสียงบอกกับภาครัฐมาอย่างยาวนาน คงต้องลุ้นกันว่า ประเด็นต่างๆ จะถูกจัดการให้แล้วเสร็จได้ภายในวาระที่ 2 ของการเป็นนายกฯ ครั้งนี้หรือไม่