คอนโดฯกลางเมืองฮอต-ลงทุนคุ้มผลตอบแทนดี

เผยเคล็ดลับ ซื้อคอนโดฯ ลงทุนปล่อยเช่า ทำเลกลางเมือง สุขุมวิท-สีลม-สาทร ลุมพินี ความต้องการเช่ายังสูง ผลตอบแทนยังดีกว่าดอกเบี้ยฝาก

รายงานการศึกษาวิจัยของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส และจากธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริงในการปล่อยเช่าที่พักอาศัย พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยโดยรวมของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯในปี 2553 อยู่ที่ระดับ 6.1% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 2% อยู่มาก

หัวใจสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ คือ การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง และการมีความเข้าใจในความต้องการและงบประมาณของผู้เช่า สิ่งสำคัญที่จะต้องใช้ในการพิจารณาเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาปล่อยเช่า ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง การเลือกอาคาร และขนาดห้องที่ถูกต้องเหมาะสม

คอนโดฯเช่ากลางเมืองยังฮอต

จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าที่พักอาศัยโดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ในปี 2553 พบว่า ผู้เช่าชาวต่างชาติยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลเป็นพิเศษ  โครงการที่สามารถเดินทางไปยังสถานีขนส่งมวลชนต่าง ๆ และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เช่า อาทิ ร้านอาหาร ศูนย์การค้า โรงเรียน และ โรงพยาบาลนั้นจะเป็นที่ต้องการมากกว่าโครงการอื่นๆ

จากข้อมูลพบว่า 50% ของการปล่อยเช่ากระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิท  ช่วงระหว่างสุขุมวิทซอย 1 - 63 และสุขุมวิทซอย 2 - 42   ตามมาด้วยย่านสีลม/สาทร และย่านลุมพินี   ทั้งนี้ โครงการที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ได้แก่ พลาซ่า แอทธินี ในซอยร่วมฤดี    พาร์ค ชิดลม และโดมัสในซอยสุขุมวิท 16 -18

แม้ว่าราคาขายอาจจะแตกต่างกันอยู่มากตามทำเลที่ตั้งโครงการ  แต่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านสุขุมวิท  ลุมพินี   และสีลม/สาทรนั้นไม่ได้แตกต่างกันมากนัก   ราคาขายต่อตารางเมตรในย่านลุมพินีสูงกว่าในย่านสุขุมวิท   แต่จากสถิติพบว่า ย่านลุมพินีเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูงสุด

1ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุด

นอกจากนี้ การเลือกขนาดห้องชุดที่มีความเหมาะสมก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน  ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.2% แต่อัตราการแข่งขันก็สูงมากที่สุด ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดแรงกดดันด้านผลตอบแทนที่ลดลง โดยความต้องการเช่าห้องชุดขนาดเล็กจะมาจากกลุ่มพนักงานบริษัทชาวไทย 

ต่างจากความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ที่มี 2-3 ห้องนอนอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรู ซึ่งจะมาจากผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูง แม้ว่าอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนจากห้องชุดขนาดใหญ่จะต่ำกว่าโดยอยู่ที่ระดับ 5.6% แต่อัตราการเข้าพักอาศัยกลับอยู่ในระดับที่ดีกว่า

อย่างไรก็ดี จากการที่มีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างราว 11,000 ยูนิตในปัจจุบัน ผู้ลงทุนควรมีความระมัดระวังในการเลือกซื้อโครงการที่เสนอขายห้องชุดจำนวนมากที่มีรูปแบบเดียวกัน และจำเป็นต้องประเมินถึงความต้องการเช่าห้องชุดเหล่านั้นในตลาดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

เลือกทำเลใกล้รถไฟฟ้าได้เปรียบ

อีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญกว่าขนาดของห้องชุด คือ ประสิทธิภาพและประโยชน์ใช้สอยของผังห้องชุด ประกอบกับความน่าสนใจของทำเลที่ตั้ง

ตัวอย่างเช่น ห้องชุดสไตล์โมเดิร์นขนาด 3 ห้องนอน พื้นที่ 150 ตารางเมตร ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับราคาที่เทียบเท่ากับห้องชุดขนาด 3 ห้องนอนที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าแต่ไม่ได้มีความน่าสนใจในแง่ของทำเลที่ตั้ง การวางผังห้อง การออกแบบ และการตกแต่งภายในห้อง

นอกเหนือจากการเลือกทำเลและขนาดห้องแล้ว การเลือกโครงการที่เหมาะสมถูกต้องก็มีส่วนสำคัญอย่างมากในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ   การเลือกอาคารที่เหมาะสมนั้นจะช่วยให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าจะได้รับผลตอบแทนสูงกว่า 5% เช่นเดียวกันกับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของห้องชุดในระยะกลางจนถึงระยะยาว

นอกจากนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการพิจารณาของผู้เช่าเช่นกัน  ภายในโครงการควรมีสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องซาวน่า/อบไอน้ำ รวมถึงพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจและพื้นที่สีเขียว 

นักลงทุนควรพิจารณาถึงสิ่งเหล่านี้เป็นพิเศษหากต้องการจะลงทุนในห้องชุดขนาดใหญ่ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติที่เข้าพักอาศัยเป็นครอบครัวและมีสมาชิกในครอบครัวเป็นเด็กด้วย

คอนโดฯเก่าทำเลดีค่าเช่าไม่ตก

ส่วนอายุการใช้งานของอาคารก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรง ต่อระดับผลตอบแทน โดยทั่วไปแล้ว อาคารใหม่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า   แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอาจพิจารณาลงทุนห้องชุดในโครงการเก่าบางแห่ง เพราะตั้งอยู่ในทำเลทองที่ไม่สามารถหาได้อีก และตัวอาคารได้รับการดูแลรักษาอย่างดีมาโดยตลอด  เช่น โครงการสมคิด การ์เด้นส์ เป็นต้น

จากการศึกษาของแผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่พักอาศัยประเภทต่างๆ ไม่แตกต่างกันมากนักแม้ว่าอาคารบางแห่งสร้างมาแล้วเกินกว่า 10 ปี     ดังนั้น ตราบเท่าที่อาคารตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และพื้นที่ส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาและปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ  อาคารเก่าก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้

ผลตอบแทนยังสูงกว่าดอกเบี้ยฝาก

การลงทุนซื้อที่พักอาศัยเพื่อการปล่อยเช่านั้นต่างจากการลงทุนในหุ้นหรือการฝากเงินในธนาคาร เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในห้องชุด รวมไปถึงช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่าเข้าพัก 

เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายต่างๆเหล่านี้แล้ว ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยที่ได้ก่อนหักภาษีจะอยู่ที่ระดับ 3.7% ซึ่งยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคาร นอกจากนี้ การเลือกห้องชุดที่ถูกต้องนั้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าของห้องชุดในอนาคตได้อีกด้วย

“ห้องชุดที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ทั้งหมดในข้างต้น มีแนวโน้มที่จะขายได้ในเวลาอันรวดเร็วหลังจากเปิดขายในตลาด ทีมงานแผนกซื้อขายที่พักอาศัยของเราติดต่อกับนักลงทุนที่มองหาห้องชุดที่เหมาะสำหรับการปล่อยเช่าอยู่เป็นประจำ    แต่ปัญหาที่นักลงทุนจำนวนมากประสบ คือ ห้องชุดที่ดีมักจะมีการซื้อขายที่รวดเร็วมาก นักลงทุนจำเป็นต้องคอยเปิดรับโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ และต้องเตรียมพร้อมที่จะตัดสินใจเมื่อมีโอกาสที่ดีมาถึง” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์  ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยของ ซีบี ริชาร์ด เออลิส ประเทศไทยกล่าว

ทั้งนี้ บริษัท ซีบี  ริชาร์ด เอลลิส จะนำคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกือบ 20 แห่งขึ้นบนเว็บไซต์ของบริษัทในแต่ละสัปดาห์ และส่งรายชื่อคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ให้กับนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าอยู่เป็นประจำ

“ท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และความกังวลเรื่องอัตราเงินเฟ้อในปัจจุบัน  ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย ซึ่งมีศักยภาพทั้งในด้านมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต และรายได้จากการปล่อยเช่า  รวมถึงเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อ จะยังคงได้รับความสนใจของนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง”  นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวสรุป