“อสังหาริมทรัพย์ในสายตาธนาคาร”

ในปี 2553 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีขึ้นกว่าปี 2552 ตามสภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก

โดย....ชาติชาย พหุหนาวีชัย

ในปี 2553 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีขึ้นกว่าปี 2552 ตามสภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก โดยในปี 2552 นี้ คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 69,000 ถึง 70,500 หน่วย ซึ่งหดตัวประมาณ 7.2% ถึง หดตัว 5.1% เมื่อเทียบกับปี 2551

ส่วนในปี 2553 ที่จะมาถึงนี้ น่าจะมีการอัตราการขยายตัวประมาณ 4.5 - 6.2% จากปี 2552 ซึ่งนับว่าเป็นการคาดการณ์ที่เป็นข่าวดีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พอสมควร โดยภาพรวมระดับราคาที่อยู่อาศัยที่เป็นที่นิยมจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.5 - 3.0 ล้านบาท ถ้าแบ่งราคาขายตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมคือ คอนโดมิเนียมหรือห้องชุดระดับราคา 1.0 - 2.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.0 - 3.0 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวระดับราคา 3.0 - 5.0 ล้านบาท

ดังนั้น ผู้ประกอบการรายใดที่คิดจะเปิดขายโครงการใหม่ๆ ก็ควรที่จะพัฒนาโครงการตามความต้องการและกำลังซื้อของลูกค้านะครับ ไม่ใช่ตามใจฉันอยากจะสร้างอะไร ขายอะไรก็ทำตามที่ตนเองต้องการ บางครั้งผู้ประกอบการบางรายคิดใหม่ทำใหม่ ถึงขนาดที่ว่าถ้าตนเองมีที่ดินอยู่แล้วไม่ต้องไปซื้อหามาใหม่ แต่อยู่ในทำเลที่ไม่ใช่หรือไม่มีตลาด บางครั้งอาจจะต้องเลือกที่จะขายที่ดินแปลงเดิมทิ้งไปแล้วไปหาซื้อที่ดินแปลงใหม่ที่มีศักยภาพมาพัฒนาก็มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จมากกว่า ไม่ทู่ชี้ทำบนที่ดินแปลงเดิมแล้วขายไม่ได้ก็คงจะแย่แน่ๆ

แต่การที่จะทำโครงการเพื่อขายสำหรับผู้ประกอบการ ผมเชื่อว่าทุกบริษัททุกโครงการคงต้องพึ่งพิงแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินเป็นหลัก ที่ผ่านมาในช่วงหลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 จะเห็นว่าสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นผู้เล่นหลัก

ทำให้คู่แข่งที่เป็นรายเล็กรายน้อยเกิดยาก แข่งขันยาก เพราะไม่มีเงินทุนมาก่อสร้าง สถาบันการเงินก็ไม่สนับสนุน มิหนำซ้ำลูกค้าประชาชนก็ไม่ค่อยมั่นใจเวลามาซื้อบ้านกับโครงการขนาดเล็กที่ไม่ค่อยมีชื่อเสียง เวลาวางเงินดาวน์ก็กลัวจะไม่ได้บ้าน ทำให้ปัจจุบันเป็นตลาดของรายใหญ่กว่า 60% ยอดขายในปี 2552 ที่ว่าหดตัว

แต่รายใหญ่อันดับ 1 - 7 ของตลาดหลักทรัพย์กลับขายบ้านได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก บางบริษัทฯ ขยายตัวถึง 30 - 40% จากปีก่อน ในขณะที่ตลาดรวมหดตัว 7.2% ถึงหดตัว 5.1% ตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น

คราวนี้ในกรณีที่ท่านเป็นผู้ประกอบการรายเล็กก็ไม่ต้องท้อนะครับ ธนาคารพาณิชย์บางแห่งก็ไม่ได้ถึงกับปิดกั้นเลยทีเดียว อย่างธนาคารกสิกรไทยก็ยังมีการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการขนาดกลางๆ อยู่

แต่ก็มีการคัดเลือกและปล่อยกู้ให้อยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารพอรับความเสี่ยงได้ ซึ่งผมจะขอบอกหลักเกณฑ์เบื้องต้นว่าท่านควรจะทำอย่างไร หรือ เตรียมการอย่างไรดีสำหรับการเดินเข้าไปขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินใดก็ตาม เพื่อไปประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือทำโครงการหมู่บ้านนั่นเอง

อันดับแรก: ทำเลที่ตั้ง ในกรณีประเทศไทย ทำเลที่ตั้งถือเป็นความสำคัญอันดับหนึ่งที่คนเลือกซื้อบ้านจะตัดสินใจซื้อบ้าน ซึ่งก็ถูกต้องเพราะถ้าเลือกทำเลไม่ดี ราคาก็ไม่ขึ้น ขายต่อก็ไม่มีคนซื้อ การเลือกทำเลก็ควรจะเลือกให้มีการคมมาคมสะดวก มีรถโดยสารประจำทาง รถไฟฟ้า ทางด่วนผ่าน และอยู่ใกล้แหล่งชุมชน อย่างเช่น ศูนย์การค้า สถานที่ราชการ ที่ทำงาน หรือศูนย์กลางธุรกิจ เป็นต้น

อันดับสอง: รูปแบบลักษณะของโครงการ เมื่อท่านจะสร้างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมีเนียม ก็ควรมีรูปแบบที่น่าสนใจ มีการออกแบบที่ดีทั้งในด้านรูปลักษณ์ ความสวยงาม และองค์ประกอบการใช้สอยที่สมบูรณ์แบบ ก็จะสามารถดึงดูดความน่าสนใจจากผู้ซื้อได้ ที่สำคัญระบบสาธารณูปโภคก็ต้องสมบูรณ์ครบครันด้วยนะครับ

อันดับสาม: ราคาขาย การตั้งราคาขายเป็นสิ่งสำคัญ ควรตั้งราคาขายให้มีความเหมาะสม โดยทำการสำรวจตลาดก่อนว่าบริเวณใกล้เคียงหรือโครงการคู่แข่งเค้าขายอะไร ตั้งราคาขายเท่าไหร่ ถ้าราคาขายเราสูงกว่าคู่แข่งมากก็ทำให้โอกาสในการขายของเราต่ำและยังต้องคอยชี้แจงอธิบายให้ได้ว่าทำไมเราจึงขายแพงกว่า เช่น เราใช้วัสดุก่อสร้างที่ดีกว่า
แต่ถ้าเราเป็นเจ้าตลาดที่มีชื่อเสียงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสนสิริ หรือโครงการดังๆ อื่นๆ ก็อาจจะตั้งราคาขายที่สูงกว่าได้ เพราะลูกค้าอาจจะเชื่อในคุณภาพบ้านและยอมจ่ายแพงกว่า แต่ถ้าท่าน No Name ไม่ได้มีชื่อเสียงมากนัก ก็ไม่ควรเสี่ยงตั้งราคาขายสูงๆ เลยครับ เพราะมีความเสี่ยงมากที่จะขายไม่ออก อาจจะต้องทำในมุมกลับกันคือตั้งราคาต่ำน่าจะจูงใจผู้ซื้อได้มากกว่า

อันดับสี่: สัดส่วนการลงทุน ท่านควรมีสัดส่วนการลงทุนที่เหมาะสมไม่ใช้เงินกู้มากจนเกินไป ซึ่งโดยปกติถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรร ท่านควรลงทุนที่ดินเองไม่น้อยกว่า 50% ของค่าที่ดิน และขอเงินกู้ค่าก่อสร้างประมาณ 60 - 70% ของค่าก่อสร้าง ทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนไม่เกิน 2 : 1

ส่วนท่านที่คิดจะทำการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขายอาจจะต้องลงทุนที่ดินเอง 100% และกู้เพียงค่าก่อสร้างไม่เกิน 70% ของค่าก่อสร้าง แสดงว่าสัดส่วนหนี้สินต่อทุนจะไม่เกิน 1 : 1 หากลงทุนได้อย่างนี้สถาบันการเงินก็จะเชื่อมั่นและกล้าที่จะเข้ามาเสี่ยงกับท่าน เพราะถ้าเจ๊งก็เจ๊งด้วยกัน รอดก็รอดด้วยกัน ดังนั้นหากท่านมือใหม่ก็ต้องลงทุนมากนิดนึงครับ

อันดับห้า: ผลตอบแทนต่อการลงทุน ในการทำโครงการก็ต้องมีการประมาณการกำไรไว้พอสมควร เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะขาดทุนได้ จึงต้องเผื่อกำไรไว้ไม่ต่ำกว่า 20 - 30% ของยอดขาย เพราะบางครั้งอาจจะมี Cost Overrun หรือปิดโครงการล่าช้าก็จะมีค่าโสหุ้ยตามมา เป็นต้น

อันดับหก: จุดคุ้มทุนหรือคุ้มจ่ายหนี้คืน หากท่านกู้มาก กว่าจะคืนหมดก็นาน หากกู้น้อยความเสี่ยงก็ต่ำ จุดคืนหนี้ก็ไม่ไกลนัก ถ้าเป็นโครงการเพื่อขาย ผมคิดว่าถ้าโครงการท่านขายได้ประมาณ 60 - 70% แล้วโอนชำระหนี้ธนาคารได้หมดก็ถือว่าใช้ได้ครับ

อันดับเจ็ด: ผู้บริหารต้องมีประสบการณ์ เจ้าของโครงการหรือผู้บริหารควรมีประสบการณ์และผ่านการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์มาก่อน ก็จะทำให้น่าเชื่อถือว่าจะทำให้โครงการสำเร็จลุล่วงไปได้ อาจจะต้องจ้างทีมงานควบคุมการก่อสร้าง ทีมขาย และทีมการตลาด เพื่อให้สถาบันการเงินมีความเชื่อมั่นมากขึ้น

ที่ผมกล่าวมาทั้งหมดนี้ เป็นมุมมองที่สถาบันการเงินใช้ในการพิจารณาปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ประกอบการ ที่ต้องเลือกว่าจะปล่อยสินเชื่อให้แก่ใครก็ต้องมั่นใจว่าโครงการนั้นจะสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี ไม่กลายเป็นหนี้เสีย สุดท้ายนี้ขอให้ผู้ประกอบการทุกท่านมีการเตรียมความพร้อม เพื่อให้ท่านประสบความสำเร็จตามที่คาดหวังทั้งในด้านการดำเนินธุรกิจ และการจัดหาแหล่งเงินทุน และขอให้มีความสุขในเทศกาลปีใหม่ที่กำลังจะมาถึง แล้วพบกันใหม่ปีหน้า...สวัสดีปีใหม่ครับ