เช็กสภาพตลาดบ้าน คอนโดแผ่ว/แนวราบมาแล้ว

ยอดขายบ้านในงานกลับเป็นบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนสูงเป็นอันดับหนึ่งที่ 50% ในรอบ 3-4 ครั้งของการจัดงาน ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมหล่นไปอยู่ที่ 30% และทาวน์เฮาส์ 20%...

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ปิดฉากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 24 ไปแล้ว เมื่อวันอาทิตย์ที่ผ่านมา โดยก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการหลายค่ายต่างคาดหวังว่างานดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นยอดขายไตรมาสแรกให้ได้ตามเป้า ท่ามกลางปัจจัยลบทั้งเรื่องราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ย ที่มีแนวโน้มขยับขึ้นต่อเนื่อง

บรรยากาศโดยรวมของงาน ที่เห็นเด่นชัดที่สุดคือจำนวนโครงการที่เข้าร่วมออกบูธในครั้งนี้มีมากกว่า 600 บูธ ซึ่งถือว่ามากกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิม และจากรายใหม่ที่เข้าร่วมงานเป็นครั้งแรก แต่ยอดขายรวมกลับไม่คึกคักเท่าที่ควร และสิ่งที่น่าสนใจก็คือ ยอดขายคอนโดมิเนียมได้ตกเป็นรองบ้านเดี่ยวเป็นครั้งแรกในรอบ 3-4 ครั้งของการจัดงานที่ผ่านมา

แนวราบฟื้นคอนโดหล่นแชมป์

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากข้อมูลผลการจัดงานในเบื้องต้น พบว่า การที่ปีนี้มีจำนวนโครงการเข้าร่วมงานมหกรรมบ้านและคอนโดมากกว่าทุกปี แต่ยอดขายรวมทั้งงานกลับอยู่ที่ประมาณ 2,800 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าตลาดชะลอตัวลงเล็กน้อยแต่ก็ไม่ได้ถือว่ามีนัยสำคัญนัก เพราะอาจเป็นผลจากหลายปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคบางส่วนต้องชะลอลงไปบ้าง

นอกจากนี้ ยอดขายบ้านในงานกลับเป็นบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนสูงเป็นอันดับหนึ่งที่ 50% ในรอบ 3-4 ครั้งของการจัดงาน ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมหล่นไปอยู่ที่ 30% และทาวน์เฮาส์ 20% โดยวิเคราะห์จากโครงการที่เข้าร่วมงาน ส่วนใหญ่เป็นบ้านพร้อมอยู่ และห้องชุดพร้อมอยู่มากกว่าโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง

นั่นหมายถึงลูกค้าที่ต้องการซื้อห้องชุดพร้อมอยู่จะต้องมีเงินสดจ่ายดาวน์ทันที 10% ตามเงื่อนไขของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ทำให้แบงก์ปล่อยกู้ 100% กับคอนโดมิเนียมได้ยากขึ้น จึงเป็นไปได้ว่าทำให้ลูกค้ากลุ่มคอนโดมิเนียมชะลอการซื้อลงไปบ้าง ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ แม้จะเป็นบ้านพร้อมอยู่ แต่ในปีนี้ยังไม่มีหลักเกณฑ์ทางสินเชื่อออกมาบังคับเหมือนคอนโดมิเนียม จึงยังเห็นการปล่อยกู้ 100% ให้กับบ้านแนวราบ ตลาดนี้จึงยังไปได้ต่อเนื่อง

ขณะที่ วสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ กล่าวว่า ยอดขายบ้านแนวราบภายในงานของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 55% และแนวสูงอยู่ที่ประมาณ 45% จากยอดขายทั้งหมด 60 ล้านบาท โดยปัจจัยที่ทำให้แนวราบมียอดขายที่ดีกว่าเป็นผลมาจากการมีโครงการเปิดขายใหม่ทั้งเทรนดี้ ธารา พระราม 2 และการเปิดแบบบ้านใหม่อีก 3 แบบ พร้อมจัดโปรโมชันร่วมกับแบงก์กสิกรไทย อัตราดอกเบี้ย 0% นาน 9 เดือน อีกทั้งเชื่อว่าผู้ซื้อกังวลเรื่องราคาบ้านจะแพงขึ้น และดอกเบี้ยจะสูงขึ้น จึงทำให้จูงใจลูกค้าส่วนหนึ่งได้พอสมควร

ห้องชุดต่ำล้านดีมานด์ยังแรง

สำหรับการซื้อขายคอนโดมิเนียมในงาน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ในส่วนของบริษัทกลุ่มคอนโด เดอะ คิทท์ ทั้ง 3 ทำเล แจ้งวัฒนะ คลอง 2 และสุขุมวิท 113 ระดับราคาประมาณ 7-8 แสนบาทต่อยูนิต มียอดขายที่ดีที่สุด ซึ่งเกินกว่าที่คาดหมายไว้ ขณะที่กลุ่มเดอะ นิช ซึ่งมีราคาประมาณ 1–1.5 ล้านบาท กลับมียอดขายที่น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เกือบเท่าตัว ซึ่งคาดว่าเป็นผลจากการที่ลูกค้ากลุ่มเดอะ นิช มีความกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อสูงมาก จึงชะลอการตัดสินใจก่อนชั่วคราว

ส่วนกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 ล้านบาท จากการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้า พบว่าส่วนใหญ่เริ่มหันมาสนใจซื้อห้องชุดพร้อมอยู่ เพราะสามารถเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องมีภาระ 2 ทาง เนื่องจากปัจจัยค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้การผ่อนดาวน์คอนโดใหม่พร้อมกับการจ่ายค่าเช่าควบคู่ไปด้วยเป็นเรื่องยาก แต่การหาแนวทางให้สามารถกู้ได้ 100% ภายใต้วงเงินต่ำกว่า 1 ล้านบาท ยังพอมีความเป็นไปได้

0% ดันสินเชื่อทะลุ 1.2 หมื่น ล.

ทางด้านตลาดสินเชื่อในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งนี้ กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดมาก จากการที่ 15 แบงก์ที่เข้าร่วมงานแห่อัดโปรโมชันดอกเบี้ย 0% ส่งผลให้มียอดปล่อยสินเชื่อภายในงานทะลุ 1.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ซื้อบ้านเริ่มกังวลเรื่องปัจจัยดอกเบี้ยปรับขึ้น จึงเร่งตัดสินใจจองสิทธิดอกเบี้ยอัตราพิเศษภายในงานไว้ล่วงหน้า

นอกจากนี้ เกษรา ยังกล่าวเสริมอีกว่า มีความเป็นไปได้ที่ลูกค้าที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไปบ้างแล้วหันมาจองสิทธิดอกเบี้ยอัตราพิเศษในงาน เพื่อล็อกต้นทุนทางการเงินไว้ล่วงหน้าในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มขยับขึ้น เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่จะรู้ว่าภายในงานมีแคมเปญดอกเบี้ยที่ดี และครั้งนี้เป็นครั้งที่ถือว่าแข่งขันกันแรงที่สุด

เงินเฟ้อพุ่งหวั่นดอกเบี้ยทะลุ 1%

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ปัจจัยลบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่ากังวลมากที่สุดในขณะนี้คือ ราคาน้ำมัน และปัญหาการเมืองในประเทศ เพราะหากราคาน้ำมันยังผันผวนและมีโอกาสจะขยับตัวขึ้นไปได้อีก จะส่งผลต่อต้นทุนในการทำธุรกิจ และที่สำคัญจะกระทบต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมที่จะมีผลถึงกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่วนการเมืองกำลังจะเข้าสู่การเลือกตั้ง ดังนั้นจึงเกิดความไม่แน่นอนขึ้นได้หลังเลือกตั้ง

“ตลาดในช่วงไตรมาสแรกถือว่ายังไปได้ดีถ้าดูจากยอดขายถึงปัจจุบัน แต่ยอดขายโดยรวมทั้งปีแล้วคาดว่าจะขยายตัวไม่ถึง 10% ลดลงจากปีที่แล้วที่เติบโตถึง 15-20% เนื่องจากยอดขายคอนโดมิเนียมจะชะลอตัวลง” อนุพงษ์ กล่าว

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า มีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะขยับทะลุเกิน 1% ในปีนี้ ถ้าราคาน้ำมันและเงินเฟ้อยังขยับขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก แต่ขณะนี้กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ได้ลดลง เพราะอัตราว่างงานยังต่ำและยังไม่มีการลดเงินเดือนให้เห็น แต่อาจจะมีปัญหาในเชิงจิตวิทยา ในเรื่องของดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นรวมถึงราคาน้ำมันและค่าครองชีพ จึงทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ต้องรอดูสถานการณ์ต่างๆ มาประกอบ ได้แก่ ราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ และดอกเบี้ย ที่เป็นปัจจัยลบ โดยเฉพาะดอกเบี้ยที่ปีนี้อาจจะขยับได้มากกว่า 1% ถ้าดูจากราคาน้ำมันและเงินเฟ้อที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีก และถ้าดอกเบี้ยขึ้นไปเกิน 1% จะมีผลกระทบต่อการซื้อขายอย่างแน่นอน นอกจากนี้การเมืองในช่วงเลือกตั้งยังเป็นอีกปัจจัยที่ต้องติดตาม เพราะถ้าเลือกตั้งแล้วปัญหายังไม่จบจะกระทบต่อความเชื่อมั่นด้วยเช่นกัน

แม้ในไตรมาสแรกตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังไปได้ดี แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณบางอย่างที่อาจจะทำให้ตลาดในอนาคตอันใกล้ต้องเจอกับมรสุมลูกใหญ่ ทั้งเรื่องราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยที่ยังเอาแน่ไม่ได้ ที่สำคัญการเมืองในอนาคตยังอยู่บนความไม่แน่นอน หลังเลือกตั้งอะไรก็เกิดขึ้นได้ ปัจจัยลบเหล่านี้จำต้องรับมือเอาไว้ให้ดีๆ