“ASW”ชี้วิกฤติมีโอกาส พร้อมทริคลงทุนอสังหาฯแบบไม่ขาดทุน
“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ซีอีโอ แอสเซทไวส์(ASW) เดินเกมปีมังกรด้วยความระมัดระวัง ชูกลยุทธ์ “Execute - Expand - Explore”สู้ศึกตลาดเดือด เชื่อนำพาฝ่าทุกวิกฤติ พร้อมเปิด 12 โครงการใหม่ ขยายทำเล EEC-ภูเก็ต ล็อคเป้ายอดขาย 17,800 ล้านบาท
“บ้านถือเป็นความมั่นคงของชีวิต เวลาเรามีครอบครัวเราก็คงไม่เช่าบ้านเพียงอย่างเดียว ในบั้นปลายชีวิตเราอาจจะเช่าแต่ว่ามันเป็น "สินทรัพย์ (Asset)" มี "กำไรจากส่วนต่างราคา(Capital Gains)"ในการผ่านอนาคตไปมันก็เป็นการลงทุนและอาจจะราคาขึ้นก็ได้ ถ้าคุณลงทุนในตัวที่ถูกต้อง แต่ถ้าเกิดเราไปลงทุนในบ้านหรือคอนโดในสิ่งที่มันไม่ถูกหรือว่าไม่มีโอกาสที่จะขึ้นราคา มันก็จะเสียโอกาส
ดังนั้นเราต้องเลือกบ้านและคอนโดฯที่มีโอกาสขึ้นราคา เพราะที่ดินไม่ได้งอกขึ้นมาเพิ่ม แต่ทำเลที่ดีๆ หรือ แรร์ไอเทม (Rare item) หายาก ราคามีโอกาสขึ้นมาโดยอัตโนมัติ ดังนั้นตัวเราเองที่จะต้องเก็บเงิน รอจังหวะ เมื่อไหร่ที่มีความพร้อมก็อาจจะไปซื้อทำเลดีๆได้และอาจจะมีกำไรได้ เป็นการลงทุนอีกแบบหนึ่ง”
แต่ด้วยคู่แข่งอาจจะเปิดโครงการน้อย ส่วนตัวมองว่านี่คือโอกาส และเชื่อว่าในวิกฤติยังมีโอกาส แต่ ASW ไม่ได้ประมาท เพราะเราพัฒนาโครงการให้ละเอียดขึ้น ออกแบบให้ดีขึ้น ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น และโลเคชั่นต้องคัดให้ดีขึ้น
ที่สำคัญต้องระมัดระวังสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง เชื่อว่าในระยะยาวน่าจะดีแต่มันจะยาวแค่ไหนก็ต้องมาดูกัน ดังนั้นด้วยความที่ ASW ทำโครงการขนาดใหญ่ยิ่งต้องมีความระมัดระวังสูง
ขณะที่การบริหารต้นทุนนั้น ต้นทุนหลักอสังหาฯมี 2 ส่วน คือ 1. ที่ดิน และ 2. ค่าก่อสร้าง ซึ่งในส่วนของ "ที่ดิน" ราคาไม่ได้ขยับขึ้นและอาจจะมีบางโอกาสที่จะซื้อที่ดินได้ถูกขึ้น เช่น ช่วงที่คนอยากขาย หรือ ในช่วงนั้นคนอาจจะไม่ได้สนใจซื้อที่ดินมากนักก็อาจจะทำให้ราคาถูกลง นั่นก็คือโอกาส
ขณะที่ "ค่าก่อสร้าง" ขึ้นอยู่กับ "ต้นทุนค่าขนส่ง และราคาน้ำมัน" ซึ่งตอนนี้ยังไม่มีการขยับราคาขึ้นแต่อย่างใด
ดังนั้นด้วยความที่ต้นทุนที่ดินไม่แพง ค่าก่อสร้างไม่แพงถือเป็นช่วงที่อสังหาฯมีราคาถูก ASWมีคอนโดราคาถูกตั้งแต่ 1 ล้านบาทติดรถไฟฟ้า ซึ่งสมัยก่อนอาจจะไม่มีแล้ว และถ้าหากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นอาจจะไม่มีราคานี้อีกแล้ว แต่ก็ไม่รู้เมื่อไหร่ ถ้าเกิดมีโอกาสและไม่รู้สึกว่าเป็นภาระ นี่คือจังหวะที่ดีในการซื้ออสังหาฯ
"รีบซื้อตอนนี้ ถ้าไหวและมีความจำเป็นต้องซื้อ แต่ถ้าเกิดไม่มีความจำเป็นและรู้สึกว่าเอามาผ่อนเป็นภาระ ก็ยังไม่ต้องซื้อก็ได้ เก็บเงินสดไว้ หาจังหวะที่พร้อมค่อยซื้อก็ได้ แต่อยากบอกว่าช่วงนี้ดอกเบี้ยถูก โปรโมชั่นมีเยอะ และของลดราคา ถือเป็นโอกาสซื้อที่ดี ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละคน
อย่าลืมว่าบ้านไม่ใช่ของฟุ่มเฟือย เป็นปัจจัย 4 ถ้ามีความจำเป็นต้องซื้อ กำลังซื้อน้อยลง กลุ่มคนซื้ออาจจะแคบลง แต่ยังมีคนที่จำเป็นต้องซื้อก็ต้องซื้อ และในบางมุมก็เป็นโอกาสของคนที่เช่าอาศัยแบบเสียเปล่าเปลี่ยนมาผ่อนเป็นของตัวเองก็จะได้ทรัพย์สินของตัวเองขึ้นมา เพราะเมื่อก่อนคอนโดอาจจะแพง คนอาจจะผ่อนไม่ไหวแต่ตอนนี้ราคาถูกลงหรือโปรโมชั่นเยอะ มีส่วนลดเยอะเราอาจจะเปลี่ยนจากเช่ามาเป็นการซื้อก็ได้"
ถามว่า ทริคซื้ออสังหาฯอย่างไร ไม่ให้ขาดทุน ?
ส่วนตัวมองว่าเป็นเรื่องของดีมานด์ซัพพลาย ในแต่ละทำเลดีมานด์เยอะหรือไม่ มีคนต้องการอยู่อาศัยแถวนี้เยอะหรือไม่ และมีซัพพลายตัวเลือกเยอะหรือไม่ สิ่งที่ต้องหาคือ แถวนี้มีซัพพลายน้อย แต่มีดีมานด์เยอะเลย มันก็มีโอกาสขยับขึ้น มันเป็นหลักง่ายๆในเรื่องของดีมานด์และซัพพลาย ตัวเราเองต้องทำการบ้าน วิเคราะห์ เดินดูโครงการให้เยอะ มันไม่มีใครเอาโครงการดีๆ บ้านดีๆมาใส่ในมือของเราแล้วบอกไปซื้อแล้วกำไร มันไม่มีแน่ๆ ทุกอย่างมันต้องทำการบ้าน เพราะฉะนั้นควรจะทำการบ้านให้หนัก
"อยากให้ไปเดินดูโครงการเยอะๆ แล้วจะเห็นเอง ไม่ใช่เรื่องยากอะไร ไปดูว่าโครงการตรงนี้ทำเลดีหรือไม่ ปล่อยเช่าเยอะหรือไม่ ขายดีหรือไม่ขายเท่าไหร่ ถ้าเราทำการบ้านอย่างหนักผมว่ายังไงก็เจอ อย่างโครงการของเราก็มีโครงการรองรับหลายกลุ่ม ทั้งแบบกลุ่มที่ซื้ออาศัยอยู่เอง, ซื้อลงทุน หรือ ซื้อเพื่อปล่อยเช่า อย่าง โครงการ The Kave ชัดเจนว่ามีผู้เช่าเป็นนักศึกษา คนซื้อก็ชัดเจนว่ามีรายได้แน่นอน ถ้าคุณซื้อแล้วได้ยิลด์เยอะก็เป็นการลงทุนที่ชัดเจนและง่าย
ส่วนในเมืองถ้าซื้ออยู่เอง อย่างเส้นรัชดา-ลาดพร้าว ที่ดินไม่ได้งอกมาเพิ่ม และยิ่งต้องเดินทางในเมือง ยังไงโอกาสที่จะขึ้นราคามันมีอยู่แล้ว แต่ใครที่ลงทุนอสังหาฯแล้วขาดทุนอาจเพราะทำการบ้านน้อยเกินไป ต้องทำการบ้านให้หนักกว่าเดิม"นายกรมเชษฐ์ กล่าว
อย่างไรก็ดี ในปี 2567 ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ 12 โครงการ มูลค่า 25,920 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 9 โครงการ และ แนวราบ 3 โครงการ
ปัจจุบันมี Backlog ราว 19,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพและปริมณฑล จำนวน 13,700 ล้านบาท โครงการในทำเล EEC จำนวน 1,800 ล้านบาท และโครงการในภูเก็ตอีกกว่า 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 67-69
พร้อมตั้งเป้าหมายยอดขายอยู่ที่ 17,800 ล้านบาท เติบโตประมาณ 8% จากปี 2566 และเป้าหมายรายได้อยู่ที่ 8,700 ล้านบาท โดยเน้นเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตกรุงเทพและ EEC รวม 6 โครงการ มูลค่า 10,820 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมองหาโอกาสขยายทำเลใหม่ๆ ทั้งเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ศรีราชา บางแสน และระยอง ล่าสุดได้สร้างโรงงานผลิตรถยนต์ไฟฟ้าของจีนหลายแบรนด์ที่มาตั้งฐานการผลิตในเขต EEC ทำให้ยังคงมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง และเพื่อลงทุนอย่างต่อเนื่อง
สำหรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต ปัจจุบันแอสเซทไวส์พัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ THE TITLE ภายใต้บมจ.ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้(TITLE) อีกทั้งยังมีโครงการที่สร้างเสร็จใหม่พร้อมโอนปีนี้อีก 9 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม จำนวน 7 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 9,557 ล้านบาท
และโครงการแนวราบ 2 โครงการ และปัจจุบัน บริษัทมียอด Backlog อยู่ ถึง 19,500 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพและปริมณฑล จำนวน 13,700 ล้านบาท โครงการในทำเล EEC จำนวน 1,800 ล้านบาท และโครงการในภูเก็ตอีกกว่า 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2567 ต่อเนื่องไปถึงปี 2569
“ผมเชื่อว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีแห่งการเติบโตของเราทั้งการขยายธุรกิจสู่ทำเลใหม่ๆที่มีศักยภาพอย่างเต็มรูปแบบ รวมถึงการพัฒนาโครงการรูปแบบใหมๆเพื่อให้ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต เพื่อมุ่งส่งมอบบ้านคุณภาพที่สร้างความสุขให้ลูกค้าอย่างแท้จริง จากกลยุทธ์ที่เราวางไว้ในปีนี้ เรามั่นใจว่าจะสามารถบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้อย่างแน่นอน
และปีนี้เราจะผ่านวิกฤติไปได้ด้วย Execute, Expand และ Explore หวังว่าจะช่วยลดผลกระทบและทำให้ธุรกิจผ่านพ้นทุกสถานการณ์ไปได้ด้วยดี”นายกรมเชษฐ์ กล่าว
