3 ยักษ์ใหญ่อสังหาฯหนุนรัฐฟื้น ศก. เรียกเชื่อมั่น พร้อมปลดบ่วง LTV

     นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวในงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ จัด 9 ทัพรับศึก 10 ทิศสู้วิกฤติอสังหาว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงที่เหลือของปีนี้จนถึงปีหน้า เชื่อว่าถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาก็จะดี และเมื่อการท่องเที่ยวในไทยดีขึ้นก็จะทำให้ความต้องการซื้ออสังหาเพื่อเป็นที่พักของครอบครัวในไทยเพิ่มขึ้น

     ซึ่งท่านนายกรักฐมนตรีมาจากแสนสิริที่ขับเคลื่อนบริษัทจนเติบโต มาวันนี้คุณเศรษฐาในบทบาทนายกฯที่จะขับเคลื่อนประเทศ จะเห็นว่ามีหลายนโยบายที่ออกมาผลักดันเศรษฐกิจ ถามว่าเชื่อมั่นหรือไม่ ส่วนตัวเชื่อมั่น โดยเฉพาะหากรัฐบาลชุดใหม่มีนโยบายออกมากระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างที่บอกว่าถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาก็จะดีเช่นกัน

     ส่วนภาพอสังหาฯในระยะกลาง ส่วนตัวยังคงเชื่อมั่นว่ายังดี ส่วนโครงการต่างๆที่จะออกมาในช่วงที่เหลือและในอนาคตจะพัฒนามากน้อยแค่ไหนนั้น ก็ต้องมานั่งดูฐานะการเงินของบริษัทว่าจะสามารถเปิดโครงการได้มากน้อยแค่ไหน ต้องดูสายป่านตัวเองด้วย

อยากให้รัฐผลักดันมาตรการอะไร ?

     ขอให้ผลักดันเรื่องเศรษฐกิจอย่างเดียว ถ้าเศรษฐกิจดี ประชาชนมีรายได้ดี มีหน้าที่การงานการเงินมั่นคง มีความหวังก็จะมองหาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นหรือขยับขยายที่อยู่อาศัย และอินฟราสตรัคเจอร์ที่ดี อีกทั้งหากมองภาพในระยะยาวต่อไปหากประชากรลดลง คนต่อครัวเรือนลดลง และอาจต้องมาดูเรื่องการดึงคนใหม่ คนที่มีศักยภาพเข้ามาในประเทศ 

     ที่สำคัญถ้าอยากให้อสังหาฯเติบโตได้ก็คือการดึงคนมาอยู่เพิ่ม โดยอาจจะพิจารณาเรื่องปล่อยเช่า(Leasehold)ระยะยาวมากกว่า 30 ปีเพื่อสามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านได้ อย่างในประเทศจีน และเวียดนาม ให้เช่ามากกว่า 50 ปี การให้เช่าระยะยาวจะช่วยดึงความสนใจจากต่างชาติได้

ความต้องการของต่างชาติ ?

     มองว่าสเปกของคนในแต่ละประเทศไม่เหมือนกัน อย่าง ลูกค้าประเทศรัสเซีย และ ยูเครน มาซื้อพูลวิลลาใน จ.ภูเก็ต ค่อนข้างเยอะ เพราะหนีภัยสงคราม ส่วนลูกค้าชาวจีน ชอบไปเชียงใหม่ ขณะที่ พัทยาและสมุย จะมีลูกค้ายุโรปเยอะ 

     "หน้าที่ของไทยคือจะทำไงที่จะแข่งสิงคโปร์ เวียดนาม มาเลเซียที่มีนโยบายเอื้อต่างชาติซื้ออสังหา ทั้งออกวีซ่า 5-10ปี แต่ไทยก็ได้เปรียบเรื่องภูมิอากาศ ประเทศไทยเป็นเมืองร้อนจึงมีต่างชาติที่หนีอากาศหนาวมาอยู่บ้านเราเยอะ แต่ถ้าใครจะมองว่าการให้ต่างชาติมีที่ดินจะเป็นการขายชาตินั้น มองว่าประเด็นนี้ค่อนข้างละเอียดอ่อน ผ่านมาหลายยุคสมัยยังไม่มีใครกล้าทำเรื่องนี้ จึงอยากให้มาดูเรื่อง Leasehold มากกว่า เพราะระยะเวลา 30 ปี ถือว่าไม่คุ้ม ต้องมีระยะเวลา 50 ปี"

     ส่วนมาตรการ LTV มองว่าแก้ปัญหาไม่ตรงจุดในเรื่องการเก็งกำไร แบงก์จะดูเรื่องความเสี่ยงในการกู้ แต่ LTVจำกัดความสามารถ ซึ่งคนที่มีปัญหามันมีในส่วนของรากหญ้าหรือกลุ่มตลาดล่างที่ได้รับผลกระทบหากต้องการขยายที่อยู่ ซึ่งก็ต้องมาดูรายละเอียดเพิ่มเติม

     "เทรนด์อสังหาในอนาคต ส่วนตัวมองว่า ยุคใหม่ ในเมืองนอกทำรีเสิร์จพบว่าคนรุ่นใหม่มักจะมององค์กรหรือบริษัทว่าทำอะไรเพื่อสิ่งแวดล้อม และสังคมบ้างจึงจะให้การสนับสนุน ซึ่งแสนสิริทำเรื่อง NET Zero เพื่อลดคาร์บอนอย่าต่อเนื่อง" 

 

คอนโดเริ่มดีชัด

     นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวเช่นกันว่า อสังหาปีนี้คงไม่มีใครบอกว่าง่าย ทั้ง มาตรการ LTV ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การใช้จ่ายที่มากขึ้น ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นและมีโอกาสเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

     ส่วนตลาดแนวราบในช่วงโควิดยอดอาจไม่ได้ลดลงมาก แต่จะเติบโตแบบก้าวกระโดดก็คงไม่ชัดขนาดนั้น ส่วนลูกค้าต่างชาติก็คงไม่เข้ามาคึกคักขนาดนั้น ขณะที่ตลาดคอนโดเราเริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาเริ่มซื้อ เชื่อว่าปลายปีนี้ถึงปีหน้าตลาดคอนโดน่าจะดีขึ้น

     "การกระตุ้นการท่องเที่ยวจะช่วยให้ท่องเที่ยวดีขึ้น เงินวอลเลตจะช่วยกระจายเศรษฐกิจในต่างจังหวัดมากขึ้น ตอนนี้เรามีอินฟราสตรัคเจอร์ต่างๆที่จะรองรับ ทั้ง รถไฟฟ้า ถนนสายใหม่ๆ การปรบปรุงถนนก็ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเช่นกัน ที่สำคัญผังเมืองใหม่กรุงเทพถ้าออกมาเร็วได้จะยิ่งดี"  

     ทั้งนี้ สิ่งที่อยากให้รัฐบาลช่วยนั้น ตามจริงจะเป็นส่วนที่แบงก์ชาติดูแล ก็คือ มาตรการ LTV ที่ออกมาสกัดการเก็งกำไรในปี 2015-2017 ยังพอรับได้ ขณะที่ตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมาอาจจะไม่ใช่ เพราะตอนนี้ไม่มีการเก็งกำไร จะทำยังไงไม่ให้กระทบลูกค้าที่ซื้อเพื่ออาศัยอยู่เอง ต้องพิจารณาให้ดี" 

     สำหรับเทรนด์อสังหาในอนาคต บอกตามตรงไม่มีใครทราบ แต่ที่มาแน่นอนคือเทรนด์รักษ์โลกที่พยายามสร้างสรรให้เกิดปัญหาน้อยสุด และทุกคนต้องร่วมกันทำเพื่อประเทศไทย และเพื่อโลก

 

หวังเศรษฐกิจดีฟื้นอสังหา

     นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า วันนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังท้าทาย เพราะยังมีปัจจัยที่ยังไม่ทราบ ทั้ง นโยบายเศรษฐกิจ และ แบงก์ที่เข้มงวด เป็นต้น แม้จะมีแสงสว่างแต่ทางเดินไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ แต่ก็ต้องเดินหน้าเปิดโครงการต่อเนื่อง

     ทั้งนี้สิ่งที่มีผลต่ออสังหาฯ คือ เศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดีทุกอย่างจะสดใส ทั้ง การปล่อยกู้ง่ายขึ้น ดังนั้นมาตรการต่างๆ ทั้ง การท่องเที่ยว ดิจิทัลวอลเล็ตที่ช่วยเคลื่อนไหวเศรษฐกิจน่าจะช่วยกระตุ้นอสังหาได้มากขึ้น แต่หากมีมาตรการเฉพาะที่เอื้ออสังหาฯออกมาก็จะยิ่งดี แต่จุดสำคัญคือการผลักดันเศรษฐกิจให้ดี

     กรณีฟรีวีซ่าถือว่าส่งเสริมการท่องเที่ยว เมื่อท่องเที่ยวดีก็ขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็ต้องมาดูหลายเรื่อง อย่าง AP มีลูกค้าไต้หวันมาซื้อค่อนข้างมาก ดังนั้นถ้ามีมาตรการอะไรมาส่งเสริมก็น่าจะดี  

     ส่วนมาตรการ LTV ที่ออกมาสกัดช่วงเก็งกำไรอสังหาเยอะๆถือว่าทำได้ถูกเวลา แต่ตอนนี้ไม่มีแรงเก็งกำไร เพราะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ หรือในอดีตอาจมีแรงซื้อก่อนเปิดตัวโครงการ พอวันเปิดตัวก็ปิดจองเต็ม แต่ตอนนี้ยังไม่เห็นสัญญาณเหมือนในอดีต สถานการณ์เปลี่ยนไป ก็คงเป็นเรื่องดีถ้ารัฐบาลมาดูรายละเอียด LTV ใหม่ 

     "เทรนด์อสังหาในอนาคตจะเห็นว่าเทคโนโลยีการก่อสร้าง ช่วยให้เราได้บ้านคอนโดที่ดีขึ้น ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่ผู้ประกอบการก็ต้องต่อสู้เรื่องต้นทุน ส่วนเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย แม้เราจะขยับช้ากว่าผู้ประกอบการรายอื่น ทั้ง แอพพลิเคชั่น, การดูแลความปลอดภัย, Health , Wellness เราก็ต้องมาดูว่าจะนำไปใส่ในบ้านอย่างไร"