ถอดบทเรียน"แอชตัน อโศก" ผ่าอนาคตอสังหาฯฝ่าวิกฤติเชื่อมั่นนักลงทุน
เมื่อ"แอชตัน อโศก"ไม่ได้เขย่าเพียงแวดวงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่อาจลามไปถึงสถาบันการเงิน ความน่าเชื่อถือหน่วยงานรัฐ จนลุกลามเป็นวิกฤติเชื่อมั่น"นักลงทุนไทย-ต่างชาติ" อนาคตจากนี้ยังเติบโตได้แค่ไหน บนเส้นทางดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง แข่งขันเดือด
วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยสั่นสะเทือนทันทีที่มีคำสั่งศาลปกครองสูงสุดพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ แอชตัน อโศก คอนโดมิเนียมหรูบนถนนสุขุมวิทใช้ทางออกที่เวนคืนเพื่อเป็นทางเข้า-ออก รถไฟใต้ดิน MRT สุขุมวิท มาเป็นทางเข้า-ออกหลักของโครงการฯ
ถามว่า..ทำไมถึงเป็นแบบนั้น ? ในเมื่อเหตุเกิดเพียงโครงการเดียวและเกิดที่อโศกจะลามไปที่โครงการอื่นๆได้อย่างไร นั่นเพราะว่าโครงการ แอชตัน อโศก โดย บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) หรือ ANAN ร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง ประเทศญี่ปุ่น เป็นคอนโดมิเนียมสูง 51 ชั้น รวม 783 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 6,481 ล้านบาท เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่เดือน มิ.ย.2561 ขายแล้ว 668 ยูนิต มูลค่า 5,639 ล้านบาท คิดเป็น 87% ปัจจุบันมีลูกบ้าน 580 ครอบครัว เป็นคนไทย 438 ราย และต่างชาติ 140 รายจาก 20 ประเทศ ขณะที่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวน 117 ยูนิต คิดเป็น 13% มูลค่า 828 ล้านบาท
จากข้อมูลข้างต้น คุณเห็นอะไร ?
ซึ่งเราอาจจะไม่พูดถึงข้อพิพาทกับชาวบ้านในพื้นที่และสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนที่มีตั้งแต่ก่อนก่อสร้างโครงการ แต่แน่นอนว่าจากข้อมูลข้างต้น พบว่า 1.เจ้าของโครงการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่มีความน่าเชื่อถือ
2. มีการร่วมลงทุนกับบริษัทต่างประเทศ 3. มีลูกบ้านทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งจากนี้มีแต่คำว่าทางออกที่ดีจะอยู่ที่ตรงไหน และความเชื่อมั่นจะเป็นอย่างไร
แต่คำพิพากษาของศาลตัดสินให้เพิกถอนใบรับแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารฯ ไม่ใช่การรื้อถอน ดั้งนั้น กทม.ต้องให้โอกาสในการยื่นขอใบรับแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคารฯใหม่ เพื่อความเป็นธรรมกับทุกฝ่าย
เมื่อไฟแห่งความกังวลปะทุขึ้นมาแล้ว ดับได้ยากยิ่ง!
ทั้งนี้ทางสมาคมอสังหาฯ และสมาคมธนาคารก็คงมีการเข้าไปคุยกับทางหน่วยงานรัฐเพื่อขอความชัดเจน เพราะมันไม่ใช่แค่กระทบอุตสาหกรรมอสังหาเพียงอย่างเดียว แต่กระทบอุตสาหกรรมอื่นๆด้วย ส่วนตัวอยากให้หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องออกมาชี้แจงความชัดเจนให้เร็วที่สุดจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นได้
นั่นจึงเป็นที่มาของคำว่า "เพียงเคสเดียว"ทำให้เกิดแรงกระเพื่อมที่ส่งผ่านไปยังโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆที่มีโครงการติดรถไฟฟ้าว่าจะเกิดเหตุการณ์ในทางเดียวกันหรือไม่ ซึ่งที่ผ่านมาจะเห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาฯต่างออกมายืนยันว่าโครงการที่พัฒนาไม่มีปัญหาเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน
ไม่เพียงเท่านั้น แรงสั่นสะเทือนส่งไปยังสถาบันการเงินไทย เนื่องด้วยเป็นผู้ปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ พร้อมความกังวลต่อความเชื่อมั่นในระบบหน่วยงานไทยนับจากนี้จะมีเหตุให้เกิดกับโครงการอื่นๆอีกหรือไม่
ที่สำคัญคือ ความเชื่อมั่นของผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยหรือให้เช่าอาจต้องใช้เวลาเพื่อคิดไคร่ครวญ ตรวจสอบก่อนตัดสินใจมากขึ้น และจากนี้ก่อนตกลงซื้ออสังหาฯทุกครั้งอาจต้องขอเอกสารใบอนุญาตก่อสร้าง, เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ออกจากทางราชการ และเอกสารการยินยอมคืนเงินเต็มจำนวนหากเกิดกรณีมีปัญหาในอนาคต เป็นต้น เพื่อใช้เป็นข้อมูลก่อนซื้อขายหรือไม่
ที่สำคัญ ส่วนตัวมองว่าปัญหาดังกล่าวไม่น่าจะมีผลกระทบกับโครงการอสังหาของรายอื่นๆเพราะคิดว่าคนน่าจะแยกแยะออก มันเป็นเพียงเคสเดียวที่จะทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในอนาคต
ในทางกลับกัน ตนมองว่าเป็นข้อดีด้วยซ้ำที่จะทำให้มาตรฐานอสังหาฯของไทยจะมีมาตรฐานที่สูงขึ้น ดังนั้นจึงไม่ได้มองว่าเป็นลบเลยต่อความเชื่อมั่นเพราะว่าเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นไปแล้วและทุกคนรับรู้อยู่แล้ว
ดังนั้นถ้าในระยะยาว ผู้ประกอบการก็มีความระมัดระวังมากขึ้นและต่อจากนี้ผู้ซื้อคงถามรายละเอียดกับเจ้าของโครงการว่าจะมีปัญหานี้หรือไม่ ช่วยให้มาตรฐานอสังหาฯดีขึ้น ส่วนตัวจึงมองว่าเป็นข้อดีมากกว่า
"ภาพอสังหาตอนนี้ที่ต้องมองตามภาวะเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยเป็นหลักมากกว่าดีมานด์ซัพพลาย ดังนั้นแอชตันอโศกก็คงไม่ได้กระทบภาพรวม ยกเว้นว่าเกิดเคสเหมือนแอชตันฯตามมาสมมุติอีก 10 โครงการแบบนี้ก็คงต้องกลับมาดู แต่โดยสรุปถ้าไม่มีเคสอื่นๆเพิ่มเข้ามาก็ไม่น่าจะมีอะไรเป็นลบ"
และนี่คือมุมมองที่สะท้อนผ่านบทเรียนราคาแพง ผ่านกรณีศึกษาที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจต้องตระหนักถึงการดำเนินงานที่ต้องละเอียดรัดกุมรอบด้าน และนี่อาจเป็นโอกาสที่ดีในการยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์ของไทยขึ้นไปอีกขั้น เพื่อก้าวสู่มาตรฐานระดับโลกก็เป็นได้
