เปิด5ทำเลทองปี54 ส่วนต่อขยายดันนอกเมืองบูม

แนวโน้มทำเลฮอตในกรุงเทพฯ ปีนี้ยังคงเกาะติดแนวรถไฟฟ้าอีกเช่นเดิม หากแต่เป็นเส้นทางใหม่ๆ ที่ส่งสัญญาณความร้อนแรงจากปีที่ผ่านมาแล้ว และจะยิ่งคึกคักมากขึ้นในปีนี้...

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ 

แนวโน้มทำเลฮอตในกรุงเทพฯ ปีนี้ยังคงเกาะติดแนวรถไฟฟ้าอีกเช่นเดิม หากแต่เป็นเส้นทางใหม่ๆ ที่ส่งสัญญาณความร้อนแรงจากปีที่ผ่านมาแล้ว และจะยิ่งคึกคักมากขึ้นในปีนี้ จากความชัดเจนทั้งในแง่ความคืบหน้าด้านงานก่อสร้าง หรือบางเส้นทางเตรียมเปิดให้บริการ

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทำเลทองหลักๆ ในปีนี้มีด้วยกัน 5 ทำเล ส่วนใหญ่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากเส้นทางปัจจุบัน ประกอบด้วย ทำเลย่านกัลปพฤกษ์-เพชรเกษม ตั้งแต่โซนสถานีรถไฟฟ้าโพธิ์นิมิตร ยาวไปจนถึงสถานีบางหว้า ที่จะผลักดันให้บริเวณเพชรเกษมช่วงต่อจากกัลปพฤกษ์กลับมาคึกคักอีกครั้ง จากเดิมที่เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีการพัฒนาไปก่อน

ส่วนอีก 4 ทำเล คือ ทำเลรัตนาธิเบศร์-บางซื่อ-บางใหญ่ ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน  ทำเลอ่อนนุช-บางนา-ศรีนครินทร์ ที่กลับมาร้อนแรงอีกครั้งหลังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งจะเปิดให้บริการประมาณเดือนส.ค.2554 ส่วนทำเลลาดพร้าว-รามอินทรา-วัชรพล เป็นการขยายตัวต่อเนื่องบริเวณทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา และทำเลพญาไท – มักกะสันปีนี้จะเติบโตมากขึ้นอีก จากการรื้ออาคารเก่ามาพัฒนาใหม่เป็นคอนโดฯ 

อ่อนนุช-บางนา-ศรีนครินทร์
ด้านน.ส.พรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส หรือแอเรีย ระบุว่า ย่านอ่อนนุช บางนา ศรีนครินทร์ ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งที่จะเปิดให้บริการในกลางปีนี้แล้ว ซึ่งในช่วงที่เริ่มก่อสร้างโครงการดังกล่าวใหม่ๆ ทำเลย่านนี้ร้อนแรงมากจากการที่มีผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ทุกค่ายปักธงเปิดโครงการ แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ทำเลดังกล่าวก็ลดความร้อนแรงลง

ในปีนี้โซนอ่อนนุช บางนาจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น โดยปีที่ผ่านมาราคาซื้อขายที่ดินริมถนนอยู่ที่ประมาณ 1.4 แสนบาทต่อตร.วา ซึ่งปรับขึ้นจากปี 2552 ประมาณ 16-17% หรือมีราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท โครงการตคอนโดฯ ราคาประมาณ 1–2 ล้านบาทจึงต้องขยับไปอยู่บริเวณแบริ่ง ลาซาลแทน เพราะหากที่ดินที่ไกลออกไปหรือเข้าซอยจะอยู่ที่ 3 หมื่นบาทต่อตร.วา

กัลปพฤกษ์-เพชรเกษม
ขณะที่ย่านกัลปพฤกษ์-เพชรเกษม แม้ว่าปัจจุบันงานก่อสร้างส่วนต่อขยายจะเพิ่งเริ่มต้น แต่หลังจากสถานีกรุงธนบุรี และวงเวียนใหญ่เปิดให้บริการ ส่งผลให้หน้าดินบริเวณสถานีโพธิ์นิมิตรยาวจนถึงสถานีบางหว้าร้อนแรงขึ้นทันที โดยปัจจุบันแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ปักธงบนทำเลสถานีโพธิ์นิมิตรแล้ว ส่วนศุภาลัย เลือกที่จะขยับออกมาฝั่งเพชรเกษมใกล้กับสถานีบางหว้า ส่วนบริเวณสถานีที่อยู่บนถนนกัลปพฤกษ์ก็มีกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค คิวเฮ้าส์ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ พฤกษา เปิดขายโครงการไปก่อนหน้านั้นแล้ว

สำหรับการประเมินราคาที่ดิน น.ส.พรภักษ์ ระบุว่า หากเป็นบริเวณสถานีโพธิ์นิมิตร ราคาขยับขึ้นไปถึงเกือบ 1 แสนบาทต่อตร.วาแล้ว จากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 9 หมื่นบาท – 9.5 หมื่นบาทต่อตร.วา ปีนี้คาดว่าราคาจะขยับขึ้นเป็น 1.2-1.4 แสนบาทต่อตร.วา ขณะที่บริเวณสถานีกรุงธนบุรี และวงเวียนใหญ่เฉลี่ยอยู่ที่ 2.8-3.2 แสนบาทต่อตร.วา ส่วนบริเวณถนนกัลปพฤกษ์ อยู่ที่ 8 หมื่นบาทต่อตร.วา ขึ้นจากปีก่อนหน้านั้นที่มีราคาอยู่ที่ 7.2 หมื่นบาทต่อตร.วา 

รัตนาธิเบศร์-บางซื่อ-บางใหญ่
ด้านทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ปัจจุบันกระทรวงคมนาคมได้รายงานความคืบหน้าการก่อสร้างว่าอยู่ที่ 40% แล้ว ซึ่งถือว่าเดินมาเกือบครึ่งทางก่อนการเปิดให้บริการแล้ว จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลดังกล่าวจะกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง นอกจากนี้ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะที่เปิดใช้งานมาได้ระยะหนึ่งแล้ว จะมีผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงมากขึ้น ซึ่งหากเลือกทำเลที่ใกล้แจ้งวัฒนะ ราคาซื้อขายจะจับต้องยากแล้ว ความต้องการจึงจะขยับไปทางฝั่งรอบนอก

ในปีที่ผ่านมาราคาที่ดินย่านรัตนาธิเบศร์ มีการซื้อขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.1 แสนบาทต่อตร.วา ซึ่งสูงกว่าช่วงปีก่อนหน้านั้นสูงถึง 15% ปีนี้คาดว่าราคาที่ดินจะขยับขึ้นไปอีก 5-10% จากความต้องการดังกล่าว โดยต้นทุนที่ดินที่ขยับขึ้นส่งผลให้ราคาคอนโดฯ ในบริเวณใกล้เคียงย่านนี้ แตะ 5 หมื่นบาทต่อตร.ม.แล้ว จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4 หมื่นบาทต่อตร.ม.เท่านั้น 

ลาดพร้าว-รามอินทรา-วัชรพล
สำหรับย่านใจกลางเมืองอย่างลาดพร้าว รามอินทรา วัชรพล น.ส.พรภักษ์ ระบุว่า บริเวณถนนลาดพร้าวจะค่อนข้างหนาแน่น แต่ความต้องการทื่อยู่อาศัยและคอนโดมิเนียมใกล้ย่านลาดพร้าวยังเติบโตต่อเนื่อง ส่งผลให้มีการขยายตัวไปยังบริเวณใกล้เคียง แต่เนื่องจากฝั่งเกษตรนวมินทร์ส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรระดับไฮเอนด์ ประกอบกับการที่มีค้าปลีกระดับบนของกลุ่มคริสตัลพาร์ค เปิดให้บริการแล้ว ยิ่งผลักดันให้ทำเลนี้ถูกปั่นให้สูงขึ้น ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้การเติบโตของที่อยู่อาศัยขยับไปอยู่ทางฝั่งเลียบทางด่วนรามอินทรา วัชรพล แทน

พญาไท – มักกะสันบูมต่อเนื่อง
ทำเลที่ใกล้เคียงกับแอร์พอร์ตลิงค์คงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่หากประเมินจากศูนย์กลางแอร์พอร์ตลิงค์ในย่านมักกะสันแล้วกว่า 70% เป็นที่ดินของรถไฟ เหลือเพียง 30% เท่านั้นที่เป็นของเอกชน การเติบโตเกาะแอร์พอร์ตลิงค์จึงจะกระจุกตัวบริเวณพญาไท ราชปรารภ มักกะสัน และเพชรบุรีตัดใหม่เป็นหลักจากจำนวนทั้งหมด 8 สถานี 

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า อาคารชุดในย่านนี้มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 5.8 หมื่นบาทไปจนถึง 1.1 แสนบาทต่อ ตร.ม. โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.9 หมื่นบาท ส่วนราคาที่ดินบริเวณใกล้รถไฟฟ้าเส้นทางนี้ของสำนักประเมินราคาเมื่อปี 2551 อยู่ที่ประมาณ 1–2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. แต่มีผู้ประกาศซื้อขายในราคาสูงกว่านั้น โดยเฉพาะที่ดินริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่ มีผู้ประกาศขายในราคา ตร.ว. ละ 2.7 แสนบาท

ความร้อนแรงของ 5 ทำเลทองที่กล่าวถึงเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมการซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ ที่ปีนี้จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉลี่ยการปรับขึ้นของราคาที่ดินทั้งกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 4-5% แต่แนวรถไฟฟ้าคาดว่าจะขยับขึ้นไปอีก 16-20%