โนเบิลผุดโครงการยักษ์หมื่นล้านย่านเพลินจิต

โนเบิลเล็งผุดโครงการยักษ์ หมื่นล้านบนที่ดินแปลงงามเพลินจิตในปี 54 ทั้งคอนโดฯ-อาคารสำนักงาน ระบุสต็อกสินค้าเหลือแค่ 200 ยูนิต

นายธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  เปิดเผยว่า บริษัทได้ซื้อที่ดินจำนวน 3 ไร่ ในราคาเกือบ 1.5 ล้านบาท ต่อตารางวา  ต่อจากนางสมพร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานกรรมการกลุ่มอุตสาหกรรมไทยซัมมิท  ก่อนหน้านี้ที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ในมือของบริษัท ไรมอน แลนด์  จำนวน 9 ไร่ แบ่งขายให้แก่บริษัทก่อนหน้านี้จำนวน 6 ไร่ มูลค่า 3,000 ล้านบาทซึ่งบริษัทได้ชำระค่าที่ดินไปแล้ว และที่เหลืออีก 3 ไร่ ขายให้นางสมพร เดิมนางสมพรมีแผนจะพัฒนาเป็นโรงแรม แต่เนื่องจากต้องแบ่งถนนเข้าออกทำให้ยุ่งยากในการพัฒนา ประกอบกับตลาดโรงแรมมีการแข่งขันสูง นางสมพรจึงตัดสินใจขายให้บริษัทในราคาดังกล่าว โดยกำหนดจ่ายค่าที่ดินในช่วงต้นปีหน้าในราคากว่า 1,300 ล้านบาท

"เดิมไรมอนด์แลนด์ระบุว่าจะพัฒนาเอง แต่สุดท้ายได้ขายให้แก่นางสมพร และภายหลังนางสมพรไม่ต้องการทำโรงแรมจึงตัดสินใจขายให้โนเบิล ทำให้ราคาเฉลี่ยที่ดินทั้งแปลงอยู่ที่ราคา 1.3 แสนบาทต่อตารางวา  ถือว่าไม่ได้แพงมากจนเกินไป เพราะสถิติการซื้อ-ขายสูงสุดของที่ดินในย่านนี้อยู่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาส่วนราคาประเมินของกรมที่ดินพบว่าอยู่ที่ประมาณ 8-9 แสนบาทต่อตารางวา"นายธงชัยกล่าว

ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาแนวทางการลงทุน ที่มีความคุ้มค่ามากที่สุด โดยที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาอาคารสูง 50 ชั้น หรือ FAR 10:1 ซึ่งถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน ขณะที่ย่านสุขุมวิท FAR  7:1 เท่านั้น ในเบื้องต้นมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยไม่น้อยกว่า 2 อาคาร และอาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ประมาณ 10,000-15,000 ตร.ม. ส่วนราคาขายนั้นยังไม่ได้กำหนด จนกว่าจะทำการออกแบบแล้วเสร็จ และกำหนดต้นทุนก่อสร้าง โดยคาดว่าจะเปิดโครงการ ช่วงไตรมาส2  ของปีหน้า และคาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างกว่า 4 ปีมูลค่าโครงการ  1 หมื่นล้านบาท

สำหรับสาเหตุที่บริษัทกล้าลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เนื่องจากสต๊อกสินค้าปัจจุบันเหลือเพียง 200 ยูนิตเท่านั้น ได้แก่ โนเบิล รีมิกซ์ 2 จำนวน 70 ยูนิต มูลค่า 800 ล้านบาท และโนเบิล คิวบ์ ทาวน์เฮาส์ย่านพัฒนาการจำนวน 100 ยูนิต มูลค่า และโครงการอื่นๆอีกเล็กน้อย ทำให้บริษัทกล้าเสียงลงทุนในภาวะที่มีความผันผวนสูง เพื่อสร้างสินค้าใหม่ให้ลูกค้าได้เลือกซื้อ

นอกจากนี้ เชื่อว่าตลาดคอนโดฯราคา 70,000-1.5 แสนบาท/ตร.ม. ยังเติบโตได้ในปีหน้า อีกทั้งบริษัทยังมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาสินค้าระดับราคา 7.9 – 1.3 แสนบาท/ตร.ม. ในย่านกลางเมืองเป็นหลัก รัศมีไม่เกินเอกมัย พหลโยธินและสุรศักดิ์มนตรี ซึ่งได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี ทำให้ปัจจุบันบริษัทมีฐานลูกค้าในกลุ่มนี้ 4 หมื่น ราย ลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง อีกทั้งตลาดดังกล่าวมีการแข่งขันน้อย ต่างจากตลาดระดับกลาง-ล่างมีการแข่งขันสูง และต้องพัฒนาในทำเลที่อยู่ปลายสถานีรถไฟฟ้าหรือส่วนต่อขยาย

สำหรับแผนการดำเนินงานในปี 54 นอกจากการเปิดตัวโครงการใหญ่ย่านเพลินจิตแล้ว โนเบิลมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดฯ อีก 3 โครงการ ขณะนี้ซื้อที่ดินเข้ามาแล้ว 2 แปลง บนถนนสาทร 1 แปลง ขนาด1 ไร่ ครึ่ง ส่วนอีก 1 แปลงอยู่ระหว่างรอเซ็นสัญญาจะซื้อ-จะขาย และแปลงสุดท้ายอยู่ระหว่างการเจรจาต่อรอง รวมการพัฒนาทั้ง 4 โครงการมูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท

ส่วนเป้าหมายในการดำเนินงานปี 54 คาดว่าจะมีรายได้ประมาณ 3,500-4,000 ล้านบาท ขณะที่ปี 53 ทั้งปีคาดว่าจะมียอดขาย 4,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 3,000 ล้านบาท  และคาดว่าจะมีกำไรสุทธิ 450-500 ล้านบาท ปัจจุบันมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน 1.3:1 และจะรักษาระดับไม่ให้เกิน 1.5:1

นายธงชัยกล่าวว่า จากการสำรวจพฤติกรรมการซื้อห้องชุดของลูกค้าโนเบิล พบว่ากว่า 25-30% เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย 65-70% ซื้อเกร็งกำไร ขายใบจอง 5% และซื้อเพื่อปล่อยเช่า 25-30% โดยกำหนดวางเงินดาวน์ 30% ของราคาห้องชุด เพื่อป้องการการซื้อเพื่อเกร็งกำไร และจากตัวเลขลูกค้าที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่ามีมากขึ้น โนเบิลจึงจัดตั้งหน่วยงาน “Noble Serve” เพื่อรับบริหารจัดการปล่อยเช่าห้องชุดแก่ลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯของโนเบิลเท่านั้น ซึ่งปัจจุบันมีลูกค้าฝากปล่อยเช่าประมาณ 200 ยูนิต โดยอัตราค่าเช่าห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน ค่าเช่าประมาณ 25,000-30,000 บาท/เดือน หรือผลตอบแทนประมาณ 5-7%

นอกจากนี้  ปัจจัยที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดในปีหน้าคือ ภาวะการเมืองหากไม่มีเหตุการณ์ร้ายแรงเกิดขึ้น มีการเลือกตั้งใหม่ในปีหน้า รัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารงานอย่างราบรื่นจะสร้างความเชื่อมั่นแก่ภาคเศรษฐกิจ อีกทั้งจะทำให้มีเงินทุนไหลเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้นอีกด้วย  ส่วนปัญหาราคาวัสดุคาดว่าจะปรับขึ้นไม่มากนัก รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ย ที่ปรับขึ้นจะกระทบกลับกลุ่มลูกค้าระดับบนน้อย