"อนันต์-ทองมา"ยลตามช่องตลาดอสังหาฯ ปัจจุบันดุ อนาคตเดือด

เมื่อ 2 ผู้นำในธุรกิจขึ้นเวทีเดียวกัน ย่อมมีแง่มุมที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน โดยเฉพาะวิสัยทัศน์ในปีหน้าที่ว่ากันว่าโหดหินไม่แพ้ปีไหนๆ

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

นานๆ จะได้เห็น 2 บิ๊กแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ “อนันต์ อัศวโภคิน” จากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กับ “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” จากพฤกษา เรียลเอสเตท ที่ขับเคี่ยวในเชิงธุรกิจกันมาตลอด 2-3 ปีหลัง ได้ขึ้นเวทีพร้อมๆ กันในงานสัมมนาเปิดตัวหนังสือใหม่ CONDO Guide ของพร็อพเพอร์ตี้ แชนแนล

เมื่อ 2 ผู้นำในธุรกิจขึ้นเวที ย่อมมีแง่มุมที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน โดยเฉพาะวิสัยทัศน์ในปีหน้าที่ว่ากันว่าโหดหินไม่แพ้ปีไหนๆ

อนันต์ เริ่มก่อนด้วยข้อกังวลว่า อยากให้จับตาโครงสร้างของประชากรใน 10 ปีข้างหน้าให้ดี เพราะจะมีความเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอีกมาก คนไทยจะเป็นโสดมากขึ้น แต่งงานช้าลง เมื่อแต่งงานแล้วก็จะไม่มีลูก หรือมีน้อย ขณะที่จำนวนคนทำงานจะน้อยลง ผู้สูงอายุจะมีมากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรในอีก 10 ปีข้างหน้าจะมีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นมารองรับให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง นอกจากนี้ อนันต์ ยังมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังบูมอยู่ในเวลานี้ จะไม่ใช่ตลาดที่เกิดขึ้นชั่วคราว แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงอย่างถาวรตามโครงการที่เปลี่ยนไปของประชากร

 

ขณะที่ ทองมา ให้ข้อมูลสนับสนุนว่า ตลาด 3 ล้านบาทลงมา คิดเป็น 50% ของตลาด โดยใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมา มีการจองซื้อบ้านกันไปแล้ว 7 หมื่นหน่วยเท่ากับปีที่แล้วทั้งปี โดยคาดว่าถึงสิ้นปีนี้ยอดจองจะไปถึง 9-9.5 หมื่นหน่วย ตลาดดีขึ้นเกือบ 20% ในจำนวนทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียมอยู่ถึง 50% และในปีหน้าแนวโน้มดีกว่าปีนี้ คาดว่าจะขยายตัวได้ 7% หรือยอดจองกว่า 1 แสนหน่วย

แต่ อนันต์ มองว่าสถานการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้นั้นดีเกินจนน่าเป็นห่วง ด้วยการแข่งขันที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ทั้งแข่งดอกเบี้ยต่ำ 0% แข่งดาวน์ต่ำ และไม่รู้ว่าตลาดจะดีอย่างนี้ไปได้อีกนานแค่ไหน

ยิ่งเมื่อโฟกัสไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ 1 ล้านบาทต้นๆ ที่ทุกบริษัทลงมาเล่นเหมือนกันหมด อนันต์ ประเมินว่า อีก 2-3 ปี ตลาดนี้จะเริ่มวาย เพราะปัจจุบันความต้องการซื้อเกิดจากกลุ่มที่ต้องการเปลี่ยนจากบ้านเช่าที่มีเป็นแสนหน่วยใน กทม. มาอยู่คอนโดมิเนียมที่งวดผ่อนกับค่าเช่าไม่ต่างกัน เมื่อดีมานด์จากบ้านเช่าเริ่มหมด ตลาดจะกลับมาสู่ภาวะปกติ และจะต้องมีคนที่เจ็บตัวอย่างแน่นอน

หากเมื่อใดที่ตลาดเริ่มชะลอตัว ในขณะที่บริษัทรายใหญ่ยังไม่ยอมหยุดผลิต ตามหลักของ Economy Of Scale ราคาก็จะลงมาเรื่อยๆ เมื่อราคาลดลงก็จะทำให้รายเล็กและรายกลางอยู่ไม่ได้ จากการแข่งขันราคาของรายใหญ่

กลับมาเรื่องฮอตที่ต้องพูดถึง คือ มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ทองมา มองว่ามาตรการของ ธปท.ที่จะใช้ในปี 2554 จะมีผลต่อกลุ่มคอนโดมิเนียม เพราะต้องวางเงินดาวน์เป็น 10% จะทำให้ลูกค้ามีปัญหาบ้างสำหรับโครงสร้างที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะลูกค้าจะต้องหาเงิน 10% มาจ่ายก่อน

แต่สำหรับโครงการใหม่ที่มีระยะเวลาก่อสร้างไม่น่าจะกระทบ เพราะปกติลูกค้าต้องจองและดาวน์อยู่ที่ 10% อยู่แล้ว เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ที่จะมีผลในปี 2555 ที่จะต้องวางดาวน์อย่างน้อย 5% ซึ่งเป็นปกติของการซื้อบ้านอยู่แล้ว ส่วนในเรื่องดอกเบี้ยที่คณะกรรมการนโยบายการเงินขยับขึ้นมาอีก 0.25% น่าจะมีผลกระทบให้การผ่อนชำระเพิ่มสูงขึ้น 1.5-2%

อนันต์ มองว่าถ้าในแง่ผู้ประกอบธุรกิจก็คงไม่อยากจะให้มีการคุมสินเชื่อ แต่ถ้ามองในภาพรวมแล้ว การที่คนซื้อไม่จ่ายดาวน์ กับต้องจ่าย 5% เป็น 10% นั้น มีข้อต่างกันตรงที่การสร้างวินัยทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยระยะยาว คนที่เก็บเงินมาซื้อบ้านจะมีความหวงแหนในทรัพย์สินมากกว่า

แต่ที่น่ากังวลมากกว่าก็คือ อนันต์ ประเมินว่าการควบคุมโดยภาครัฐจะยังไม่จบอยู่แค่นี้ ในปีหน้ารัฐอาจจะมีมาตรการที่เข้มงวดออกมาอีกเป็นดาบสอง ดาบสาม เพราะคน ธปท.ที่อยู่กับข้อมูลย่อมเห็นอะไรบางอย่าง และไม่ต้องการเห็นเศรษฐกิจไทยเป็นแบบเดียวกับวิกฤตสหรัฐอเมริกา

คราวนี้มาดูเรื่องของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กับพฤกษา เรียลเอสเตท ว่าปีหน้าจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางใดกันบ้าง เริ่มที่ ทองมา บอกว่าปีหน้ามีโครงการอยู่ในมือที่จะสร้างรายได้รวมทั้งหมด 130 โครงการ เป็นโครงการที่จะเปิดใหม่ในปีหน้า 78 โครงการ ในทุกเซ็กเมนต์ และในทุกพื้นที่

แต่ไฮไลต์สำคัญ คือ พฤกษาฯ ซึ่งงานด้านการก่อสร้างกำลังจะปรับปรุงใหม่ โดยนำแนวคิดการผลิตเชิงอุตสาหกรรมมาใช้ในการก่อสร้าง เพื่อให้การก่อสร้างสอดคล้องกับยอดขาย เพราะปัจจุบันรอบกำลังการผลิตบ้านของพฤกษาฯ แทบจะไม่ทันกับการส่งมอบให้กับลูกค้า จึงต้องปรับงานก่อสร้างกันอีกรอบ

ขณะที่ทางแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อนันต์ แย้มว่าจะเปิดโครงการใหม่ประมาณ 40 โครงการ และจะเป็นการเข้าไปตลาดใหม่ๆ มากขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้านราคา 2 ล้านกว่าบาท กับตลาดคอนโดมิเนียม 1.5-2 ล้านบาท ที่เป็นตลาดที่แอ็กทีฟมาก

นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาแบบ หรือที่เรียกว่า ไมโคร ดีไซน์ โดยเข้าไปดูในทุกรายละเอียดของบ้านว่าควรจะต้องมีอะไรให้สามารถตอบสนองการใช้งานของผู้อยู่อาศัยในแต่ละฟังก์ชันของบ้าน เช่น ออกแบบที่ตากผ้า เฟอร์นิเจอร์ที่เก็บได้ เป็นต้น และยังมีการนำระบบโซลาร์เซลล์มาใช้ในบ้านปีหน้าด้วย

เมื่อ 2 ยักษ์ใหญ่ แลนด์ฯ–พฤกษาฯ แบไต๋ให้เห็นกันตั้งแต่ยังไม่ครบปี การันตีได้เลยว่าการแข่งขันปีหน้าแรงแน่นอน