อสังหาฯไฮซีซันกร่อย คอนโดดิ้นอีกเฮือกก่อนถูกคุม

เหลือเวลาอีก 1 เดือนจะครบปี 2553 ถือเป็น 1 เดือนที่มีความหมายในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ที่มีแต่เรื่องวุ่นๆ จนทำให้การทำตลาดพลิกผันไปมาต่อเนื่องตลอดทั้งปี...

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เหลือเวลาอีก 1 เดือนจะครบปี 2553 ถือเป็น 1 เดือนที่มีความหมายในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ที่มีแต่เรื่องวุ่นๆ จนทำให้การทำตลาดพลิกผันไปมา ทั้งปัญหาวิกฤตการเมืองจนนำไปสู่การสลายการชุมนุมของกลุ่มคนเสื้อแดงในช่วงไตรมาส 2 ปัญหาเศรษฐกิจโลกที่อาการยังไม่กระเตื้องขึ้น

ปัญหาเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐ ปัญหาอุทกภัยครั้งใหญ่ที่สร้างความเสียหายไปครึ่งค่อนประเทศล่าสุดคือมาตรการคุมสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพื่อลดความร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงการสิ้นสุดการใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลต่อกำลังซื้ออยู่ไม่ใช่น้อย

ทั้งหมดทั้งปวงที่กล่าวมานี้ถือเป็นปัจจัยลบที่ก่อกวนตลาดบ้านอยู่ตลอดเวลาตั้งแต่ต้นปีไปจนถึงท้ายปี จะมีดีอยู่บ้างตรงที่เศรษฐกิจไทยยังมีความเข้มแข็งพอที่จะเติบโตฝ่า ปัจจัยลบต่างๆ มาได้ด้วยประมาณการตลอดทั้งปีอยู่ที่ 7.9% แต่นั่นเป็นการ|เติบโตเพียงแค่ตัวเลข เพราะในข้อเท็จจริงเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคยังมิได้เพิ่มขึ้นแต่ประการใด

การทำตลาดจึงเต็มไปด้วยความยากลำบาก และจำเป็นต้องออกแรงมากขึ้นกว่า แต่ผลที่ได้ก็ถือว่ายังไม่ดีนัก โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายที่หลายคนคาดหมายว่าจะพีกที่สุด กลับไม่เป็นไปดังคาด ดังนั้นเวลาที่เหลือ 1 เดือน จึงมีความหมายสำหรับการฮึดอีกเฮือกเพื่อเร่งขายและเร่งโอนให้ได้ตามเป้าก่อนสิ้นปี

ธปท.คุมอสังหาฯ ไฮซีซันกร่อย

วิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์คอร์ปอเรชั่น ให้ความเห็นว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จากเดิมคาดว่าวิกฤตการเมืองในช่วงไตรมาส 2 จะทำให้ตลาดไม่ดี แต่เมื่อสามารถไต่ระดับมาถึงจุดนี้ได้ก็ถือว่าดีที่สุดแล้ว แม้ว่าในไตรมาสสุดท้ายจะต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ก็ตาม

ในปีนี้บริษัทคาดว่าจะมียอดขายราว800 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าที่ตั้งเป้าเอาไว้ที่ 900 ล้าน-1,000 ล้านบาท เนื่องจากปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจทำให้ผู้บริโภคขาดความมั่นใจ ในขณะที่ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูขายก็ไม่เป็นไปตามที่คาด เนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น

เช่นเดียวกับ เมธา จันทร์จำรัสแสง กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เห็นว่าภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมนั้นค่อนข้างเงียบ หลังจากที่ ธปท.ออกมาตรการเพื่อมาป้องกันปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดชะลอตัวช่วงสั้น โดยจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการรายต่างๆ ชะลอแผนในการเปิดโครงการใหม่ เพราะไม่มั่นใจว่ามาตรการของ ธปท.จะส่งผลกระทบมากน้อยแค่ไหน

“ที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องหยุดดูท่าทีสักระยะหนึ่ง ทำให้กิจกรรมการตลาดต้องชะลอออกไปบ้าง และคาดว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งเมื่อคลายตัวจากความวิตกกังวล โดยคาดว่าจะเป็นในช่วงต้นปีหน้า แต่หากมองอีกแง่หนึ่ง ในช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้บริโภคที่จะซื้อของในราคาถูกได้ เพราะสามารถต่อรองราคาได้ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว” เมธา กล่าว

ผู้ประกอบการฮึดทำตลาดส่งท้ายปี

อย่างไรก็ตาม ผลของมาตรการคุมสินเชื่อจะช็อกตลาดในระยะสั้นๆ เท่านั้น โดยคาดว่าสถานการณ์จะเข้าสู่ภาวะปกติในเดือน ธ.ค. และจะเป็นช่วงเวลาชุลมุนที่สุด เพราะต่างคนต่างต้องการเร่งขาย เร่งโอนก่อนสิ้นปี

สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง มองว่ามาตรการของ ธปท.ทำให้ตลาดชะลอตัวลงในระยะสั้น เนื่องจากผู้บริโภคไม่มั่นใจว่าเมื่อซื้อบ้านแล้วจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่ แต่เชื่อว่าจะเป็นผลด้านจิตวิทยาในระยะสั้น เชื่อว่าเดือน ธ.ค.นี้ ตลาดจะกลับสู่ภาวะปกติ

อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า หลังจากที่มีการประกาศแล้วได้ประมาณ 2 สัปดาห์ ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะชะลอการตัดสินใจซื้อชั่วคราว แต่เริ่มปรับตัวดีขึ้น เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังได้รับสิทธิในเกณฑ์เดิมที่สามารถกู้ได้ 100% หากเซ็นสัญญาซื้อขายในปีนี้

“มั่นใจว่าผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะต้องปรับอัตราส่วนการผ่อนใหม่ในปีหน้า เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายสินเชื่อใหม่ของ ธปท. ทำให้ผู้ซื้อใหม่ส่วนหนึ่งคงต้องตัดสินใจช้าลง เนื่องจากมีภาระในการผ่อนชำระสูงขึ้น และต้องมีเงินเก็บเพื่อค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากเงินดาวน์ด้วย” อุทัย กล่าว

อัดแคมเปญเร่งขายก่อนเส้นตาย

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ชี้แนวโน้มว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง เพียงแต่ในจังหวะที่มีจำนวนยูนิตใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคบางส่วนหยุดการตัดสินใจชั่วคราว เพื่อรอเปรียบเทียบกับโครงการใหม่ๆ ประกอบกับการที่มีกระแสข่าวว่าตลาดมีโอกาสในการเกิดฟองสบู่ ทำให้ผู้บริโภคยิ่งเกิดความกังวลว่าจะมีปัญหาเหมือนคราววิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 ที่ซื้อห้องชุดแล้วไม่ได้ห้องชุด

ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอย่างทะลักทะล้นเริ่มตั้งแต่ช่วงปลายเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมไตรมาส 3 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่มากถึง 1.3 หมื่นหน่วย สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 4,800 ยูนิตเท่านั้น ไม่นับรวมเดือน ต.ค. ซึ่งเป็นเดือนที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากที่สุดเกือบ 2 หมื่นหน่วย

ผลของจำนวนซัพพลายที่ออกมามาก และข้อจำกัดด้านเวลาที่เหลืออยู่อีก 1 เดือนในการขายและกู้ได้ตามเงื่อนไขเดิม ตลาดคอนโดมิเนียมจึงร้อนระอุไปด้วยแคมเปญการแข่งขัน เพื่อระบายสต๊อกที่มีอยู่ในมือ

บุญ ชุน เกียรติ กรรมการบริหาร บริษัท ชีวาทัย กล่าวว่า ในช่วงส่งท้ายปีนี้บริษัทได้จัดกิจกรรมทางการตลาดในการเร่งโอนทั้งโครงการเดอะ สุรวงศ์ ด้วยการมอบ 1 ล้านไมล์การเดินทางของสายการบินการไทย รวมถึงการอัดส่วนลดและแจกของแถมรวมมูลค่าสูงสุด 4 หมื่นบาท ให้กับโครงการชีวาทัย ราชปรารภ ให้กับผู้ที่รับโอนภายในสิ้นปีนี้

เช่นเดียวกับกลุ่มนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่อัดแคมเปญเร่งโอนให้กับโครงการพาร์ค แลนด์ ตากสิน ให้ได้ภายในสิ้นปีนี้ หลังจากที่สามารถเร่งงานก่อสร้างให้แล้วเสร็จก่อนกำหนดได้ประมาณ 2-3 เดือน เพื่อให้เป็นยอดรับรู้รายได้ของปีนี้

ตลาดบ้านในช่วงฮึดสุดท้ายของปีนี้จึงดุเดือดเข้มข้นด้วยแรงกดดันจากตลาดในช่วงที่ผ่านมาทั้งปีอย่างเลี่ยงไม่ได้จริงๆ