น้ำท่วมโคราชดับฝันธุรกิจอสังหาที่ราบสูง

ปรากฎการณ์น้ำท่วมหนักครั้งนี้สะท้อนความจริงอีกด้านและเป็นความจริงที่ฉุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเมืองหลวงเศรษฐกิจภาคอีสานต้องดิ่งวูบ....

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ย้อนกลับไปก่อนหน้านี้ ในช่วงที่คนไทยกำลังตระหนกกับกระแสภาวะโลกร้อน คำเตือนถึงภาวะเรือนกระจกที่ส่งผลให้อุณหภูมิโลกสูงขึ้น จนทำให้ภูเขาน้ำแข็งขั้วโลกละลาย ปริมาณน้ำในทะเลจะเพิ่มสูงขึ้น นักวิชาการบางรายพยากรณ์ว่าพื้นที่ลุ่มต่ำไหล่ทวีปอาจกลายเป็นทะเล แผ่นดินกว่า 2 ใน 3 ของประเทศจะจมอยู่ใต้บาดาล และหากเป็นเช่นนั้น จะเหลือเพียงไม่กี่จังหวัดเท่านั้นที่รอดพ้นจากหายนะ หนึ่งในนั้นคือที่ราบสูง แห่งภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือแผ่นดินอีสาน

จ.นครราชสีมา หรือ “โคราช” เป็นหนึ่งในพื้นที่ซึ่งว่ากันว่า น่าจะรอดพ้นจากภาวะน้ำท่วมโลก เพราะเป็นพื้นที่ดอน มีภูเขาโอบล้อม สร้างความฮือฮาให้กับประชาชนอย่างมาก ถึงขั้นว่าจะมีการกว้านซื้อที่ดินและอพยพย้ายถิ่นไปปักหลักหนีตายอยู่ที่นั่นกันเลยทีเดียว

ปัจจัยจากคำทำนายดังกล่าวจะมีผลต่อราคาที่ดินโคราชแค่ไหน ยังไม่มีใครยืนยันได้ชัดเจน แต่การขยายตัวของเมืองในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะบริเวณสองฝั่งถนนมิตรภาพ ทำให้ราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวสูงขึ้นหลายเท่าตัว เดิมซื้อขายแบบยกไร่ ไร่ละไม่ถึง 1 ล้านบาท แต่ขณะนี้เปลี่ยนมาเป็นซื้อขายกันเป็นตารางวา ราคาตารางวาละไม่ต่ำกว่า 4 หมื่นบาท หากคำนวณราคาเป็นไร่ ก็ตกไร่ละประมาณ 16 ล้านบาท

ปรากฏการณ์น้ำท่วม ซึ่งว่ากันว่าหนักสุดในรอบ 100 ปี ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อนครราชสีมาทั้งจังหวัด รวมทั้งพื้นที่ใกล้เคียง เช่น บุรีรัมย์และสุรินทร์ ซึ่งการระบายมีทางเดียวคือ ลงสู่แม่น้ำมูล ผ่าน จ.บุรีรัมย์ สุรินทร์ ศรีสะเกษ และไหลลงสู่แม่น้ำโขงที่ จ.อุบลราชธานี น้ำต้องใช้เวลาเดินทางประมาณ 2 สัปดาห์ และเมื่อการระบายน้ำล่าช้า สิ่งที่ตามมาคือภาวะน้ำท่วมขังที่อาจนานร่วมเดือน

จากภาวะที่เกิดขึ้นได้ปรากฏสัญญาณให้เห็นว่า ความเชื่อมั่นต่อพื้นที่น้ำไม่ท่วมของดินแดนที่ราบสูงเริ่มสั่นคลอน

แม้จะเชื่อมั่นว่าวิกฤตน้ำท่วมจะส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขาใหญ่เพียงระยะสั้น เนื่องจากทางฝั่งนี้ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ประสบภัย และยังคงเดินทางเข้าถึงได้อย่างสะดวก แต่ พันสิน ว่องกสิกร ประธาน บริษัท โคลด์เม้าน์เท่น เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ เดอะ โคลด์เม้าน์เท่น เขาใหญ่ ก็ยอมรับว่า ลูกค้าจำนวนมากได้สอบถามเกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมาก และเดิมกังวลว่าพื้นที่บริเวณใกล้เคียงโครงการจะได้รับผลกระทบด้วย แต่หลังจากชี้แจงแล้วผู้บริโภคมีความเข้าใจมากขึ้น

ความมั่นใจของผู้ชื้อเพียงประการเดียว อาจไม่ใช่คำตอบของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ใน จ.นครราชสีมา เพราะข้อมูลที่ กฤช หิรัญกิจ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรนครราชสีมา ได้รับมานั้น น่ากังวลอย่างยิ่ง “โครงการที่ประสบปัญหาน้ำท่วมส่วนใหญ่ต้องชะลอการลงทุนทันที ส่วนกรณีที่อยู่ระหว่างเจรจาขอเงินกู้จากแบงก์ มีรายงานจากสมาชิกของสมาคม ว่า ในเบื้องต้นแบงก์ให้หยุดการลงทุนก่อน โดยจะยังไม่มีการประเมินราคาที่ดินจนกว่าสถานการณ์อุทกภัยในครั้งนี้จะเบาบางลง”

นี่คือสัญญาณแรก แต่ที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะจะส่งผลกระทบระยะยาว กฤช บอกอีกว่า สถาบันการเงินบางแห่งจะประเมินราคาที่ดินและมูลค่าโครงการได้ต่อเมื่อเห็นนโยบายที่ชัดเจนเกี่ยวกับการแก้ปัญหาน้ำท่วมของรัฐบาล เพื่อให้มั่นใจว่าในอนาคตหากเกิดปัญหาอุทกภัยอีกครั้ง โครงการในพื้นที่นี้จะได้รับผลกระทบต่อโครงการหรือไม่

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรนครราชสีมา บอกว่า ทำเลที่อยู่อาศัยคนท้องถิ่นเติบโตมากในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คือ บริเวณถนนสุระ 2 ฝั่งตรงข้ามถนนมิตรภาพ ด้านหลังเดอะมอลล์ โคราช เนื่องจากการขยายตัวของเมืองต่อเนื่องมาจากบริเวณถนนมิตรภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเท่าตัว จากเดิมซื้อขายกันแบบยกไร่ไร่ละไม่ถึง 1 ล้านบาท ปัจจุบันเปลี่ยนมาซื้อขายกันเป็นราคาตารางวา ไม่ต่ำกว่า 4 หมื่นบาทต่อตารางวา

ขณะเดียวกันพื้นที่ดังกล่าวก็มีความเสี่ยงต่อการรับน้ำมากที่สุด เนื่องจากเป็นพื้นที่การเกษตร และต่ำกว่าถนนหลักอย่างมิตรภาพถึง 10 เมตร ไม่มีระบบระบายน้ำ

“ที่ผ่านมาไม่มีผังเมืองควบคุม จึงไม่มีการวางระบบสาธารณูปโภคให้รองรับการมีที่อยู่อาศัย ทั้งถนนขนาดใหญ่ระดับถนนที่เท่ากับถนนหลัก ระบบระบายน้ำ เพื่อรองรับน้ำท่วม ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดขายในบริเวณดังกล่าวไม่ต่ำกว่า 20 โครงการ 5-6 โครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่ ไม่น้อยกว่า 100 ยูนิต นอกจากนี้ก่อนเกิดวิกฤตน้ำท่วมมีโครงการขนาดใหญ่บนพื้นที่ 200 ไร่ มีหลายร้อยครัวเรือนเมื่อเกิดน้ำท่วมครั้งใหญ่คนจึงเดือดร้อนมหาศาล”

กฤชเสนอให้วางระบบผังเมืองรองรับการขยายตัวในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว เพื่อการพัฒนาเมืองโคราชเมืองอย่างยั่งยืน

สำหรับมาตรการในระยะสั้น กฤชเสนอให้รัฐนำมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ลดค่าธรรมเนียมการโอน ลดค่าจดจำนอง ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ เหลือ 0.01% กลับมาใช้อีกครั้ง เพื่อช่วยเหลือทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ