'ควบรวม' นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

เรื่อง นคร มุธุศรี

เปล่าหมายถึงการยุบรวมบริษัท ทีโอที เข้ากับบริษัท กสท โทรคมนาคม ตามคำสั่งท่านนายกฯ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและยกระดับขีดความสามารถ ภายใต้แบรนด์ใหม่บริษัทโทรคมนาคมแห่งชาติ

แต่ผมว่าถึง “การจดทะเบียนควบรวมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่มีอาณาบริเวณใกล้ๆ หรือรั้งติดๆ กันเป็น “หนึ่งเดียว” เฉกเช่นกับมนุษย์ชายหญิงที่อยู่ต่างถิ่นและต่างชาติตระกูล ตกลงปลงใจแต่งงานและเปลี่ยนนามสกุลใหม่ กลายเป็นคนคนเดียวกัน

บ้านจัดสรรก็ตกอยู่ในทำนองเดียวนั้นแหละ

“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่สองนิติบุคคลขึ้นไป ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกันหรือใกล้เคียงกัน และที่ประชุมใหม่สมาชิกแต่ละแห่งมีมติให้ควบรวมต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขาแห่งท้องที่ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านตั้งอยู่” ที่ระบุตามกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งการบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545

ปัจจัยสำคัญที่นำไปสู่การจดทะเบียนควบรวมส่วนใหญ่มักจะมาจากหมู่บ้านที่ตั้งอยู่ใกล้ชิดใช้เส้นทางผ่านเข้าออกร่วมกัน ที่ภาษาทางการเรียก “ถนนภาระจำยอม” นอกผังจัดสรร

ตอนยื่นขออนุญาตผุดโครงการ บริษัทผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงผู้เดียว แต่เพื่อให้เป้นไปตามกฎระเบียบการจัดสรรดีเวลลอปเปอร์ จะทำการจดภาระจำยอมเส้นทางผ่านเข้าออกให้ไปกับโปรเจกต์ด้านในมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วม

ช่วงพัฒนาผุดบ้านไม่มีปัญหา ครั้นสร้างเสร็จขายหมดและโอนแต่ละหลังให้ผู้ซื้อเรียบร้อย บริษัทเจ้าของโครงการก็ไม่มีความจำเป็นในการเป็นเจ้าของถนนภาระจำยอมดังกล่าวอีกต่อไป กอปรกับผู้ซื้อก็ประสงค์จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและถนนให้เป็นของตนเองด้วยเหตุผลหลากหลายประการ

แต่ติดล็อกข้อกฎหมาย ทางออกที่สามารถสนองความต้องการของทั้งของผู้ซื้อบ้านและทั้งของดีเวลลอปเปอร์ มีหนทางเดียวคือต้องจดทะเบียนควบรวมนิติบุคคลที่ใช้ถนนภาระจำยอมร่วมกันสองหรือสามโครงการให้เหลือเพียงหนึ่งเดียว เสร็จเรียบร้อยวันไหนก็ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผืนดังกล่าวให้เป็นทรัพย์สินของนิติบุคคลหมู่บ้านที่ผ่านการควบรวมในขั้นตอนต่อไป

ฟังดูเสมือนง่าย แต่หลายต่อหลายโครงการที่ นคร มุธุศรี พบเห็นผู้ซื้อบ้านบางส่วนจะตั้งป้อมขัดขวาง

“ไม่ต้องการควบรวม เพราะไม่ชอบชี้หน้าคณะกรรมการอีกหมู่บ้าน”

“อย่าได้ควบรวม เพราะเอื้อประโยชน์ต่อบริษัทผู้ขายที่ต้องการผ่องถ่ายภาระหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาถนนภาระจำยอมเพียงฝ่ายเดียว”

และควบรวมทำไม แยกกันอยู่แบบนี้นะดีแล้ว

สามสี่บรรทัดบน คือ เหตุที่หยิบยกขึ้นอ้าง ส่วนประเด็นท้ายเป็นความคิดความอ่านของพวกหัวโบราณที่ไม่นิยมชมชอบการเปลี่ยนแปลง

เหอะ...ถ้าตั้งสติพินิจพิจารณาให้ละเอียดถ้วนถี่สักนิด อาจจะเปลี่ยนความคิด เพราะการจดทะเบียนควบรวมมีแต่ส่วนดีหรือเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยล้วนๆ

จริงหรือเท็จอย่าเพิ่งชูรักแร้ค้าน ฟังนครแจกแจงแปดคุณประโยชน์ให้จบเสียก่อนค่อยบอกว่า เยสหรือโน

ข้อดีของการจดทะเบียนควบรวมประการแรก “ผู้ซื้อบ้านได้กรรมสิทธิ์” ที่ดินถนนภาระจำยอมเพิ่มหลายร้อยตารางวา โดยไม่ต้องจ่ายค่าซื้อหาแถมภาษงภาษีโอนก็ไม่ต้องควักกระเป๋าสักกะแดง

ได้ที่ดินมาฟรี...ฟรี...ว่างั้นเถอะ

ข้อดีประการที่สอง “มีทรัพย์สินส่วนกลางเพิ่มอีกหลายรายการ” ทั้งป้อมยามรักษาความปลอดภัย ทั้งต้นไม้และอาจจะรวมถึงสโมสรคลับเฮาส์

ข้อดีประการที่สาม “เกิดเอกภาพในการบริหารจัดการ” จากเดิมมีกรรมการบริหารจัดการสองคนคณะ ยุบเหลือเพียงวงเดียว

ข้อดีประการที่สี่ คณะกรรมการนิติบุคคลควบรวม “มีอำนาจหน้าที่บริหารจัดการถนนภาระจำยอมเต็มร้อย” จากเดิมจะทำโน่นทำนี่ต้องขอความเห็นชอบจากบริษัทผู้ขาย ประเด็นนี้ก็ตัดทิ้งไป

ข้อดีประการที่ห้า เป็นหลักประกัน มิให้เจ้าของที่ดินสองฟากถนนภาระจำยอมแปลงหนึ่งแปลงใดมาร่วมแจมใช้ถนนสาธารณประโยชน์เพิ่ม ยกเว้นแต่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านควบรวม

ข้อดีประการที่หก “ประหยัดค่าส่วนกลาง” นับตั้งแต่ค่าจ้างพนักงานดูแลรักษาความปลอดภัยที่ลดเหลือน้อยลงอีกทั้งเงินเดือนพนักงานบริหารจัดการตลอดรวมถึงค่าสวัสดิการ

ข้อดีประการที่เจ็ด ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการประชุมคณะกรรมการหมู่บ้านและประชุมใหญ่ ทั้งค่าเบี้ยเลี้ยง ค่าเครื่องดื่ม อาหารว่าง และค่าสถานที่ ซึ่งหากไม่มีการควบรวมจะต้องสิ้นเปลืองซ้ำซ้อนทุกรายการ

ข้อดีประการสุดท้าย สมาชิกหรือเจ้าของร่วมควักกระเป๋าจ่ายค่าส่วนกลางต่อตารางวาต่อเดือนลดลง โดยประสิทธิภาพการบริการยังคงมาตรฐานเดิม เนื่องจากมีตัวหารเพิ่มขึ้น

ที่ว่าๆ มาคือ “แปดประโยชน์” จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน ส่วน “ข้อเสีย” แทบไม่มี