ทองหล่อ-เอกมัยทำเลฮอต คอนโดมิเนียมหรูบุกตลาด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครหลายพื้นที่เป็นพื้นที่ที่น่าสนใจ แต่พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมทั้งจากผู้ประกอบการและผู้ซื้อมาโดยตลอดตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ซึ่งถ้านับเฉพาะตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมานั้น มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานาจนถึงพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช รวมแล้วไม่ต่ำกว่า 3.6 หมื่นยูนิต ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า บรรดาผู้ประกอบการยังคงเลือกพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อย่างต่อเนื่องทุกปี แม้ว่าราคาที่ดินในพื้นที่นี้จะมีราคาขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และสูงเกินกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา ไปแล้วในปัจจุบัน หรือต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ตารางวา สำหรับที่ดินในซอยที่อาจจะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้เพราะด้วยข้อจำกัดเรื่องของความกว้างของถนนซอยด้านหน้าที่ดิน แม้ว่าที่ดินในพื้นที่นี้จะราคาสูงแต่ผู้ประกอบการก็ยังคงเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพราะพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทนั้นไม่เพียงแต่มีสถานีรถไฟฟ้าตลอดแนวเส้นทางถนนสุขุมวิท แต่ยังคงเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติรู้จักและเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ

พื้นที่ตั้งแต่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าเอกมัยถึงสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ผู้ประกอบการเลือกเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา เพราะว่าราคาที่ดินที่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ตามแนวถนนสุขุมวิท อีกทั้งหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่นี้มีขนาดใหญ่จำนวนยูนิตมากกว่า 500 ยูนิต บางโครงการก็มากกว่า 1,000 ยูนิตขึ้นไป ดังนั้นจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงมีจำนวนรวมมากที่สุด

ในขณะที่อีก 2 พื้นที่ไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะว่าราคาที่ดินสูงมาก โดยเฉพาะพื้นที่ริมถนนสุขุมวิทที่หลายแปลงบอกขายกันที่มากกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวาไปแล้วอีกทั้งหลายโครงการในพื้นที่ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานาจนถึงสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อเป็นโครงการขนาดเล็ก มีจำนวนยูนิตน้อยกว่า 100 ยูนิต/โครงการ ดังนั้นจำนวนยูนิตรวมในสองพื้นที่นี้จึงมีจำนวนน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด

อีกปัจจัยหนึ่งที่น่าสนใจคือ ซอยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานามาจนถึงสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ หลายซอยมีความยาวมากกว่า 1 กิโลเมตร และเชื่อมต่อกับซอยอื่นๆ ได้โดยตลอด ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะเข้าไปซื้อที่ดินในซอยเพื่อเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แต่เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก จำนวนยูนิตไม่เยอะ และหลายโครงการได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก เพราะว่าราคาขายต่ำกว่าโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า เพราะหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้า นานา อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ มีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป บางโครงการจึงขายได้ไม่มากหลังจากเปิดขายมาระยะหนึ่ง

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในแต่ละปีในทั้ง 3 พื้นที่นั้นมีการปรับเพิ่มขึ้นโดยต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมีการปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 25-30% ต่อปีเลย เพราะราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในพื้นที่นี้ที่เป็นปัจจัยหลักที่มีผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา แต่อัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ก็สูงมากเช่นกัน โดยอยู่ที่ประมาณ 87% มียูนิตเหลือขายไม่มากนักในปัจจุบัน อาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายสูงที่มีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก

ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าทองหล่อและเอกมัยเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจในปีนี้และในอนาคตเพราะผู้ประกอบการให้ความสนใจและเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยคาดว่าภายในปี 2561 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าทองหล่อและเอกมัยประมาณ 3,286 ยูนิต ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงและเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งหมดโดยไม่เพียงแต่พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทฝั่งซอย 55-63 เท่านั้น แต่ฝั่งซอยสุขุมวิท 36-42 ก็เช่นกัน ที่ ผู้ประกอบการหลายรายมีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมภายในปีนี้หรือในอนาคต โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีความมั่นใจว่าสามารถเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงมากกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร

ดังนั้น การแข่งขันในพื้นที่นี้คาดว่าจะสูงขึ้นมากในช่วงครึ่งหลังของปีนี้และปีต่อไป เพราะด้วยกำลังซื้อของคนไทยที่มีจำกัด โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายแพงระดับนี้ ผู้ประกอบการทุกรายจึงจำเป็นต้องหาช่องทางในการขายโครงการของตนเองให้กับชาวต่าวชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในภูมิภาคเอเชียด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง จีน สิงคโปร์ มาเลเซีย ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญที่บรรดา ผู้ประกอบการต้องการให้สัดส่วนถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 49% ตามข้อบัญญัติของ พ.ร.บ.อาคารชุด