คอนโดฝ่ามรสุม หนี้พุ่งดอกเบี้ยขยับ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ไตรมาสแรกปี 2561 ใกล้ผ่านพ้นไปแล้ว หากมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มดีขึ้น ทั้งการส่งออก การลงทุนภาคเอกชนและรัฐบาล รวมไปถึงด้านการท่องเที่ยว ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาขึ้น

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ที่ผ่านมากำลังซื้อของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น เพราะความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวเริ่มมีมากขึ้น เพียงแต่ผู้ประกอบการยังไม่รีบร้อนเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสแรก อาจจะขอรอดูภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมก่อนจะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกปี 2561 มีทั้งหมดประมาณ 14,600 ยูนิต มากกว่าไตรมาส 4 ปี 2560 ประมาณ 5% แต่มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 35% แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน เนื่องจากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบันประมาณ 66%

เหตุผลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการในทำเลนี้ เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้วในปัจจุบันไม่ต้องรออีกหลายปีแบบทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ โดยทำเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมามากที่สุด คือ ตั้งแต่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟใต้ดินห้วยขวางเปิดขาย 4,400 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการเน้นการเปิดขายโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก นอกพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน ดังนั้นคอนโดมิเนียมในระดับขาย 50,0011 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ในกรุงเทพฯ จึงมีมากที่สุดในช่วงตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา แต่หลังจากที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้นในปี 2559  ผู้ประกอบการจึงเริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม ระดับราคา 100,0011.5 แสนบาท/ตร.ม. ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ขณะที่คอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ มีการขยายตัวไม่มากนัก เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องของราคาที่ดินที่ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตร.ม. ได้ และโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ก็มีการขยายตัวไม่มากเช่นกัน เพราะว่ากำลังซื้อคอนโดมิเนียมระดับนี้มีจำกัด

อัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพไตรมาสแรกปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 55% ใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้านี้ เพราะว่าคนไทยยังคงไม่มั่นใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาวอัตราการขายของโครงการที่เปิดขายใหม่จึงไม่มากเท่าใด โดยในไตรมาสแรกปี 2561 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการและจัดกิจกรรมทางการตลาดในเดือน มี.ค.มากที่สุด เพื่อลดการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาส 2 ที่อาจจะมีปัจจัยลบอื่นมาลดทอนกำลังซื้อ เช่น ค่าเล่าเรียนบุตรหลาน รวมไปถึงเทศกาลวันหยุดยาว เป็นต้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในทิศทางการขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและที่จะ สร้างใหม่ในอนาคตผู้ประกอบการเน้นเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาท/ยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่  แต่ก็ยังคงหาซื้อที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดในระดับไฮเอนด์ขึ้นไปให้ต่อเนื่อง กำลังซื้อคนไทยอยู่ในทิศทางที่มีการ ปรับตัวดีขึ้นตามการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ  อัตราดอกเบี้ย ที่อาจมีการปรับขึ้น กำลังซื้อต่างชาติ ยังคงเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกำลังซื้อคนจีน ที่บรรรดาผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้าไปชิงส่วนแบ่งลูกค้ากลุ่มนี้มากขึ้น

ด้านแหล่งข่าวจากวงการอสังหา ริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่กลุ่มผู้บริโภคยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากยังมีจำนวนมากที่เผชิญภาวะหนี้สินครัวเรือนปริมาณสูง โดยเฉพาะที่เกิดจากซื้อรถยนต์และมีความเป็นไปได้ว่าตัวเลขหนี้ครัวเรือนปีนี้อาจจะสูงกว่าปีที่ผ่านมา

"ปัจจุบันกลุ่มผู้บริโภคเจนเอ็กซ์และเจนวายเริ่มก่อหนี้ไว้สูงมาก โดยเฉพาะคนที่มีอายุระหว่าง 37-38 ปี หลายรายมีการลงทุนซื้อห้องชุดไว้ 2-3 ยูนิต เพื่อเก็งกำไร ปล่อยเช่า ขณะเดียวกันบรรดาผู้ประกอบการอสังหาพยายามหาตลาดใหม่ เช่น การนำโครงการออกไปขายตลาดต่างประเทศ เนื่องจากมองว่ากำลังซื้อในประเทศนั้นเริ่มรองรับไม่ไหว ราคาคอนโดมิเนียมใหม่แพงมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น" แหล่งข่าวระบุ

นอกจากนี้ จากสถานการณ์ตลาดหลักทรัพย์มีความผันผวน เนื่องจากมีข่าวปัจจัยลบทางเศรษฐกิจระหว่างประเทศมหาอำนาจ คือ จีนกับสหรัฐอเมริกา จึงส่งผลให้การลงทุนยังคงมีความเสี่ยงมากขึ้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรนั้นทำได้ลำบากมากขึ้น ในเวลานี้นักลงทุนยังมียูนิตของคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ยังไม่สามารถปล่อยต่อหรือขายออกไปได้ จึงทำให้ภาพรวมการขายคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนกลับยังอยู่ในสถานการณ์ที่ต้องจับตาว่าไม่ได้ดีในทุกทำเล