อสังหาฯไตรมาส4ระอุลุ้น ศก.โต-การเมืองนิ่ง ปลุกกำลังซื้อ

เมื่อบวกลบคูณหารออกมาแล้วก็ยังถือว่าตลาดในช่วงที่ผ่านมายังอยู่ในเกณฑ์บวกถึงจะไม่ได้ดีอย่างที่คาดหวัง แต่ก็ไม่ได้แย่จนถึงขนาดต้องหนักใจ.....

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินหน้าเข้าสู่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซันของทุกๆ ปี แม้ใน 3 ไตรมาสของปีนี้จะมีเหตุให้ตลาดต้องพลิกผันขึ้น-ลงอยู่ตลอด โดยเฉพาะเมื่อหมดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นไตรมาส 2 ทำให้ตลาดในไตรมาส 3 ทรงตัวมาตลอด

แต่เมื่อบวกลบคูณหารออกมาแล้วก็ยังถือว่าตลาดในช่วงที่ผ่านมายังอยู่ในเกณฑ์บวกถึงจะไม่ได้ดีอย่างที่คาดหวัง แต่ก็ไม่ได้แย่จนถึงขนาดต้องหนักใจ

เป็นผลให้ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้กลายเป็น 3 เดือนสุดท้ายที่ยังมีโอกาสผลักดันยอดขายให้เพิ่มขึ้นตามที่คาดหวังไว้ ด้วยปัจจัยบวกในตลาดที่แจ่มชัดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขยายตัวของเศรษฐกิจที่ยังโตต่อเนื่องจนทางการต้องปรับเป้าทั้งปีเป็น 7.5% การส่งออกยังขยายตัว ขณะที่การบริโภค การลงทุนในประเทศของเอกชนและรัฐมีเพิ่มขึ้น

แม้ว่าจะยังมีปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งเรื่องเงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ค่าเงิน คอยบั่นทอนอยู่บ้าง แต่ถ้าเศรษฐกิจยังคงขยายตัวต่อ ก็ยังไม่น่าห่วง เท่ากับสถานการณ์การเมืองภายในที่ยังคุกรุ่นพร้อมปะทุได้ตลอดเวลา

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสสุดท้ายจึงยังต้องลุ้นให้เศรษฐกิจโตแบบไม่สะดุด และสถานการณ์การเมือง|ไม่เกิดเหตุรุนแรงจนถึงขนาดผู้บริโภคขวัญผวา เพื่อให้ตลาดได้ฟื้นตัวกลับมาจากภาวะชะลอตัวหลังจากหมดยากระตุ้น

ชี้ ศก.โตดันอสังหาฯ ไตรมาส 4 ฟื้นตัว

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีทุกธุรกิจต่างประสบปัญหาเดียวกันหมด คือเรื่องการเมือง แต่ทุกอย่างคลี่คลายลงมากแล้ว ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้นตามลำดับและยังคงเติบโตต่อเนื่อง แต่ที่ยังเป็นกังวลอยู่เป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย

“เชื่อว่าจนถึงสิ้นปีนี้หากเศรษฐกิจยังเติบโตได้ดี ดอกเบี้ยก็ยังคงเป็นปัจจัยบวกต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในขณะนี้เป็นเพียงดอกเบี้ยชี้นำของธนาคารแห่งประเทศไทยเท่านั้น จึงยังไม่มีผลต่อภาระของผู้ประกอบการและผู้บริโภคนัก” อิสระ กล่าว

ขณะที่ กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เห็นว่า ในช่วงนี้หากไม่มีปัจจัยลบมากระทบ ช่วงไฮซีซันของปีตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น แม้ว่าลูกค้าชาวต่างชาติจะยังไม่ค่อยกลับมามากนัก แต่บางโครงการที่จับกลุ่มชาวต่างชาติที่เคยชะลอการขายไปก่อนหน้านี้ก็เริ่มกลับมาเปิดการขายและทำตลาดใหม่อีกครั้งแล้ว

หวั่นระเบิดการเมืองป่วนตลาดปลายปี

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การเมืองยังถือเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญของตลาดในช่วงโค้งของปี โดยเฉพาะเหตุการณ์ระเบิดป่วนเมืองที่ระบาดอยู่ในขณะนี้ อาจจะทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภคลดน้อยลงก็เป็นได้

มณเฑียร อินทร์น้อย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ริเวอร์ ไลท์ เรสซิเดนท์ เห็นว่า สถานการณ์ทางการเมืองเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้คาดการณ์ภาวะตลาดได้ยาก โดยเฉพาะการที่รัฐบาลยังไม่มีท่าทีจะประกาศยกเลิก พ.ร.ก.การบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉินในหลายจังหวัด และหลายปัจจัยที่ทำให้การเมืองดูยังไม่นิ่ง

ขณะที่การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วงโค้งท้ายปีจะรุนแรงมากขึ้น เพื่อชิงกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่วนตลาดจังหวัดในหัวเมืองท่องเที่ยวที่บรรยากาศการแข่งขันจะไม่สูงนัก เพราะตลาดยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัว

คอนโดใหม่ทะลักโค้งสุดท้ายแข่งเดือด

แต่ที่แน่นอนที่สุด คือ การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังคงเข้มข้น และคาดว่าจะเพิ่มระดับความเข้มข้นมากขึ้นในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี เพราะมีโครงการเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้า ที่คาดว่าจะมีเกิน 1.5 แสนยูนิต สามารถทำยอดขายได้ดี ปิดการขายได้เร็ว ขณะเดียวกันก็เป็นยุคทองของผู้บริโภคด้วยที่สามารถซื้อคอนโดพร้อมแคมเปญพิเศษต่างๆ มากมาย

คอนโดมิเนียมที่ขายดีที่สุดจะอยู่ที่ระดับราคา 5 หมื่นบาท/ตร.ม. ขณะที่ราคา 5-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ก็ยังพอขายได้ แต่หากมีการพัฒนาในทำเลที่มีการแข่งขันสูงก็ขายได้ยาก ส่วนราคา 8 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป ตลาดเริ่มดีขึ้น เพราะลูกค้าต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาลงทุนในประเทศไทยแล้ว

ปรับกลยุทธ์ขายทำเลเกาะรถไฟฟ้า

วิทการ จันทวิมล ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 จะแข่งขันรุนแรงต่อเนื่องจากไตรมาส 3 หลังจากที่สถานการณ์ทางการเมืองในประเทศและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวทำให้ผู้ประกอบการต่างเร่งเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ขณะที่ผู้ประกอบการได้จัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง

เช่นเดียวกับ อนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พระยาพาณิชย์พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือเจ้าพระยามหานคร ที่เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าแข่งขันอย่างดุเดือดที่สุด โดยโครงการที่อยู่ทำเลใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกันต้องเริ่มหาจุดขายที่แตกต่าง และไม่เพียงแต่แตกต่างจากคู่แข่งเท่านั้น ยังต้องแตกต่างจากโครงการเดิมๆ ของตัวเอง เพื่อจับกลุ่มที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น

“ทุกคนต้องปรับตัว จะเห็นชัดมากแต่ละโครงการหันมาสร้างคอนเซปต์ที่ชัดเจน ไม่ใช่การขายแบบแมส” อนงค์ลักษณ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ย่อมส่งผลดีที่ผู้บริโภค ทำให้ตลาดในไตรมาส 4 เป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีโอกาสเลือกและต่อรองได้อยู่พอสมควร