อสังหาฯไทยสู้ศึกไร้พรมแดน

เอฟทีเอย่อมกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นความสนใจซื้ออสังหาฯ ในไทย ของชาวต่างชาติ หรือการเดินหน้าออกไปเปิดตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ในอาเซียน....

โดย...ทีมข่าวธุรกิจตลาด

แม้ว่าการเปิดเสรีทางการค้า อาจดูเหมือนห่างไกลจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จากการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น เช่น การเคลื่อนย้ายของทุน เคลื่อนย้ายคนและอื่นๆ ที่เสรีมากขึ้น ฟรีเทรดเอเรียล หรือเอฟทีเอย่อมกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นความสนใจซื้ออสังหาฯ ในไทย ของชาวต่างชาติ หรือการเดินหน้าออกไปเปิดตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ในอาเซียน ซึ่งถือเป็นโอกาสหนึ่งที่นักลงทุนอสังหาฯ ไทยไม่ควรพลาด

สำหรับความต้องการของต่างชาติที่มีต่อที่อยู่อาศัยในต่างแดนวันนี้ เมืองไทยถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำคัญที่ต้องแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย เป็นต้น ซึ่งถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐควรกำหนดนโยบายอย่างชัดเจนว่า ต้องการให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยอย่างถูกต้อง ด้วยการปรับกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้เหมาะสมหรือไม่

นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซี.ไอ.ที. พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ กล่าวว่า ประเด็นเรื่องการขยายระยะเวลาการเช่าที่อยู่อาศัยจาก 30 ปีให้ยาวขึ้น เช่น ให้เช่าได้ยาว 50 ปี หรือ 99 ปี เป็นเรื่องที่ถูกพูดถึงมานาน พร้อมกับมีการผลักดันจากภาคเอกชนผ่านองค์กรต่างๆ หลายต่อหลายครั้ง แต่ยังไม่มีความชัดเจน

ล่าสุด ภาคเอกชนเตรียมยื่นหนังสือเสนอรัฐบาลอีกครั้ง ให้ปรับแก้ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่ให้สิทธิการเช่าขยายเป็นอยู่ที่ 50 ปี เพิ่มเติมในส่วนของอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยเข้าไว้ด้วย เพื่อเพิ่มศักยภาพด้านการแข่งขันของอสังหาฯ ไทยกับต่างประเทศ

นอกจากนี้ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ศูนย์ได้มองเห็นแนวโน้มดังกล่าว จึงศึกษาความต้องการของต่างชาติในไทยพร้อมกับเปรียบเทียบข้อมูลกับอสังหาฯ ในต่างประเทศ โดยประเทศใกล้เคียงกับไทยส่วนใหญ่จะไม่ให้สิทธิครอบครองที่ดิน แต่เน้นการขยายระยะเวลาการเช่าให้ยาวนานขึ้น ซึ่งระยะเวลาการเช่าเพียง 30 ปี ทำให้ต่างชาติมองว่าสั้นเกินไป และถือเป็นอุปสรรคต่อการซื้ออสังหาฯ ของไทย โดยระยะเวลาที่เหมาะสมควรอยู่ที่ 45-60 ปี

ทั้งนี้ แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในไทยสะท้อนได้จากมุมมองของเคลย์ตัน เวด พรีเมียร์ โฮมส์ เรียลเอสเตท ที่กล่าวว่า ต่างชาติทั้งกลุ่มที่ทำงานในไทย นักท่องเที่ยว และกลุ่มเกษียณอายุมีความต้องการที่จะอยู่อาศัยในไทยมาก โดยส่วนใหญ่ใช้เงินสดในการซื้อที่อยู่อาศัยและนิยมบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท หรืออัตราเช่าอยู่ที่ 5–9 หมื่นบาทต่อเดือน ถือเป็นระดับราคาใหญ่ที่สุด ซึ่งกลุ่มลูกค้าต่างชาติต้องการ

ด้านการออกไปลงทุนอสังหาฯ ในตลาดต่างประเทศ นายกิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย ไม่มองเรื่องการออกไปลงทุนในต่างประเทศ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะรัฐไม่มีนโยบายที่ชัดเจนและมีข้อจำกัดหลายด้าน โดยเฉพาะเรื่องภาษีรายได้ 30% ซึ่งถือว่าสูงมาก ทำให้นักลงทุนหลายรายเลือกจะไม่นำกำไรเข้ามาและใช้เงินดังกล่าวเป็นเงินหมุนเวียนในต่างประเทศแทน

รัฐบาลควรมีนโยบายด้านภาษีเพื่อสนับสนุนผู้ออกไปลงทุนในต่างประเทศด้วย เพื่อกระตุ้นให้มีการนำกำไรจากธุรกิจในต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของไทย ซึ่งการเลือกลงทุนต่างประเทศ ปัจจัยเรื่องจัดเก็บภาษีรายได้ถือเป็นหนึ่งในเรื่องที่สำคัญเช่นกัน โดยฐานภาษีรายได้ของไทยถือว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านแล้ว ส่วนใหญ่จัดเก็บไม่ถึง 20% ทำให้ความสามารถในการดึง|นักลงทุนเข้ามายังน้อยมาก

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า การทำวิจัยเพื่อศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคในประเทศนั้นๆ เป็นเรื่องที่สำคัญมาก โดยการเข้าไปเจาะตลาดอินเดีย เวียดนาม และมัลดีฟส์ของพฤติกรรมจะเห็นได้เลยว่ามีรูปแบบการลงทุนที่แตกต่างกันตามกฎเกณฑ์และความต้องการของแต่ละประเทศ