ศึกษาก่อนซื้อคอนโดกันเสียสิทธิ

โดย...ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์ (IRM)

ที่อยู่อาศัยประเภท “คอนโด มิเนียม” ปัจจุบันได้รับความนิยมเป็นอย่างมากสำหรับคนกรุงเทพฯ เนื่องจากสามารถตอบรับไลฟ์สไตล์คนเมืองได้อย่างลงตัว ทำให้เกิดอาคารใหม่ๆ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าจำนวนมาก แต่ทว่าคอนโดเกิดใหม่เหล่านี้มีทั้งที่ขายได้หมดและขายได้เพียงบางส่วน เช่น ขายได้เพียง 20% และอีก 80% เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ

การขายไม่หมดอาจทำให้เกิดปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่ายที่อาจทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบหากไม่ทราบว่าต้องรู้อะไรบ้างเมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่นำมาใช้ในการบริการจัดการภายในอาคาร

สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนแรกที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องเตรียมก็คือ เงินกองทุน ซึ่งกฎหมายระบุว่าเงินกองทุนมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น ซ่อมแซมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์โดยสาร หรือการทาสีใหม่ทั้งอาคาร เงินกองทุนนี้จะเก็บประมาณ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง เช่น หากต้องจ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา 50 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่ากองทุน 500 บาท/ตร.ม. ซึ่งต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้องที่ซื้อ เช่น ซื้อคอนโดขนาด 40 ตารางเมตร จะต้องจ่ายค่ากองทุนจำนวน 2 หมื่นบาท (40x500) ผู้ซื้อคอนโดจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไว้โดยทางผู้ขายจะชี้แจงเรื่องนี้อยู่แล้ว ส่วนเงินกองทุนจะจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว

นอกจากนี้ ยังต้องมีค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายและค่าบริการต่างๆ ประจำเดือน เช่น เงินเดือนพนักงาน แม่บ้าน ธุรการ รวมทั้งรายจ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาส่วนกลางของอาคาร ปกติแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมีการเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละอาคาร สำหรับค่าส่วนกลางนั้นคำนวณจากพื้นที่ห้องแล้วคูณด้วยอัตราค่าจัดเก็บ เช่น พื้นที่ 40 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง ตร.ม.ละ 50 บาท (40x50x12= 2.4 หมื่นบาท)

ปัญหาที่เกิดขึ้นกับการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่ผ่านมา คือ ไม่สามารถเก็บจากห้องที่ยังไม่ได้ขายได้ซึ่งอาจมีมากถึง 80% ของจำนวนห้องทั้งหมด ตามกฎหมายระบุว่า หลังจากที่จดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว ห้องที่ยังขายไม่หมดผู้ประกอบการในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลาง แต่ส่วนใหญ่มักบ่ายเบี่ยงหรือมีการอนุโลมขอจ่ายเป็นรายเดือนได้ 1 ปี หลังจากนั้นจะต้องจ่ายทั้งหมดเข้าบัญชีของนิติบุคคล หรือให้นิติบุคคลคิดเบี้ยปรับการชำระค่าส่วนกลางล่าช้า

ปัญหานี้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ไม่ทราบข้อมูลทำให้เสียเปรียบ และเสียโอกาสที่จะได้รับดอกเบี้ยจากธนาคาร เนื่องจากช่วงแรกผู้ประกอบการมักใช้บริษัทในเครือทำหน้าที่บริหารทรัพย์สินของอาคาร ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาข้อมูลเพื่อป้องกันมิให้เสียสิทธิในการอยู่อาศัยในอาคารชุด