สถานีกลางบางซื่อ รอขึ้นแท่นศูนย์กลางเดินทาง

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

หนึ่งในแผนพัฒนาที่ดินของรัฐที่ภาคเอกชนให้ความสนใจเป็นอันดับต้นๆ นั่นก็คือสถานีกลางบางซื่อ โดยหากรถไฟฟ้า 11 เส้นทางระยะทางรวมกว่า 400 กิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลแล้วเสร็จตามกำหนดภายในปี 2565 สถานีกลางบางซื่อจะมีความโดดเด่นในแง่เป็นหนึ่งในศูนย์กลางแห่งใหม่ในการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง โดยเส้นทางหลักๆ จะเป็นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีแดง ทั้งสายสีแดงเข้มและสีแดงอ่อน สายสีม่วงที่วิ่งตรงมาถึงสถานีดังกล่าว

หากศึกษารถไฟฟ้า 3-4 สายที่จะวิ่งเข้าสู่สถานีกลางบางซื่อ เริ่มด้วยสายสีน้ำเงินฝั่งบางซื่อ-ท่าพระ และฝั่งหัวลำโพง-บางแค เมื่อรวมกับเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน บางซื่อ-หัวลำโพง เส้นทางนี้จะวิ่งเป็นวงกลม ซึ่งจะเป็นสายเลือดหลักในการนำเข้าคนจำนวนมหาศาลเข้าสู่สถานีกลางบางซื่อ เป็นรถไฟฟ้าสายที่นำคนเข้าสู่เมืองและกระจายออกนอกเมืองไปทางจรัญสนิทวงศ์ บางแค

ขณะที่สายสีม่วงแม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่ได้เชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อ แต่ภายในกลางปีนี้การเชื่อมต่อระหว่างสถานีเตาปูนและสถานีบางซื่อตามแผนงานของรัฐ จะทำให้การเดินทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วงสมบูรณ์ ซึ่งสายสีม่วงจะขนคนจากรอยต่อกรุงเทพฯ และจาก จ.นนทบุรี เข้าสู่ใจกลางเมืองด้วยการเปลี่ยนรถไฟฟ้าที่สถานีกลางบางซื่อแห่งนี้

เช่นเดียวกับสายสีแดงที่ก็จะเป็นอีกหนึ่งเส้นทางหลักที่จะขนคนจำนวนมหาศาลเข้าสู่สถานีกลางแห่งนี้ ไม่ว่าจะเป็นสายสีแดงรังสิต-บางซื่อ ต่อด้วยสายสีแดงเข้มรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (รังสิต) ที่เป็นส่วนต่อขยายของสายสีแดง สายสีแดงอ่อน (ชานเมือง) บางซื่อ-หัวหมาก และบางซื่อ-ตลิ่งชัน และยังมีสายสีแดงเชื่อมแอร์พอร์ตลิงค์ ดอนเมือง-พญาไท ซึ่งหากวิเคราะห์แต่ละเส้นทางจะเห็นว่าเป็นกลุ่มรถไฟฟ้าสายสีแดงจะขนคนจากทั้งฝั่งเหนือ ฝั่งตะวันออก และฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ อีกทั้งยังขนคนนักท่องเที่ยวทั่วโลกที่ใช้บริการแอร์พอร์ตลิงค์เดินทางจากสนามบินเข้าสู่เมือง

จึงไม่แปลกที่ มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กูรูแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์จะให้นิยามสถานีกลางบางซื่อว่าเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่ไปทั่วโลก

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานคอนโด 1 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า หากรถไฟฟ้าทุกเส้นทางก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็เชื่อว่าสถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์อีกแหล่งหนึ่งที่น่าสนใจ จะคล้ายกับสถานีเซ็นทรัลในฮ่องกง หรือสถานีโตเกียว ซึ่งอาจจะไม่ใช่แหล่งศูนย์กลางแฟชั่น แต่เป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อที่สำคัญ จนทำให้เกิดไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ขึ้น

ทั้งนี้ ในพื้นที่ใกล้เคียงย่านบางซื่อ ปัจจุบันมีตลาดนัดจตุจักรที่เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติอยู่แล้ว ซึ่งหากสถานีกลางบางซื่อเกิดจริง มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดทำเลอาคารสำนักงานแห่งใหม่ได้ โดยย่านนี้ถือเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่อยู่แล้ว เช่น อาคารสำนักงานของกลุ่มเอสซีจี หรือถ้าขยับมาทางถนนวิภาวดี ก็มีอาคารสำนักงานหลายแห่ง

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยก็จะขยับออกไปในพื้นที่ใกล้เคียงแทน เพราะพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อเป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งคอนโดมิเนียมขายสิทธิการเช่าย่านนี้อาจจะทำตลาดยาก เพราะย่านนี้มีซัพพลายค่อนข้างเยอะ แตกต่างจากพื้นที่ในเมือง เช่น หลังสวน ราชดำริ ที่ไม่มีซัพพลายที่ดินแล้ว ตลาดคอนโดสิทธิการเช่าจึงเกิดได้

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในอนาคตศูนย์คมนาคมบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมและระบบขนส่งทางรางของประเทศ ซึ่งจะมีผลกระทบต่อการพัฒนาที่ดินโดยรอบอย่างชัดเจน ทั้งการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมที่จะเกิดขึ้นควบคู่กันในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ที่ดินโดยรอบส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐและการรถไฟแห่งประเทศไทย รวมถึงที่ดินของเอสซีจี ซึ่งจะต้องรอดูความชัดเจนในการนำที่ดินของรัฐมาใช้ประโยชน์ว่าจะออกมาในรูปแบบใด ซึ่งที่ผ่านมาการรถไฟฯ ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการได้ทำการศึกษารูปแบบการพัฒนาและฟังความเห็นของภาคเอกชนไปแล้ว ซึ่งอยู่ระหว่างรอเสนอเข้าที่ี่ประชุมคณะรัฐมนตรี

นอกจากนี้ แม้ว่าสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางในการเดินทางด้วยระบบราง แต่จำเป็นต้องพัฒนาโครงข่ายถนน เพื่อให้เชื่อมโยงกับพื้นที่ด้านนอกและทำให้การเข้าถึงมีความสะดวกมากขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ในบริเวณศูนย์บางซื่อด้วย

ทั้งนี้ การรถไฟฯ ได้มอบหมายให้บริษัท ไนท์แฟรงค์ ทำมาร์เก็ต ซาวดิ้ง รับฟังความเห็นและความสนใจของภาคเอกชนที่จะเข้ามาร่วมลงทุนพัฒนาพื้นที่ของศูนย์คมนาคมบางซื่อ ซึ่งก็มีเอกชนหลายรายที่ให้ความสนใจ แต่ยังไม่รู้ว่าเงื่อนไขในเทอมสุดท้ายจะเป็นเช่นไร ซึ่งต้องรอติดตามความคืบหน้าจากการรถไฟฯ

รถไฟฟ้ามา โฮสเทลเกิด

นอกจากประเทศญี่ปุ่นจะถูกหยิบยกเป็นโมเดลต้นแบบในการเดินทางด้วยระบบรางแล้ว อีกหนึ่งประเทศที่คนไทยนิยมไปเที่ยวมากขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมานั่นคือกรุงไทเป ไต้หวัน เพราะนอกจากค่าครองชีพจะไม่สูงมากแล้ว ยังเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าด้วย ซึ่งหากสถานีกลางบางซื่อแล้วเสร็จ มีโอกาสที่จะเติบโตไปในทิศทางที่คล้ายกับสถานีไทเป หรือไทเป เมน สเตชั่น ที่เป็นศูนย์กลางการเดินทางขนาดใหญ่ที่นักเดินทางสามารถเชื่อมต่อได้ทั้งรถไฟฟ้า รถทัวร์ไปยังเมืองต่างๆ ในไต้หวัน

ทำเลย่านไทเป เมน สเตชั่น จึงเป็นทำเลอันดับต้นๆ ที่นักท่องเที่ยวนิยมเลือกพัก เพราะเดินทางมาจากสนามบินสะดวก มาจอดและเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ทั่วกรุงไทเป หรือเมืองอื่นๆ ของไต้หวันได้ไม่ยาก ซึ่งเมื่อการเดินทางสะดวกแล้ว แหล่งไลฟ์สไตล์ แหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ก็จะเกิดตามมา รวมถึงธุรกิจที่พักที่มีตั้งแต่โฮสเทลไปจนถึงโรงแรมระดับ 5 ดาว

หากสถานีกลางบางซื่อเริ่มชัดเจนเป็นรูปเป็นร่างแล้ว ก็เชื่อว่าตลาดที่พักเพื่อการท่องเที่ยวย่านใกล้เคียงสถานีแห่งนี้จะเป็นอีกหนึ่งทำเลทางเลือกใหม่ให้กับนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาดโฮสเทลเจาะกลุ่มท่องเที่ยวเองมีแนวโน้มจะเป็นกลุ่มที่เกิดก่อนที่พักราคาสูง เพราะนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ไม่เน้นอยู่ใจกลางเมือง แต่เน้นที่พักเดินทางสะดวก สะอาด ปลอดภัย โฮสเทลย่านนี้จึงมีโอกาสเกิดเป็นอันดับต้นๆ

ศุภฤกษ์ ศูรางกูร นายกสมาคมการค้าธุรกิจที่พักบูติกไทย กล่าวว่า โดยธรรมชาติจุดไหนที่เดินทางสะดวกโดยเฉพาะสำหรับนักท่องเที่ยวที่เดินทางด้วยตัวเอง (เอฟไอที) ตรงนั้นก็จะก่อให้เกิดชุมชนใหม่ คอนโดมิเนียม ร้านค้า โรงแรม รวมถึงโฮสเทลก็จะเกิดตามมา เพราะจะทำให้คนสนใจปรับปรุงบ้านหรือตึกที่อยู่อาศัยให้กลายมาเป็นโฮสเทลเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวได้ควบคู่กับการสร้างกิจกรรมที่น่าสนใจมารองรับ

“ปกติเวลาเลือกที่พัก นักท่องเที่ยวต้องดูเส้นทางว่าใกล้รถไฟฟ้า รถใต้ดินหรือไม่ ปลอดภัยหรือเปล่า ซึ่งอาจจะไม่ใช่แค่การพักในกรุงเทพฯ แต่ในพื้นที่อื่นด้วย เมื่อไหร่ก็ตามที่มีรถไฟความเร็วสูงไปถึง ตัวเมืองก็จะกระจายออกไป โฮสเทลก็จะได้อานิสงส์เพราะตอบโจทย์นักท่องเที่ยวเดินทางเองที่จะกระจายไป”

อย่างไรก็ตาม หากเป็นไปได้หน่วยงานภาครัฐควรจะต้องปรับปรุงกฎหมายด้านโรงแรมเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวให้กระจายสู่ชุมชนมากขึ้น โดยเปิดกว้างให้รองรับการสร้างนวัตกรรมที่พักที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เช่น โฮสเทล หรือโรงแรมที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ (บูติก โฮเต็ล) เพราะปัจจุบันไม่ใช่แค่กระแสที่เติบโตในไทย แต่เป็นกระแสทั่วโลก จากการที่มีอินเทอร์เน็ตทำให้โรงแรมเล็กทำตลาดได้ง่ายขึ้น ไม่เหมือนในอดีตที่โรงแรมเล็กมีปัญหาการตลาด เพราะขาดเครือข่ายด้านการขายและทำตลาด โดยหากรัฐไม่เปิดกว้างกฎหมายส่งเสริม ก็จะมีแต่โรงแรม 4-5 ดาวที่ลงทุนโดยทุนใหญ่ ไม่ได้ประโยชน์กับกลุ่มเอสเอ็มอีหรือสตาร์ทอัพ