เปิด 4 ทำเลฮอตปี60 แนวรถไฟฟ้าเดิม บูมรอบใหม่

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

เปิดศักราชใหม่ปีระกา 2560 อสังหาฯ ทำเลทองขอฉายภาพทำเลเด่นๆ ของคอนโดมิเนียมในปีนี้ ซึ่งจากการรวบรวมข้อมูลจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ภาพรวมทำเลทองปีนี้นอกจากจะประเมินจากโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ แล้ว ยังต้องอิงกับแนวโน้มกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมด้วย เพราะทั้งสององค์ประกอบหลักๆ ดังกล่าว มีผลต่อการตัดสินใจของผู้ประกอบการในการเลือกเปิดตัวโครงการบนทำเลที่คาดการณ์แล้วว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีในปีนี้ ทำเลเด่นๆ ปีนี้มีด้วยกัน 4 โซนหลักๆ เริ่มด้วย

1.ในเมือง อโศก-ทองหล่อยังมาแรง

ทำเลหัวเมืองชั้นในอย่างอโศก-ทองหล่อ ยังเป็นทำเลที่ดึงดูดได้ทั้งกลุ่มผู้ซื้ออยู่จริง นักลงทุนทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ จึงเป็นทำเลที่มีกลุ่มเป้าหมายค่อนข้างกว้าง ทำให้โอกาสที่จะมียอดขายในช่วงเปิดตัวที่ดีจะมีสูงมาก โดยจากการสำรวจของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ระบุว่า คอนโดมิเนียมกลางเมืองระดับราคาขายประมาณ 2.5-3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือสูงสุดไม่เกิน 3.5 แสนบาท/ตร.ม. จะยังขายได้ แต่ถ้าขายสูงกว่านั้น อาจต้องหาฐานตลาดใหม่ๆ

ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมา ยังมีโครงการระดับไฮเอนด์เลื่อนเปิดตัวมาเป็นปีนี้อีกหลายโครงการ และไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการรายหลักๆ ที่จับตลาดไฮเอนด์ เช่น แสนสิริ เอพี แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฯลฯ จะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ย่านนี้ แต่ผู้ประกอบการจากตลาดระดับกลาง-ล่าง เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ยังเตรียมขยับขึ้นมาจับตลาดบนด้วย

2.พหลโยธินตอนต้นใหญ่ชนใหญ่

เป็นอีกหนึ่งโซนที่ถือว่าบูมเงียบๆ มาต่อเนื่อง เพราะเป็นย่านชุมชนขนาดใหญ่ที่มีครอบครัวขยายค่อนข้างมาก มีแหล่งงานทั้งจากบริษัทขนาดเล็กและบริษัทขนาดใหญ่จำนวนมาก และโดยที่ตั้งของทำเลถือว่าอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมาก เพียงไม่กี่สถานีก็ถึงสยาม ซึ่งการที่ซัพพลายเกิดใหม่ย่านนี้ค่อนข้างน้อย จากการที่หาที่ดินในการพัฒนาได้ยาก เมื่อมีโครงการใหม่เปิดขาย จึงได้รับการตอบรับที่ดี ทำให้ย่านนี้เป็นอีกหนึ่งย่านที่ราคาขายคอนโดมิเนียมขยับขึ้นไปค่อนข้างแรง เฉียดๆ 2 แสนบาท/ตร.ม.

ในปี 2559 ที่ผ่านมา พื้นที่บริเวณนี้กลับมามีความเคลื่อนไหวทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ และการเร่งซื้อที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ทำให้ปี 2560 นี้ โซนอนุสาวรีย์-สะพานควาย-หมอชิต จะกลับมาคึกคักรอบใหม่ จะเป็นอีกหนึ่งปีที่บริเวณนี้มีซัพพลายเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการของออริจิ้นฯ อนันดาฯ แสนสิริ พฤกษา เลยมาถึงใกล้ห้าแยกลาดพร้าวก็จะมีโครงการของเอพี เรียกว่า ทำเลยักษ์ชนยักษ์อีกเช่นกัน

3.อ่อนนุช-ปุณณวิถี บูมรอบใหม่

สำหรับทำเลอ่อนนุชและสถานีใกล้เคียง เช่น บางจาก ปุณณวิถี หลังจากที่ชะลอตัวไปตอนก่อนรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งจะเปิดให้บริการ เพราะซัพพลายจำนวนมาก แล้วก็นิ่งไปนานพอสมควร ปี 2560 โซนนี้จะกลับมาอีกครั้ง เพราะเริ่มมีอะไรใหม่ๆ ที่จะมาจุดพลุสร้างสีสัน ปลุกให้บริเวณนี้กลับมาถูกพูดถึงรอบใหม่

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ระบุว่า จะมีแม่เหล็กใหม่ๆ เกิดขึ้นทั้งอ่อนนุช และปุณณวิถี เช่น บริเวณอ่อนนุช จะมี เซ็นจูรี่ มูฟวี่ พลาซ่า อ่อนนุช ซึ่งเป็นแผนตั้งแต่ราวๆ 5 ปีที่แล้ว และชะลอไป แต่ขณะนี้เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวอีกครั้ง ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่เคยเปิดขายจำนวนมากก็ทยอยขายไปหมด และจะเริ่มมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ บริเวณจะเริ่มขยับไปยังสถานีบางจาก ปุณณวิถี เพราะใกล้สถานีอ่อนนุชไม่มีที่ดินติดสถานีแล้ว และถ้ามีก็ราคาสูง 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งอ่อนนุชราคาไม่ควรเกิน 2 แสนบาท และแพ็กเกจราคารวมไม่เกิน 4.5 ล้านบาท ถ้าจะถูกกว่านี้ก็ต้องเข้าซอย ซัพพลายใหม่จึงขยับไปสุขุมวิท ซอย 64 แล้วก็สุขุมวิท 101 สุขุมวิท 103

4.เกาะสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย

ทำเลเกาะสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย จะมีด้วยกัน 2 โซน คือ โซนบางซื่อ-ท่าพระ และโซนหัวลำโพง-บางแค ซึ่งตลอดทั้งสองโซนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง โดยโซนบางซื่อ-ท่าพระ มีซัพพลายเกิดใหม่ค่อนข้างมากบริเวณถนนเพชรเกษมตอนต้นใกล้กับสถานีบีทีเอสบางหว้า ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายกลาง แต่ปีนี้จะมีโครงการร่วมทุนระหว่างแสนสิริและบีทีเอสเปิดตัว ถือเป็นการจุดพลุของรายใหญ่บนทำเลนี้อีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ย่านเพชรเกษม แม้จะมีที่ดินเปล่าอีกหลายแปลงที่พร้อมพัฒนา แต่มีข้อจำกัดเรื่องต้นทุนที่ดินที่ค่อนข้างสูง แต่กำลังซื้อย่านนี้ยังไม่ขยับตาม ต้องจับตาดูโครงการร่วมทุนของแสนสิริกับบีทีเอสว่าจะเคาะราคาขายที่เท่าไร หากเปิดราคาแตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. ต้องดูว่าตลาดรับได้หรือไม่ เพราะปัจจุบันย่านนี้ราคายังอยู่ที่ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม.

ขณะที่โซนฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์ ก็คึกคักเช่นกันทั้งช่วงจรัญสนิทวงศ์ตอนต้น และข้ามไปทางปิ่นเกล้า บางพลัด บางอ้อ ก็มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยในปี 2559 มีผู้ประกอบการไล่ซื้อที่ดินเยอะ และทยอยเปิดตัวไปบ้างแล้ว เช่น พฤกษาฯ นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ เอพี ฯลฯ ปีนี้อาจจะมี 1-2 โครงการใหม่ ซึ่งบริเวณนี้แม้จะรถไฟฟ้ายังไม่วิ่ง แต่ก็เป็นย่านชุมชน มีแหล่งงานที่เป็นโรงพยาบาลและสถานที่ราชการหลายแห่ง การเข้าเมืองด้วยรถยนต์หรือรถสาธารณะก็ค่อนข้างสะดวก

4 โซนดังกล่าวจะเป็นทำเลที่จะเห็นความเคลื่อนไหวในการโหมทำตลาดของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในปี 2560 นี้

จับตาเกาะสายสีเขียวส่วนต่อขยาย

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) รายงานว่า คอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นตั้งแต่ช่วงประมาณปี 2552-2554 แต่ยังคงกระจุกตัวอยู่ที่บริเวณสี่แยกสำคัญๆ เช่น รัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เท่านั้น โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงนี้จะอยู่ที่สี่แยกทั้งสองนี้เป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะสี่แยกรัชโยธิน ที่มีศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่

ภายหลังจากที่รัฐบาลมีความชัดเจนเรื่องการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-คูคตมากขึ้น ก็เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ไกลออกไป เช่น บริเวณสะพานใหม่ที่มีผู้ประกอบการเปิดขายคอนโดมิเนียมหลายโครงการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายที่มองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในบริเวณนี้

ทั้งนี้ เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไปสามารถพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่างได้อยู่ โดยราคาที่ดินในปัจจุบันตามแนวเส้นทางนี้แตกต่างกันไปตามแต่ละทำเล ถ้าเป็นแถวๆ สถานีหมอชิตที่ดินจะมีราคาสูงที่สุดที่ประมาณ 4-5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้นมากกว่า 60% จากช่วง 3 ปีก่อนหน้านี้จึงมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. เปิดขายกันหลายโครงการ

ในขณะที่ทำเลที่ไกลออกไปจากเมืองมากขึ้นก็จะมีราคาที่ดินที่ถูกลง สี่แยกรัชโยธินอยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ว. สะพานใหม่ไม่เกิน 2 แสนบาท/ตร.ว. โดยราคาที่ดินในทำเลอื่นๆ นอกเหนือจากหมอชิตนั้นมีการปรับขึ้นไม่มากนักคือประมาณ 10-20% เท่านั้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากสถานีหมอชิตมีความพร้อมที่มากกว่า

สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวนี้อยู่ที่ประมาณ 9.05 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ราคายังคงแตกต่างกันค่อนข้างมาก ถ้าเป็นรอบๆ สถานีหมอชิตจะสูงกว่า 1.4 แสนบาท/ตร.ม. บริเวณรอบๆ สี่แยกรัชโยธินจะอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 1 แสนบาท/ตร.ม. ถ้าไกลออกไปอย่างแถวๆ สะพานใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 5.5-6 หมื่นบาท/ตร.ม.เท่านั้น ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยก็ค่อนข้างสูงอยู่ที่มากกว่า 80% เพราะมีโครงการที่ขายหมดแล้วหลายโครงการ แม้จะเป็นโครงการที่เปิดขายมาไม่นานก็ตาม

บริเวณที่น่าจะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวนี้ คือ พื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิต รัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม วัดพระศรีมหาธาตุ และสะพานใหม่ รอบๆ สถานีเหล่านี้น่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกมากมายในอนาคตอย่างแน่นอน โดยสถานีที่อยู่บริเวณจุดตัดของถนนสายสำคัญๆ จะมีศักยภาพน่าสนใจกว่าสถานีอื่นๆ และบริเวณที่เป็นจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น เช่น ตรงสถานีสี่แยกหลักสี่ที่ตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู

แต่บางสถานีอาจจะมีข้อจำกัดบางอย่าง เช่น สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่พื้นที่โดยรอบส่วนหนึ่งเป็นของมหาวิทยาลัย สถานีกรมทหารราบที่ 11 ที่พื้นที่โดยรอบเป็นของทหาร นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินเกือบทั้งหมดเป็นอาคารพาณิชย์ตลอดทั้งสองฝั่งถนน ซึ่งจำเป็นต้องซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาอาจจะสูงกว่าที่ดินเปล่า ราคาคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางนี้คาดว่าจะปรับขึ้นอีกมากกว่า 10-20% ในอนาคตตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง และราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตลอดเช่นกัน