อสังหาฯพลาดเป้าถ้วนหน้า ลุ้นปี’60ปลุกกำลังซื้อรอบใหม่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

เหลือเวลาอีกเพียง 2 เดือน ก็จะจบปี 2559 บรรดาผู้ประกอบการต่างฝากความหวังไว้ช่วงท้ายปี ว่าจะเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสสุดท้าย แต่จากปัจจัยภายในประเทศหลายประการทำให้บรรยากาศในการเปิดขายโครงการใหม่ไม่เป็นไปตามคาด ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในไตรมาสสุดท้ายที่ปกติกำลังซื้อจะคึกคักกลับซึม เนื่องจากอารมณ์ในการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่เกิด

จากการวิเคราะห์และสำรวจของบริษัทหลักทรัพย์ โนมูระ พัฒนสิน พบว่า ยอดขาย 9 เดือนของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ต่ำกว่าเป้าหมาย มียอดขายรวม 3.47 หมื่นล้านบาท ซึ่งทรงตัวเท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 68% จากเป้าขายทั้งปี ขณะที่แนวโน้มการเปิดโครงการใหม่ปีนี้ลดลงกว่าเดิมจากเหตุการณ์วันที่ 13 ต.ค.ที่ผ่านมา ทําให้แผนเปิดโครงการคอนโดในบางโครงการถูกยกเลิกออกไป และการโอนโครงการคอนโดไม่ได้เร็วอย่างที่เป็นผลมาจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินในลูกค้าระดับล่าง

ส่วนช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ยังคงพึ่งธุรกิจที่สร้างรายได้จากที่อยู่อาศัยเป็นหลักซึ่งเติบโตได้ยากขณะที่แผนในการเพิ่มรายได้จากสินค้ากลุ่มพรีเมียมนั้น จะต้องใช้เวลาสักพักกว่าจะเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภคหรือการปรับเปลี่ยนรูปแบบของธุรกิจนั้นยังไม่เห็นเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม

ด้านบริษัทหลักทรัพย์ ไอร่า รายงานว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ บริษัท แสนสิริ มียอดขายสะสมกว่า 2.02 หมื่นล้านบาท มาจากยอดขายโครงการแนวราบ 7,594 ล้านบาท และโครงการแนวสูงกว่า 1.26 หมื่นล้านบาท คิดเป็นเพียง 48% ของเป้า ซึ่งถือว่ายังทําได้ช้าและคาดว่าทั้งปีจะไม่เป็นไปตามเป้าที่ตั้งเป้ายอดขายไว้ 4.2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ จากการเลือนการจัดงานใหญ่ปลายปี อย่าง แสนสิริ ไลฟ์ คัมส์โฮม จากเดิมวันที่ 4-6 พ.ย.นี้ออกไป และการเปิดตัวโครงการคอนโด 98 ไวร์เลส มูลค่า 8,163 ล้านบาท ออกไปเป็นไตรมาสแรกของปี 2560 รวมถึงการคาดการณ์ยอดขายของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 4 จํานวน 4 โครงการ ได้แก่ 1.เดอะไลน์ สุขุมวิท 101 2.เดอะไลน์ ประดิพัทธ์ 3.Khun By Yoo 4.เดอะโมโนเมนต์ ทองหล่อ ที่มีแนวโน้มชะลอตัว หากบริษัทเลื่อนการจัดทําโปรโมชั่นส่งเสริมการขาย

ขณะที่บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ยอดขายไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีจำนวน 8,096 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 3,899 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่ม 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า จากการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่สูงสุดในรอบปี จำนวน 8 แห่ง และโครงการแนวสูง 4,197 ล้านบาท เติบโต 10% จากไตรมาสก่อน และเติบโต 208% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หลักๆ ของยอดขายจะมาจากโครงการ ริทึ่ม เอกมัย ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนมูลค่า 2,680 ล้านบาท

ดังนั้น ทำให้  9 เดือนแรกของปีนี้ บริษัททํายอดขายสะสมได้ที่กว่า 1.91 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 62% ของเป้าบริษัทที่ 3.1 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตามสถานการณ์ปัจจุบันทำให้บริษัทมีโอกาสเลือนเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงไตรมาส 4 อาทิ โครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลส และโครงการใหม่บนทําเลรัชโยธิน ส่งผลให้ยอดขายต่ำกว่าเป้าทั้งปีที่ตั้งไว้ั

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 ผู้ประกอบการได้ชะลอแผนการเปิดโครงการคอนโดกว่า 4,000 ยูนิต ไปเปิดขายในปี 2560 แทน จากเดิมที่คาดว่าจะเปิดตัวใหม่ประมาณ 2.4 หมื่นยูนิต ลดเหลือ 2 หมื่นยูนิต เนื่องจากปัจจัยภายในประเทศที่มากระทบส่งผลให้บรรยากาศไม่เอื้ออำนวยต่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี 2558 มีโครงการเปิดใหม่รวม 2.9 หมื่นยูนิต แต่ในส่วนของโครงการแนวราบ ทั้งบ้านจัดสรรและทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะไม่มีการเลื่อนเปิดตัว เนื่องจากส่วนใหญ่จะเปิดขายตามความต้องการของผู้ซื้ออยู่แล้ว

“ภาพรวมการเปิดโครงการอสังหา ริมทรัพย์เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 9.4 หมื่นยูนิต แบ่งเป็น คอนโด 5.2 หมื่นยูนิต และโครงการแนวราบ 4.2 หมื่นยูนิตลดลง 10-15% จากปีที่ผ่านมาที่มีโครงการเปิดใหม่รวม 1.07 แสนยูนิต โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีคอนโดเปิดขายแล้ว 3.7 หมื่นยูนิต และบ้านแนวราบเปิดแล้ว 3.3 หมื่นยูนิต ซึ่งการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงไม่น่ากังวล เพราะถือว่าเป็นการปรับฐาน” สัมมา กล่าว

นอกจากนี้ ผลสำรวจโครงการที่เปิดขายสะสมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลถึงกลางปี 2559 มีการเปิดขายโครงการบ้านแนวราบจำนวน 1,077 โครงการ รวมกันกว่า 2 แสนยูนิต ยังมียูนิตเหลือขายกว่า 7.7 หมื่นยูนิต คิดเป็นมูลค่า 3.4 แสนล้านบาท ส่วนโครงการคอนโดมีจำนวน 442 โครงการ รวมกว่า 2.3 แสนยูนิต เหลือขาย 5.9 หมื่นยูนิต มูลค่ากว่า 1.8 แสนล้านบาท

สำหรับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ปล่อยใหม่ปีนี้ คาดว่าจะทรงตัวเท่ากับปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 5.8 แสนล้านบาท โดยช่วงครึ่งปีแรก 2559 มีการปล่อยสินเชื่อแล้ว 2.9 แสนล้านบาท และมียอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 3.2 ล้านล้านบาท โดยพบว่าแรงกดดันเรื่องหนี้ครัวเรือนทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตามปีนี้หนี้จากรถคันแรกจะทยอยหมดลง ซึ่งต้องติดตามว่าจะมีการนำเงินมาซื้อที่อยู่อาศัยต่อหรือไม่ หรือจะต้องรอเวลาในการออมเงิน

ด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า บริษัทจะยังมีการเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้ 30-40 โครงการ ในไตรมาสสุดท้าย แต่จะไม่มีโฆษณาและการจัดกิจกรรมส่งเสริมตลาดมากนัก ซึ่งยอมรับว่าอาจจะส่งผลต่อยอดขายในปีนี้ โดยปีหน้าบริษัทจะมีการจัดกิจกรรมการตลาดใหญ่เพื่อกระตุ้นยอดขายอีกครั้ง

จะเห็นได้ว่า จากปัญหาเศรษฐกิจ การคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้คนซื้อลังเลหรือชะลอการตัดสินใจไป เนื่องจากไม่มั่นใจในเรื่องของรายได้ในอนาคต โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิต 

เช่นเดียวกับผู้ประกอบการที่ต้องเลื่อนเปิดขายโครงการออกไป โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโด เนื่องจากมีระยะเวลาในการขายนานกว่าโครงการแนวราบ หลังจากประเมินสถานการณ์การขายแล้วไม่ได้คึกคักเหมือนกับที่คาดการณ์ไว้ตั้งแต่ต้นปี