ผ่าแนวคิดผังเมือง ยกเครื่องโฉมใหม่กรุงเทพฯ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) จะไม่มีอายุการใช้งานแล้ว เพื่อแก้ปัญหาเรื่องผังเมืองหมดอายุจนทำให้เกิดสุญญากาศในการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ก็จำเป็นต้องมีการปรับปรุงให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองในช่วงเวลานั้นๆ โดยแผนศึกษาปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.รอบใหม่นี้ที่คาดว่าจะประกาศใช้ได้ในปี 2561

วันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า แนวคิดในการปรับปรุงผังเมือง กทม.ครั้งนี้ ต้องการรองรับทั้งจำนวนประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยใน กทม.มากขึ้น ทั้งเข้ามาอยู่เพื่อการศึกษาและเข้ามาทำงาน และรองรับการเพิ่มขึ้นของรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ตามแผนของรัฐบาลจะมีครบ 10 สาย 264 สถานี ในปี 2562 ซึ่งรถไฟฟ้ามีผลกับการเปลี่ยนแปลงของเมืองมาก ประเมินจากรถไฟฟ้าแค่ไม่กี่สายที่เกิดขึ้น ก็ทำให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากเกาะในทุกสถานี ซึ่งความเจริญต่างๆ ที่เกิดขึ้นเร็วจนผังเมืองปรับตัวตามไม่ทัน

สำหรับประเด็นสำคัญที่ กทม.จะต้องศึกษาเพื่อนำผลการศึกษามาปรับใช้ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่ ประกอบด้วย 1.กฎหมายโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งประเด็นนี้เคยมีการหยิบยกมาพูดหลายครั้งในการเปิดกว้างให้แลกสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายพื้นที่ได้ แต่การศึกษาครั้งนี้จะกำหนดให้ขายสิทธิได้ในบางพื้นที่เท่านั้น พร้อมกับกำหนดพื้นที่ในลักษณะการจับคู่พื้นที่ที่สามารถซื้อขายสิทธิกันได้ เช่น พื้นที่ A มีสิทธิขายประโยชน์การใช้ที่ดินให้กับพื้นที่ B เท่านั้น

ทั้งนี้ พื้นที่ที่อยู่ในการศึกษาที่จะโอนสิทธิได้นั้น จะเป็นพื้นที่ที่ถูกรอดสิทธิ เช่น พื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่รับน้ำ ฯลฯ ให้ผู้ที่มีที่ดินอยู่ในพื้นที่ถูกรอดสิทธิสามารถขายสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนที่เหลือที่ไม่ได้ใช้งานให้กับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ที่กำหนดได้ ยกตัวอย่าง ที่ดินกลางเมืองมีสิทธิในการสร้างได้ 17 ชั้น ขอซื้อสิทธิจากเจ้าของที่ดิน ซึ่งอาศัยอยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ได้อีก 2 ชั้น รวมเป็นพัฒนาได้ 19 ชั้น เป็นต้น ซึ่ง กทม.ต้องศึกษาก่อนว่าพื้นที่ใดที่เหมาะสมจะจับคู่ในการขายสิทธิกันได้

สำหรับประเด็นที่ 2 คือ ศึกษาการขยายสิทธิพิเศษให้เอกชนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า จากปัจจุบันมีเกณฑ์อยู่ที่ พื้นที่รอบสถานี 500 เมตร ได้สิทธิพิเศษในการใช้ประโยชน์ที่ดินตามเงื่อนไข โดยแบ่งเป็น 3 พื้นที่ใหญ่ด้วยกัน คือ พื้นที่รอบสถานีเดี่ยว (คือไม่ได้เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายใดอีก) ไม่หนาแน่น อาจจะใช้เกณฑ์เดิม พื้นที่รอบสถานีที่เชื่อมต่อมากกว่า 1 สถานี ควรเพิ่มให้มากกว่า 500 เมตรหรือไม่ และพื้นที่รอบสถานีขนาดใหญ่พิเศษ เช่น ชุมชนพหลโยธิน (ใกล้สถานีบางซื่อ) ควรเพิ่มให้ 1 กม. หรือมากกว่า 1 กม.หรือไม่

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นย่อยในเรื่องการเปลี่ยนแปลงสีของผังเมืองในรอบสถานีรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ขยายไปยังชานเมือง ซึ่ง กทม.ต้องศึกษาว่าจำเป็นหรือไม่ที่จะต้องเปลี่ยนสีผังเมืองในพื้นที่เหล่านั้นให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น เนื่องจากบางพื้นที่เป็นสถานีเดี่ยวที่ไม่ได้หนาแน่นมาก อาจไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนสีผังเมือง แต่บางพื้นที่ที่จะเป็นศูนย์ชุมชนขนาดใหญ่เมื่อเกิดรถไฟฟ้าแล้ว ก็จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนสีผังเมืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น ในขณะที่ตัวแทนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เสนอให้ กทม.ควรเปลี่ยนสีผังเมืองให้ทุกพื้นที่ชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าผ่าน เพื่อให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ ได้มากขึ้น

อีกประเด็นย่อยที่จะต้องหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นั่นคือ การใช้กฎหมายจัดรูปที่ดินแก้ปัญหาพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างรถไฟฟ้า ยกตัวอย่าง โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่กำลังเริ่มดำเนินการขอเวนคืนที่ดิน ทำให้ที่ดินหลายแปลงย่านถนนรัชดาภิเษกกลายเป็นที่ดินตาบอดหลังจากที่ถูกเวนคืนแล้ว ก็ต้องเสนอให้หน่วยงานที่รับผิดชอบด้านการก่อสร้างรถไฟฟ้าใช้กฎหมายจัดรูปที่ดินเป็นทางเลือกในการเยียวยาเจ้าของที่ดิน ซึ่งอนาคตกฎหมายจัดรูปที่ดินจะมีบทบาทมากขึ้น เพราะจะมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก

ประเด็นที่ 3 คือ ศึกษาพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่สีเขียว และพื้นที่รับน้ำใน กทม. ปัจจุบันยังควรคงเดิมหรือมีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ หลังจากที่ปัจจุบันเริ่มมีโครงการหมู่บ้านจัดสรรรุกล้ำเข้าพื้นที่ดังกล่าวมากขึ้น ประเด็นที่ 4 การปรับผังเมืองรองรับธุรกิจโลจิสติกส์ จากการที่ไทยเป็นศูนย์กลางอาเซียน ทำให้เอกชนสร้างศูนย์โลจิสติกส์เป็นของตัวเอง ซึ่งผังเมืองตามไม่ทัน และประเด็นที่ 5 มาตรการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น พื้นที่ใกล้สนามบินทั้งดอนเมืองและสุวรรณภูมิ พื้นที่ย่านบางซื่อ สยาม อนุสาวรีย์ วัดพระแก้ว ตลาดน้อย ฯลฯ ซึ่งในผังเมืองจะหาแนวทางแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในแต่ละพื้นที่ เพื่อให้การใช้ชีวิตในย่านเหล่านี้มีคุณภาพที่ดีขึ้น

การยกเครื่องผังเมืองรวม กทม.ครั้งนี้นับเป็นครั้งใหญ่ที่ทั้งภาคประชาชนและภาคนักลงทุนต้องจับตามอง