กูรูแนะทำเลลงทุนอสังหาฯ จุดตัดรถไฟฟ้าใหม่อนาคตไกล

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกนั้นค่อนข้างซบเซา เนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกขณะที่เศรษฐกิจในประเทศยังไม่ฟื้นตัว แต่แนวโน้มหลังจากการผ่านประชามติเริ่มเห็นสัญญาณบวกของการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้น เป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ความเชื่อมั่นของกลุ่มทุนไทยและต่างชาติที่จะเดินหน้าลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาอิสระทางการเงินและการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์ กล่าวว่า สาเหตุหลักที่ทำให้คนไม่กล้าซื้ออสังหาฯ เนื่องจากไม่มั่นใจในเรื่องของปากท้อง เพราะกังวลในเรื่องของรายได้เนื่องจากการซื้ออสังหาฯจะต้องผ่อนชำระในระยะยาว ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลง จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยในครึ่งปีแรก แต่จะเปิดตัวมากขึ้นในครึ่งปีหลัง ซึ่งเป็นการเพิ่มสต๊อกที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งเห็นได้จากการเกิดรถไฟฟ้าในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ทำให้เกิดโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ซึ่งเหมาะกับการซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาว

ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการลงทุนเป็นอันดับแรก คือต้องหาบริเวณที่อุปทานหรือซัพพลายออกมาน้อย เพราะถ้ามีซัพพลายมากจะทำให้การลงทุน
ในอสังหาฯ ไม่ประสบความสำเร็จ โดยทำเลที่จะต้องพิจารณาในเวลานี้คือจุดตัดเชื่อมรถไฟฟ้าที่มีการดำเนินการก่อสร้างจริง ที่น่าสนใจลงทุน คือ บริเวณจุดตัดสถานีบางซื่อและจตุจักร จากเดิมที่มีรถไฟฟ้าเพียง 2 สาย คือ บีทีเอสและเอ็มอาร์ที แต่ในอนาคตจะเป็นจุดตัดสำคัญที่มีรถไฟฟ้าจำนวน 5-7 สายมารวมกัน แต่ปัญหาของทำเลนี้คือที่ดินส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานราชการเป็นหลัก

สำหรับจุดตัดที่น่าสนใจตามมาอีกบริเวณ คือ บริเวณอโศก เนื่องจากจะมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าใกล้บริเวณนี้จากเดิมมีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน บีทีเอส แอร์พอร์ตลิงค์ ซึ่งอนาคตยังใกล้กับสายสีส้ม ทำให้บริเวณพระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย กลายเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่  นอกจากนี้การเลือกที่อยู่อาศัยอาจจะต้องพิจารณาถึงพื้นที่ใกล้กับจุดจอดแล้วจร เช่น บริเวณลาดพร้าวมีจุดจอดแล้วจร 2,200 คัน พหลโยธินมีจุดจอดแล้วจรได้ 2,200 คัน หรือมีนบุรีที่มีดีโป้ที่เตรียมจะก่อสร้างจุดจอดแล้วจร 3,000 คัน

ขณะเดียวกันการเลือกซื้อต้องพิจารณาจากระยะทางทั้งในเวลากลางวันและกลางคืน การเลือกทิศทางของตัวห้อง และที่สำคัญอีกประการ การเลือกซื้อคอนโดจะต้องอยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่เป็นพื้นที่สีแดงหรือเขตพาณิชยกรรม เพราะจะเป็นสิ่งที่รับประกันได้ทางหนึ่งว่า อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่านั้นจะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย  หรือควรเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ รวมไปถึงบริเวณหน่วยงานรัฐ อย่างเช่น กระทรวงสาธารณสุข ที่จะได้ลูกค้าเป็นกลุ่มแพทย์มาซื้อหรือเช่าอาศัย เป็นต้น

อนุชา กล่าวอีกว่า จากการสำรวจราคาที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปี 2558 ถึงกลางปี 2559 ดัชนีราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยปรับขึ้นทั้งหมด ยกเว้นคอนโดมิเนียม โดยบ้านเดี่ยวราคาเฉลี่ยเพิ่ม 3.35% ทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 1.24% ที่ดินเพิ่มขึ้น 3.79% ขณะที่คอนโดปรับลดลง 0.5%

สาเหตุหลักที่ทำให้คอนโดปรับลดลงนั้น เนื่องจากมีโครงการเหลือขายค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ซื้อในการเจรจาต่อรอง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยนั้นต่ำมาก แต่ในเวลานี้ยังไม่เห็นอัตราดอกเบี้ยติดลบของสถาบันการเงิน

ขณะที่ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล กล่าวว่า สถานการณ์ดอกเบี้ยของสถาบันการเงินนั้นอยู่ในภาวะที่ต่ำมาก ปัจจุบันอยู่ที่ 0.25-0.1% จึงทำให้คนส่วนใหญ่นำเงินมาลงทุนไม่ว่าจะเป็นลงทุนในหุ้น หลักทรัพย์ ทองคำ และลงทุนในอสังหาฯ เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่สร้างมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต ปัจจุบันคนส่วนใหญ่จะนิยมลงทุนในอสังหาฯ ประเภทคอนโด และในอนาคตจะมีเพิ่มขึ้น เนื่องจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมีมากขึ้นทำให้การเดินทางสะดวก จึงทำให้คนหันมาเลือกซื้อคอนโดก่อนที่จะเลือกซื้อรถยนต์

อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อคอนโดต้องพิจารณาให้ดี เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีคนพยายามสร้างตนเองเพื่อให้เป็นกูรูด้านการลงทุนอสังหาฯ แนะนำการลงทุนซื้อคอนโด ซึ่งจะกลายเป็นเหยื่อจากการไปซื้อโครงการที่เขาต้องการขายอยู่ก็เป็นได้ ซึ่งการลงทุนในคอนโดนั้นมีข้อดีคือราคามีแต่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่ต้องศึกษาและเปรียบเทียบแต่ละโครงการให้ดี และควรเลือกซื้อในงานมหกรรมเนื่องจากจะได้โปรชั่นที่ดี

หลังจากภาพการเมืองเริ่มชัดเจนขึ้น การลงทุนในภาคอสังหาฯ จะเริ่มกลับมาคึกคักขึ้นในเร็ววัน