รายใหญ่เปิดศึกบ้านหรูลุยโครงการใหม่ครึ่งปีหลัง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ไม่เพียงแต่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ที่ส่งสัญญาณว่าจะร้อนแรงมากในครึ่งปีหลัง จากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายขยับมาเล่นในตลาดดังกล่าว แต่ตลาดบ้านแนวราบระดับไฮเอนด์ก็มีแนวโน้มที่จะคึกคักเช่นกัน โดยเฉพาะผู้เล่นรายหลักๆ ที่อยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ เตรียมจ่อคิวเข็นโครงการใหม่ๆ ลงสู่ตลาด วัดกำลังซื้อคนระดับบนที่ผู้ประกอบการล้วนเชื่อมั่นว่ายังดีต่อเนื่อง

เมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ระดับไฮเอนด์ยังมีความต้องการต่อเนื่อง ซึ่งตลาดกลุ่มนี้เป็นเป็นกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยมาก และไม่มีปัญหาเรื่องการยื่นขอสินเชื่อเหมือนกับตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางล่างที่ยังต้องเผชิญกับปัญหาดังกล่าว ทำให้แสนสิริมั่นใจที่จะลุยเปิดตัวโครงการบ้านหรูในครึ่งปีหลัง 2 โครงการด้วยกัน มูลค่ารวม 1,700-1,800 ล้านบาท ได้แก่ โครงการเศรษฐสิริ ปิ่นเกล้า-กาญจนาภิเษก และโครงการย่านเจริญกรุง ซึ่งจะใช้เป็นแบรนด์ใหม่ ยังไม่เปิดเผยรูปแบบโครงการ คาดว่าจะเปิดตัวได้ในไตรมาส 3 นี้

ทั้งนี้ โครงการย่านเจริญกรุงจะเป็นหนึ่งใน โครงการไฮไลต์ของแสนสิริช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากปัจจุบันที่ดินฟรีโฮลด์ย่านเจริญกรุงหาได้ยากมากแล้ว และเป็นย่านที่ไม่มีซัพพลายบ้านแนวราบ โครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมานานแล้ว มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งก็มีซัพพลายไม่มากเช่นกัน ส่วนภาพรวมโครงการบ้านแนวราบเปิดตัวใหม่ในครึ่งปีหลังของแสนสิริ มีด้วยกัน 5 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 3,652 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการบ้านเดี่ยว 2 โครงการ คือ เศรษฐสิริ ปิ่นเกล้า-กาญจนาภิเษก และคณาสิริ ราคาเฉลี่ย 4.6 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท ส่วนอีก 3 โครงการที่ไม่ใช่บ้านเดี่ยว นอกจากย่านเจริญกรุงแล้ว อีก 2 โครงการจะเป็นบ้านแนวราบระดับราคา 5-6 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นแบรนด์ใหม่ รองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ๆ

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจคอนโด 1 และกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ช่วงครึ่งปีหลังเอพีจะมีโครงการบ้านหรูที่เปิดตัว 2 โครงการ ภายใต้แบรนด์เดอะ ซิตี้ ระดับราคาประมาณ 10-12 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวในเดือน ส.ค.นี้ทั้งสองโครงการ โดยโครงการเดอะ ซิตี้ สาทร-ราชพฤกษ์ จะเปิดขายวันที่ 20-21 ส.ค. และเดอะ ซิตี้ ปิ่นเกล้า-สาย 4 จะเปิดขายวันที่ 27-28 ส.ค. คาดว่าจะได้รับความสนใจมาก เนื่องจากตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนยังมียอดขายที่ดี แต่สิ่งสำคัญคือต้องพัฒนาแพ็กเกจรวมให้ตรงกับความต้องการลูกค้าในทำเลนั้นๆ

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ วิรัชต์ มั่นเจริญพร รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพ เพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ ที่ระบุว่า การทำตลาดบ้านระดับไฮเอนด์ในเวลานี้นอกจากกลยุทธ์เรื่องทำเลแล้ว กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์ ฟังก์ชั่นบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแพ็กเกจราคาที่เหมาะสม ล้วนมีส่วนสำคัญมากที่จะทำให้โครงการนั้นยังมียอดขายที่ดี

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ถือว่ายังมีทิศทางที่ดี สะท้อนจากโครงการเดอะ แกรนด์ บางนา-วงแหวน หลังจากที่เพิ่งเปิดเฟสใหม่อย่างเป็นทางการไปเมื่อวันที่ 23-24 ก.ค.ที่ผ่านมา มียอดจองทะลุ 100 ล้านบาท เกินกว่าเป้าหมายที่วางไว้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มีกำลังซื้อสูง เช่น เจ้าของกิจการ ผู้บริหาร เป็นต้น และทำเลย่านบางนายังมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก จากการที่มีอัตราการขยายจำนวนผู้อยู่อาศัยในเขตนี้เพิ่มขึ้น และเป็นย่านที่เดินทางสะดวกใกล้กับแหล่งธุรกิจสำคัญ เช่น เขตพื้นที่อุตสาหกรรมและสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งต้นทุนที่ดินบริเวณนี้ค่อนข้างสูง ทำให้โซนบางนาเป็นหนึ่งในย่านที่มี ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เกิดขึ้นต่อเนื่อง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า โครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมดประมาณ 2,670 ยูนิต จากทั้งหมด 34 โครงการ โดยโครงการบ้านหรูส่วนใหญ่ที่อยู่ใน กทม. จะอยู่รอบนอกทางฝั่งตะวันตก เช่น เขตทวีวัฒนา ตลิ่งชัน บางขุนเทียน และบางแค หรือในฝั่งตะวันออก เช่น มีนบุรี บางนา ลาดกระบัง

แม้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะมีโครงการบ้านจัดสรรระดับนี้เปิดขายในพื้นที่ กทม.ชั้นใน แต่ก็เป็นโครงการขนาดเล็กเพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้น ไม่มีผลต่อภาพรวมของทั้ง กทม. ส่วนอัตราการขายของบ้านในระดับราคานี้อาจจะไม่ได้สูงมากนัก คือที่ประมาณ 50% เท่านั้น แต่โครงการส่วนใหญ่จะทยอยสร้างเป็นเฟส เปิดขายทีละเฟส ไม่ได้เปิดขายพร้อมกันจึงไม่มีอะไรน่ากังวล

ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่รูปแบบการพัฒนาจะเป็นบ้านเดี่ยว เพื่อให้สอดคล้องกับราคาขาย แต่ก็มีผู้ประกอบการหลายรายที่พัฒนาบ้านหรูในรูปแบบอื่นๆ ออกมาด้วย แต่น้อยมากเมื่อเทียบกับโครงการบ้านเดี่ยว โดยบ้านในรูปแบบอื่นๆ จะอยู่ในทำเลที่เป็นเมืองชั้นใน หรือก็ไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูง ราคาขายของบ้านจัดสรรในทำเลเหล่านั้นจึงสูงตาม

สำหรับตลาดบ้านในระดับราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 75% ของจำนวนทั้งหมด และโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้ค่อนข้างได้รับความนิยมมากกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายเล็ก เพราะว่าผู้ซื้ออาจจะมีความมั่นใจมากกว่า

ราคาขายของบ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ในบางโครงการอาจจะสูงเกินกว่า 50 ล้านบาท/ยูนิต หรือขึ้นไปถึงมากกว่า 140 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดของบ้านและที่ดิน แต่ส่วนใหญ่จะมีราคาขายอยู่ในช่วงไม่เกิน 30 ล้านบาท/ยูนิต ถ้ามากกว่านี้จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ ชัวรี่ที่ปัจจุบันมีไม่มากนัก

ภาพรวมตลาดของบ้านระดับราคานี้อาจจะดูแล้วมีอัตราการขายไม่สูง แต่โครงการเหล่านี้ไม่ได้ต้องการรีบขายให้หมดในคราวเดียวเหมือนที่ ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม แต่จะเน้นทยอยขาย ทยอยสร้างเป็นเฟสๆ ไปเรื่อยๆ ปรับราคาขายขึ้นไปเรื่อยๆ เพราะผู้ประกอบการล้วนมองว่าคนที่มีกำลังซื้อบ้านในกลุ่มนี้นั้นมีความสามารถในการซื้อจริงๆ ไม่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ หรือว่าหนี้ครัวเรือน อีก ทั้งผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังนิยมซื้อบ้านอยู่ในหมู่บ้านเดียวกันกับคนในครอบครัว หรือคนที่รู้จักกัน

ด้านตลาดบ้านจัดสรรที่เปิดขายในระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท นับเป็นกลุ่มที่มีขนาดใหญ่มาก คือปัจจุบันมีโครงการในกลุ่มนี้เปิดขายอยู่ประมาณ 9,500 ยูนิต คิดเป็น 32% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมดใน กทม. อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45% ต่ำกว่าบ้านที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปอีก เพราะว่ามีโครงการให้เลือกจำนวนมาก อีกทั้งกลุ่มนี้ยังต้องพึ่งเงินกู้จากธนาคารในสัดส่วนที่มากกว่าคนซื้อบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้การตัดสินใจในการซื้อบ้านของคนกลุ่มนี้ต้องรอการอนุมัติจากธนาคารด้วย ทำให้การตัดสินใจช้ากว่า แต่ยังเป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการเลือกเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านจัดสรร

จากการวิเคราะห์ภาพรวมตลาดหรูและตลาดบ้านระดับกลางแล้ว แม้ตลาดบ้านระดับกลางจะเป็นตลาดหลัก แต่เวลานี้ดูเหมือนกลุ่มบ้านหรูจะเป็นตัวเสริมทัพด้านยอดขาย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว ปัญหากู้ไม่ผ่านของตลาดระดับกลางที่ยังรุมเร้า จึงไม่แปลกเลยที่ครึ่งปีหลังผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ จะพร้อมใจกันเข็นโครงการหรูลงตลาดกันอย่างคึกคัก