มรสุมยังรุมอสังหาฯ กู้ไม่ผ่าน-ต้นทุนที่ดินพุ่ง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเวทีสัมมนา “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” โดยจากการสำรวจข้อมูล พบว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่มีเหลือขายในตลาดทั้งหมด 138,400 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งหมด 527,950 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านจัดสรรเหลือขาย 78,500 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 345,500 ล้านบาท และอาคารชุด 59,900 หน่วย คิดเป็นมูลค่าทั้งหมด 182,450 ล้านบาท

ในจำนวนบ้านจัดสรรส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ 47% บ้านเดี่ยว 38% บ้านแฝด 10% และที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า โดยหากแยกเป็นระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 17% ราคา 2.01-3 ล้านบาท 25% ราคา 3.01-5 ล้านบาท 34% และราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท 24% ซึ่งจากการสำรวจสัดส่วนกว่า 64% สร้างเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างก่อสร้าง 18% และยังไม่ได้เริ่มสร้าง 18%

พื้นที่ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการมากที่สุด ได้แก่ อ.ลำลูกกา อ.บางพลี อ.บางบัวทอง เขตคลองสามวา และ อ.เมืองสมุทรสาคร ส่วนพื้นที่ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อ.บางบัวทอง อ.บางพลี อ.ลำลูกกา อ.บางใหญ่ และ อ.เมืองสมุทรสาคร

ขณะที่โครงการอาคารชุด ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดขนาดความสูงไม่เกิน 8 ชั้น มากถึง 2,305 อาคาร และขนาดความสูง 30 ชั้นขึ้นไป 564 อาคาร ส่วนขนาดห้องชุดส่วนใหญ่ ไม่เกิน 25 ตารางเมตร (ตร.ม.) 31% ขนาดห้อง 26-30 ตร.ม. 38% ขนาดพื้นที่มากกว่า 60 ตร.ม. 5% โดยหากแยกระดับราคา พบว่า ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 43% ราคา 2.01-3 ล้านบาท 28% ราคา 3.01-5 ล้านบาท 16% และที่เหลืออยู่ในช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท โดยโครงการอาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 53% สร้างเสร็จแล้ว 37% และยังไม่ได้เริ่มสร้าง 10%

จากสถานการณ์ดังกล่าวแม้ว่าภาพรวมซัพพลายที่เหลือขายในตลาดจะยังไม่น่าห่วง มีจำนวนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก แต่การที่ภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวมาก และกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยยังชะลอตัว ประกอบกับปัญหาลูกค้าโดนปฏิเสธสินเชื่อยังมีตัวเลขที่ค่อนข้างสูง ผู้ประกอบการเองก็ต้องปรับตัว

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า แอล.พี.เอ็น.ฯ ปรับตัวต่อเนื่อง ด้วยเพราะคอนโดมิเนียมกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าหลักของ แอล.พี.เอ็น.ฯ มีซัพพลายในตลาดจำนวนมาก จึงเป็นปัจจัยที่กระทบกับยอดขายอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยหากเทียบกับภาวะตลาดเมื่อ 2 ปีที่แล้ว คอนโดมิเนียมต่ำกว่า 2 ล้านบาทขายดีมาก ทุกโครงการที่เปิดตัวมียอดขายไม่ต่ำกว่า 50% หรือบางโครงการสามารถปิดการขายได้ 100% แต่มาปีนี้เหนื่อยมาก เทียบกับลักษณะโครงการที่ใกล้เคียงกันและเคยขายได้ 100% ก็ขายได้เพียง 30-40%

นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของคอนโดมิเนียมกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งก็เป็นลูกค้าหลักของ แอล.พี.เอ็น.ฯ เป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธ เนื่องจากในระหว่างผ่อนดาวน์และตึกใกล้แล้วเสร็จ ลูกค้าจำนวนไม่น้อยตัดสินใจไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าเตรียมเข้าคอนโดมิเนียมก่อน แต่เป็นการซื้อแบบผ่อนกับบัตรเครดิตหรือวงเงินสินเชื่อต่างๆ ทำให้เมื่อต้องกู้ซื้อสินเชื่อจริง ทำให้กู้ไม่ผ่าน หรือได้วงเงินไม่ครบ และไม่มีเงินสดส่วนต่างมารับโอน ซึ่งปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ยังคงเป็นปัญหาใหญ่ต่อเนื่อง ซึ่ง แอล.พี.เอ็น.ฯ ต้องให้ข้อมูลลูกค้า ดูแลลูกค้าที่ยังอยู่ระหว่างผ่อนให้ทำประวัติทางการเงินให้ดี

ด้านการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นมาก กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลกระทบกับผู้ประกอบการ เพราะกำลังซื้อของคนไม่ได้ขึ้นเร็วเท่าต้นทุนต่างๆ สะท้อนได้จาก ต้นทุนที่ดินย่านพระราม 9 ในช่วงที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ ทำโครงการแรกๆ ย่านนั้นเมื่อประมาณ 7-8 ปีที่แล้ว ต้นทุนที่ดินอยู่ที่ราว 1.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ทำคอนโดมิเนียมขายในราคา 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันต้นทุนที่ดินย่านพระราม 9 พุ่งไปถึง 5 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งไม่สามารถทำคอนโดมิเนียมระดับกลางๆ ได้เลย รวมถึงหากจะหาที่ดินต้นทุนไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ตร.ว. เพื่อพัฒนาโครงการระดับราคาประมาณนี้ ก็จะอยู่ในทำเลที่ไกลมาก จึงเป็นโจทย์ที่ท้าทายมากสำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง

ในส่วนของรูปแบบการลงทุน ก็ต้องปรับตัวให้สอดรับกับสถานการณ์ โดยก่อนหน้านี้ แอล.พี.เอ็น.ฯ จะพัฒนาโครงการภายใต้แนวคิดอีโคโนมี ออฟ สเกล จึงจะเน้นโครงการขนาดใหญ่ มีจำนวนยูนิตมาก มูลค่าสูงถึง 5,000-6,000 ล้านบาท แต่ปัจจุบันการทำโครงการขนาดใหญ่ แม้จะคุ้มในเชิงต้นทุนพัฒนา แต่มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะการขายช้าลง ทำให้ต้องปรับตัวหันมาทำโครงการขนาดกลาง มูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาทเท่านั้น

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ในฐานะที่เป็นผู้ประกอบการขนาดเล็กที่ใช้เวลาประมาณ 6 ปีในการค่อยๆ เติบโต จนปัจจุบันพร้อมที่จะขยายตัวแบบก้าวกระโดดด้วยการจดทะเบียนเข้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ โมเดลที่ทำให้ประสบความสำเร็จ คือ ต้องทำสิ่งที่รายใหญ่ไม่ทำ หาทำเลใหม่ๆ ที่มีความต้องการ ต้นทุนที่ดินยังไม่สูง โฟกัสในทำเลนั้นๆ ให้แข็งแรงก่อนค่อยขยายไปสู่ทำเลใหม่ๆ ซึ่งการที่เน้นเฉพาะทำเล จะทำให้เข้าใจความต้องการของลูกค้าย่านนั้นได้ดี รวมถึงเข้าใจลักษณะทำเลได้ชัดเจน เพราะไม่ใช่ทุกสถานีรถไฟฟ้า หรือทุกจุดของทำเลนั้นๆ จะขายได้ดี

วันนี้ผู้ประกอบการทุกสเกลการลงทุน ไม่ว่าจะรายเล็กหรือรายใหญ่ต้องปรับตัวให้เร็ว โดยเฉพาะรายเล็ก หากทำสินค้าชนกับรายใหญ่โดยไม่มีจุดเด่น มีโอกาสเจ็บตัวสูงมาก