เปิด9โซนที่อยู่อาศัยราคาแพง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ยังเปิดฉากการแข่งขันด้วย “ที่อยู่อาศัยราคาแพง” ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านระดับไฮเอนด์ ซึ่งคล้ายกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยเป็นผลจากทั้งซัพพลายที่อยู่อาศัยระดับกลางมีจำนวนมาก และตลาดดังกล่าวยังคงเผชิญหน้ากับปัญหากู้ไม่ผ่านในสัดส่วนค่อนข้างสูงต่อเนื่อง อีกทั้งราคาที่ดินในช่วง 1-2 ปีที่แล้วที่ผู้ประกอบการซื้อมาเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้ที่ค่อนข้างสูงมาก ทำให้โครงการใหม่ๆ จึงมีราคาที่สูงตามไปด้วย

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยหรูต่างๆ ณ ไตรมาสแรกของปี 2559 ยังคงกระจุกตัวอยู่บริเวณ 9 ทำเลหลัก โดยแบ่งเป็นโซนคอนโดมิเนียมหรูที่มีราคาขายตั้งแต่ 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป มีด้วยกัน 4 โซนหลัก ได้แก่ 1.โซนสุขุมวิท 1-55 2.โซนสีลมและสาทร 3.โซนริมแม่น้ำเจ้าพระยา 4.โซนรอบสวนลุมพินี ส่วนบ้านหรู ระดับราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป มีด้วยกัน 5 ทำเล ได้แก่ 1.โซนราชพฤกษ์และวงแหวนรอบนอก 2.โซนพระราม 2 3.โซนเกษตร-นวมินทร์ 4.โซนกรุงเทพฯ ชั้นใน และ 5.โซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ 50%

“ตลาดดังกล่าวยังได้รับความสนใจอยู่ โดยปัจจุบันมีจำนวนห้องชุดที่เสนอขายรวม 3,393 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 65% แสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมระดับนี้ได้รับความสนใจระดับหนึ่ง และบางโครงการได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่น้อย” สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าว

สำหรับ 4 โซนคอนโดมิเนียมดังกล่าว โซนสุขุมวิท 1-55 (ไม่เกินทองหล่อ) มีจำนวนโครงการหรูมากกว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ขึ้นไปมากที่สุด อยู่ที่สัดส่วน 40% รองลงมาคือ สีลมและสาทร 24% ริมแม่น้ำเจ้าพระยา 26% รอบสวนลุมพินี 8% และโซนอื่นๆ 2% ส่วนอัตราขายใน 4 โซนเหล่านี้น่าสนใจมากว่า โซนรอบสวนลุมพินี มีอัตราการขายสูงถึง 78% เพราะโซนนี้มีซัพพลายเข้าสู่ตลาดแต่ละปีน้อยมาก เช่นเดียวกับโซนสีลมและสาทร ที่มีอัตราการขายสูงถึง 77% เพราะมีซัพพลายในตลาดน้อย ส่วนโซนที่มีซัพพลายมากที่สุดอย่างสุขุมวิท 1-55 มีอัตราการขายอยู่ที่ 57% เพราะมีซัพพลายในตลาดมาก

ส่วนโซนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในระยะหลังมีซัพพลายเข้าสู่ตลาดต่อเนื่องทั้งแบบฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ ซึ่งมีบางโครงการที่มีราคาขายค่อนข้างสูงมาก จึงเป็นผลให้ภาพรวมโซนนี้มีอัตราการขายเฉลี่ยเพียง 59% เท่านั้น ซึ่งความท้าทายของตลาดคอนโดมิเนียมหรู นับจากนี้คือ กลยุทธ์การขายห้องชุดส่วนที่เหลือของโครงการเดิม และซัพพลายโครงการใหม่ที่จ่อคิวเข้าสู่ตลาด เพราะตลาดนี้เป็นตลาดที่ไม่ใหญ่มาก และกำลังซื้อจากเศรษฐีไทยถูกดูดซับไปแล้วพอควร

สุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ส่วนตลาดบ้านหรู 40 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาก็คึกคักไม่แพ้กัน แม้ว่าหลายโครงการจะเปิดขายไปแล้วก่อนหน้านี้ แต่ผู้ประกอบการเพิ่งเริ่มโปรโมทมากขึ้นเมื่อไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยปัจจุบันบ้านหรูระดับราคา 40-160 ล้านบาท เปิดขายอยู่ทั้งหมด 17 โครงการ 668 ยูนิต และขายไปได้แล้วประมาณ 61% ของจำนวนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่ามีการตอบรับจากผู้ซื้อค่อนข้างสูง

สำหรับทำเลฮอตฮิตที่โครงการบ้านหรูเสนอขายส่วนใหญ่ยังคงอยู่ที่ โซนราชพฤกษ์และวงแหวนรอบนอก มากถึง 55% รองลงมาคือ เกษตร-นวมินทร์ 15% กรุงเทพฯ ชั้นใน 8% พระราม 2 8% และกรุงเทพฯ ตอนเหนือ 4% ส่วนอัตราการขาย โซนบ้านหรูที่ขายดีที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์และวงแหวนรอบนอก มีอัตราการขายสูงถึง 77% และโซนเกษตร-นวมินทร์ 77% โซนกรุงเทพฯ ชั้นใน 55% โซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ 50% และโซนพระราม 2 6% โดยโซนพระราม 2 ที่มีอัตราการขายได้น้อย เพราะเพิ่งมีโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา

เทรนด์ที่น่าจับตามองของตลาดบ้านหรูเวลานี้ คือ บ้านหรูมีขนาดพื้นที่เล็กลง แต่อยู่กลางใจเมืองจะเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จากความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ซึ่งเริ่มมีผู้ประกอบการรายย่อยหาที่ดินแปลงเล็กตามซอยต่างๆ ใจกลางเมืองมาพัฒนาโครงการลักษณะนี้ มีจำนวนยูนิตไม่มาก ราคาแรง แต่ได้รับการตอบรับดี