รถไฟฟ้าดันที่ดินเมืองพุ่ง สวนทางภูธรยังต้องรอเวลา

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินอย่างมหาศาล จากเดิมราคาที่ดินที่แพงที่สุดในกรุงเทพมหานครอยู่ที่เยาวราช มาเป็นสีลม และปัจจุบันเป็นสยามสแควร์ ได้แผ่ขยายจากศูนย์กลางกรุงเทพฯ ไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ

โสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  วิเคราะห์ทำเลทองของไทยว่า มีการเปลี่ยนแปลงตลอด 233 ปีที่ผ่านมา โดยที่แรกอยู่ที่บริเวณพาหุรัด-สำเพ็ง และเยาวราชในช่วง 200 ปีแรกของกรุงเทพฯ ซึ่งแม้ศูนย์ธุรกิจยุคใหม่จะย้ายออกจากเยาวราช มาสู่สีลมในช่วงหลัง 200 ปี หรือปี 2525 เป็นต้นมา แต่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดยังอยู่ที่เยาวราชจนถึงปี 2548 หรือปีที่ 223 ของกรุงรัตนโกสินทร์ ที่ราคาที่ดินเยาวราชสูงถึง 6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในขณะที่สีลมมีราคา 5 แสนบาท/ตร.ว.

สาเหตุที่ที่ดินสีลมมีราคาแพงมากขึ้นและกลายเป็นศูนย์ธุรกิจ ก็คือระบบถนนที่ดีกว่าเยาวราช เนื่องจากมีถนนเกือบจะขนานกัน 4 เส้น คือ ถนนสี่พระยา
สุริวงศ์ สีลม และสาทรเหนือและใต้ นอกจากนั้นยังมีถนนตัดขวางอีกหลายเส้น เช่น ศาลาแดง คอนแวนต์ พิพัฒน์ ปั้น ประมวญ และสุรศักดิ์ เป็นต้น ด้วยระบบถนนเช่นนี้ จึงทำให้เกิดเป็นกลุ่มก้อน (ฺBlock) เหมาะแก่การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงานยุคใหม่ ด้วยเหตุนี้ราคาที่ดินย่านสีลมจึงแพงกว่าราคาย่านเยาวราชในปี 2552 โดยสูงถึง 8.5 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่เยาวราชมีราคา 8 แสนบาท/ตร.ว.

สำหรับบริเวณสยามสแควร์ราคาที่ดินแพงขึ้นนั้น ปัจจัยสำคัญคือย่านนี้เป็นแหล่งค้าปลีก มีห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้าจำนวนมาก นอกจากนั้นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้สยามสแควร์มีราคาแพงขึ้นก็เพราะมีระบบรถไฟฟ้าเมื่อปี 2541 และเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า 2 สายอีกด้วย ราคาที่ดินสยามสแควร์ในปี 2537 อยู่ที่ 4 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งยังถูกกว่าสีลมที่มีราคา 4.5 แสนบาท/ตร.ว. และเยาวราชที่มีราคา 7 แสนบาท/ตร.ว. ราคาที่ดินสยามสแควร์เริ่มแซงสีลมในปี 2547 หรือเพียง 6 ปี หลังจากมีรถไฟฟ้า โดยในปีดังกล่าว ที่ดินสยามสแควร์มีราคา 5 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่สีลมมีราคา 4.8 แสนบาท/ตร.ว. และที่เยาวราช 5.8 แสนบาท/ตร.ว.

นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาที่ดินสยามสแควร์เกินหน้าราคาที่ดินเยาวราชในอีก 2 ปีต่อมา คือ ปี 2549 มีราคา 6.4 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่เยาวราชมีราคา 6 แสนบาท/ตร.ว. และสีลมมีราคา 5.6 แสนบาท/ตร.ว. และนับแต่นั้นเป็นต้นมา ราคาที่ดินสยามสแควร์ก็เป็นพื้นที่ที่มีราคาสูงสุดมาโดยตลอด

การที่ราคาที่ดินสีลมที่ถือเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองมีราคาต่ำกว่าสยามสแควร์ ก็เพราะว่าสีลมสามารถก่อสร้างอาคารเป็นสำนักงาน ซึ่งมีค่าเช่าต่อตารางเมตรไม่เกิน 1,000 บาท/เดือน ซึ่งต่ำกว่าสยามสแควร์ที่สามารถสร้างศูนย์การค้าที่ให้เช่าได้ 3,000-5,000 บาท/ตร.ม. แม้ว่าศูนย์การค้าจะมีสัดส่วนพื้นที่เช่าต่ำกว่าและมีมูลค่าดูแลสูงกว่า แต่ก็ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าพัฒนาอาคารสำนักงาน

ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินต่อ ตร.ว. เยาวราชมีราคา 1.25 ล้านบาท/ตร.ว. ซึ่งต่อไปจะเริ่มมากขึ้นเพราะเริ่มมีรถไฟฟ้าแล้ว ส่วนสีลมอยู่ที่ 1.65 ล้านบาท/ตร.ว. และสยามสแควร์อยู่ที่ 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. ซึ่งราคานี้ได้ลามไปถึงที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสถานีชิดลม เพลินจิต และนานาแล้ว เนื่องจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้นให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ดินกลางเมืองที่นับวันจะเหลือน้อยเต็มที

ขณะที่โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่รัฐบาลเร่งดำเนินการสายแรกในภาคอีสานนั้นเริ่มที่กรุงเทพฯ-สระบุรี ไม่ได้ส่งผลดีเนื่องจากปัญหากำลังซื้อที่ยังซบเซา ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัวลดลง อีกทั้งราคาที่ดินยังไม่ปรับสูงมากนัก เมื่อเทียบกับการเกิดรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ