ส่องโซนฮอตปีวอก ใจกลางเมือง-ที่ดินรัฐมาแรง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เปิดฉากปี 2559 นักษัตรวอก ทำเลไหนจะเป็นดาวรุ่ง ทำเลไหนมีโอกาสในอนาคต และทำเลไหนเหมาะกับคนซื้ออยู่จริง อสังหาฯ ทำเลทอง ฉบับเปิดศักราชใหม่ปีลิง จึงรวบรวมข้อมูลจาก 3 บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง และบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) ซึ่งจากการสำรวจความคิดเห็นของกลุ่มนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ได้ว่า ทำเลทองปีนี้มีด้วยกัน 5 กลุ่มหลักๆ ดังนี้

ใจกลางเมืองยังรุ่ง

แน่นอนว่าทำเลย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ยังคงเป็นทำเลทองไม่เปลี่ยนแปลง ตราบใดที่ย่านนี้ยังมีที่ดินพร้อมพัฒนาอยู่ ก็จะยังมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นได้ต่อเนื่อง แต่จำนวนโครงการเกิดใหม่และจำนวนยูนิตมีไม่มาก ส่วนราคาขายเรียกว่าแพงขึ้นต่อเนื่อง เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เพราะต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้นมาก โดยราคาขายเริ่มต้นทะลุ 2 แสนบาท/ตร.ม. อาจกลายเป็นราคามาตรฐานของคอนโดมิเนียมหรูย่านนี้ไปแล้วก็ว่าได้ แตกต่างจากเมื่อไม่กี่ปีก่อนที่โครงการหรูย่านนี้เริ่มต้น 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ก็ถือว่าแรงมากแล้ว

สำหรับโซนเด่นๆ ย่านใจกลางเมือง นอกจากบริเวณอโศก-ทองหล่อ ที่มีหลายโครงการจ่อคิวเปิดตัว ยังมีอีก 2 ทำเลที่น่าจับตามอง คือ ย่านชิดลม และย่านวิทยุ-เพลินจิต โดยโครงการย่านชิดลมของกลุ่มเอสซี แอสเสท เป็นที่ดินแปลงที่แพงสุดในปี 2558 ที่ซื้อมาในราคา 1.9 ล้านบาท/ตารางวา คาดว่าจะเปิดตัวในปี 2559 เช่นกัน ต้องดูว่าค่ายเอสซีฯ จะเปิดตัวที่ราคาเท่าไร ส่วนย่านวิทยุ-เพลินจิต เป็นโครงการของกลุ่มแสนสิริที่ซื้อที่ดินมาในราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท และประกาศว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย ก็ถูกจับตาต่อเนื่องว่าจะเคาะราคาขายอยู่ที่เท่าไร ซึ่งปัจจุบันโครงการนี้มีความคืบหน้าด้านงานก่อสร้างไปมาแล้ว ต้องรอดูว่าแสนสิริพร้อมจะเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้เลยหรือไม่

อย่างไรก็ตาม โจทย์ยากของโครงการทำเลใจกลางเมือง คือ ราคาที่ดินที่แพงมากทำให้ต้องพัฒนาโครงการซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่อย่างเลี่ยงไม่ได้ แต่ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจเช่นกันนี้ประกอบกับคอนโดมิเนียมหรูที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในปีที่ผ่านมา ทำให้การวางตำแหน่งเรื่องราคาและโปรดักต์เป็นสิ่งที่ท้าทายมาก และบทเรียนจากหลายโครงการหรูที่เปิดตัวไปแล้วและไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร ก็เป็นตัวชี้วัดได้ดีว่า ไม่ใช่ทุกโครงการบนทำเลดีๆ ใจกลางเมืองจะขายดีเสมอไป

มิดทาวน์ ขอบกลางเมือง

สำหรับทำเลเกาะขอบใจกลางเมือง เช่น ย่านพหลโยธิน-วิภาวดี ย่านธนบุรี ย่านรัชดา-พระราม 9 และย่านสุขุมวิทตอนปลาย ที่บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) ให้นิยามว่าเป็น 4 มิดทาวน์ดาวรุ่งของกรุงเทพฯ โดย 4 มิดทาวน์นี้โดดเด่นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา และจะยิ่งเห็นภาพความโดดเด่นต่อเนื่องในปีนี้ โดยเฉพาะรัชดา-พระราม 9 จะโดดเด่นสุดในกลุ่มนี้ เพราะอาคารสำนักงานใหม่อย่างเอไอเอ และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่เปิดใช้บริการตั้งแต่ปีที่แล้ว จะมีผู้เช่า ผู้เข้ามาติดต่อใช้บริการเพิ่มขึ้น ส่งผลบวกต่อทั้งด้านการค้าขายและความต้องการที่อยู่อาศัย

แต่ยังต้องระวังเรื่องระดับราคาขาย หากสูงไปตลาดจะไม่รับ เพราะซัพพลายที่เหลือขายยังเยอะอยู่ รวมถึงการซื้อเพื่อลงทุน นอกจากจะศึกษาโอกาสในการปล่อยเช่าแล้ว ควรศึกษาอัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับด้วยว่า ต้นทุนห้องชุดกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ สามารถให้อัตราผลตอบแทนตามต้องการหรือไม่

เช่นเดียวกับทำเลย่านธนบุรี และย่านสุขุมวิทตอนปลายที่ซัพพลายเหลือขายในตลาดค่อนข้างเยอะ แต่ก็ถือเป็นทำเลที่ยังมีโอกาสที่ดีในอนาคต เพราะเป็นทำเลเกาะรถไฟฟ้าสายหลักที่เดินทางเข้าเมืองสะดวก และในอนาคตทั้งสองย่านนี้จะมีค้าปลีกใหม่ที่มาเป็นแม่เหล็กใหม่ เช่น ดิ ไอคอนสยาม จะบูมย่านฝั่งธนบุรี ส่วน ดิ เอ็มดิสทริค โครงการมิกซ์ยูส บาย แมกโนเลีย (ปิยรมย์เดิม) และโครงการแบงค็อก มอลล์ ของกลุ่มเดอะมอลล์ที่แยกบางนา ที่จะพลิกโฉมให้สุขุมวิทตอนปลายเปลี่ยนโฉมจากทำเลระดับกลางสู่ระดับกลางบน ส่วนพหลโยธิน-วิภาวดี มีโอกาสขยายตัวในอนาคต หากโครงการบางซื่อ สเตชั่น มีความชัดเจน

ส่วนต่อขยายซื้ออยู่จริง

ด้าน 4 ทำเลเกาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ได้แก่ 1.สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) 2.สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) 3.สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง) และ 4.สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และบวก 1 ทำเลเกาะรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเปิดให้บริการในกลางปี 2559 นี้ โดยต้องเรียกว่ากลุ่มนี้เป็นทำเลของคนอยู่อาศัยจริงมากกว่าทำเลซื้อเพื่อลงทุน เพราะส่วนต่อขยายที่ออกไปชานเมืองกรุงเทพฯ จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากคนท้องถิ่นเป็นหลัก แตกต่างจากทำเลในเมืองที่จะมีความต้องการจากคนที่อยากอยู่ใกล้ที่ทำงานกลางเมือง หรือหากจะซื้อเพื่อลงทุนในทำเลเหล่านี้ ก็ต้องถือยาวรออนาคตมากๆ และราคาต้องไม่สูงเกินไป

ทั้งนี้ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-ลำลูกกา) ระยะทาง 19 กิโลเมตร จำนวน 16 สถานี เพิ่งเริ่มก่อสร้าง คาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณปี 2563 ส่วนโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม สีเหลือง และสีชมพู เพิ่งได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล อาจจะเริ่มก่อสร้างจริงปลายปีนี้หรือปีหน้า แต่การที่รถไฟฟ้าทั้ง 4 เส้นทางวิ่งผ่านที่ดินราชการ ผ่านชุมชนเดิมเป็นส่วนใหญ่ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ อาจจะยาก บวกกับมีข้อจำกัดเรื่องประโยชน์การใช้ที่ดินตามผังเมืองปัจจุบัน จึงอาจต้องรอนโยบายของภาครัฐว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้นหรือไม่

สำหรับอีก 1 ทำเลเกาะสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) จริงๆ แล้วเป็นทำเลที่ร้อนแรงมาตั้งแต่รถไฟฟ้ายังไม่เริ่มก่อสร้าง จนเริ่มก่อสร้างก็เห็นโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก จนกลายเป็นทำเลโอเวอร์ซัพพลายแห่งปี 2558 แต่ต้องจับตามองว่า หลังจากที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการจริงแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยเกาะสถานีเหล่านี้จะเป็นอย่างไร ซึ่งคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าสถานการณ์โอเวอร์ซัพพลายจะคลี่คลายหลังรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว โดยคาดว่าโครงการย่านนี้จะเป็นทางเลือกให้กับคนกำลังซื้อไม่สูงมาก เพราะคอนโดมิเนียมใกล้สถานีที่เปิดให้บริการแล้วมีราคาขายที่สูงมาก

แนวราบกลางเมืองยังแรง

3 กลุ่มทำเลที่กล่าวถึงไปแล้ว ส่วนใหญ่เป็นทำเลคอนโดมิเนียม แต่ปี 2559 มีแนวโน้มว่าตลาดบ้านแนวราบจะกลับมาคึกคัก สะท้อนได้จากการที่บิ๊กอสังหาฯ หลายรายส่งสัญญาณว่าปีนี้จะหันมาให้ความสำคัญกับตลาดบ้านแนวราบมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีความต้องการต่อเนื่อง และซัพพลายในตลาดไม่ได้มีมาก มีความคล่องตัวในการลงทุนมากกว่าคอนโดมิเนียม อีกทั้งยังเป็นสินค้าที่สร้างได้เร็วและรับเงินได้เร็วด้วย

ขณะที่หากวิเคราะห์ภาพรวมตลาดบ้านแนวราบ ส่วนใหญ่ยังคงเป็นตลาดระดับกลาง คือ กลุ่มทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 2.5-3 ล้านบาท และกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝด ราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท แต่ตลาดบ้านหรูกลางเมืองจะยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่หวือหวาต่อเนื่องจากปีที่แล้ว โดยมี 2 โซนหลักๆ ที่จะเริ่มเห็นสัญญาณการแข่งขันของตลาดบ้านระดับไฮเอนด์ คือ โซนพระราม 9-เพชรบุรี-ศูนย์วิจัย ที่มีด้วยกัน 3 โครงการ คือ กลุ่มเอคิว กลุ่มชาญอิสสระ และกลุ่มซีคอน ส่วนอีก 2 โครงการจะอยู่ย่านซอยอารีย์ เป็นโครงการของกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และกลุ่มผู้ประกอบการท้องถิ่น

ทั้งนี้ กลุ่มชาญอิสสระคาดว่าจะเป็นรายแรกที่ชิงเปิดตัวก่อน หลังจากประกาศเตรียมเปิดตัว 2 โครงการบ้านหรู เริ่มด้วยบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ย่านพระราม 9 จำนวน 20 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 60 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท และโครงการที่ 2 เป็นบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ย่านบางนา จำนวน 43 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 29 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีกระแสข่าวว่ามีโครงการหรูเปิดตัวต่อเนื่องมา 2 ปีติดต่อกัน แต่คนในแวดวงอสังหาฯ ต่างประเมินว่ายังไม่น่าห่วงเรื่องซัพพลาย เพราะแต่ละโครงการมียูนิตไม่เยอะมาก ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 50-60 ต่อยูนิต ยิ่งโครงการบ้านหรูในเมืองของรายเล็กหลายโครงการ มีไม่ถึง 20 ยูนิต ส่วนทำเลราชพฤกษ์ซึ่งเป็นทำเลฮอตของบ้านหรูมาหลายปี ปัจจุบันก็ยังคงมีโครงการบ้านหรูที่เปิดขายย่านนี้อยู่ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการเปิดเฟสใหม่จากโครงการเดิม มีโครงการใหม่ๆ เลยไม่มากนัก 

กลับมาที่ตลาดบ้านแนวราบระดับกลาง ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุด ทำเลฮอตที่น่าสนใจในปีนี้ ต้องจับตาย่านบางใหญ่-บางบัวทอง ด้วย 3 เหตุผลสำคัญ คือ 1.มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัลเวสต์เกต เปิดให้บริการแล้ว ในอนาคตจะมีอิเกียสาขาที่สองในบริเวณนี้ 2.รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเปิดให้บริการกลางปีนี้ และ 3.จะมีการตัดมอเตอร์เวย์ไปกาญจนบุรี จะมีผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบย่านนี้มากขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาย่านบางใหญ่-บางบัวทอง เป็นหนึ่งในทำเลยอดฮิตในการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวมากกว่า 4,000 ยูนิตในปีที่ผ่านมา ส่วนราคาที่ดินบริเวณใกล้เซ็นทรัลเวสต์เกต ปรับตัวขึ้นมาจากไร่ละ 3 ล้านบาท เป็นไร่ละ 15 ล้านบาท เพียงช่วงเวลา 5 ปี ที่ผ่านมาเท่านั้น